對(duì)于房地產(chǎn)政策，我們限制的應(yīng)該是無效需求。比如說沒有錢買的，杠桿特別高的。但如果是有效需求，為什么要抑制呢？現(xiàn)在是不管有效和無效，一律都限了。我認(rèn)為，這個(gè)政策是不夠完整的。對(duì)于有效需求，不應(yīng)該限，反而是應(yīng)該釋放出來，來解決產(chǎn)能過剩問題，增加經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。
房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)兼顧民生
首先是房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)。其性質(zhì)應(yīng)該包括兩個(gè)方面：一方面是民生的性質(zhì)；另一方面它也是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域和行業(yè)，現(xiàn)在甚至說是重要的支柱行業(yè)。但這兩個(gè)該怎么平衡？多年來經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域一直有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善民生孰輕孰重的爭(zhēng)論。我的判斷是，住房政策前幾年主要的偏差是過多強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而忽視改善民生。截至2012年人口普查，全國有1700萬戶人均面積低于80平方米，有2800萬戶的住宅沒有自來水。
其次是政府和市場(chǎng)在其中應(yīng)該發(fā)揮什么作用？有種意見認(rèn)為，保障的房子應(yīng)該由政府負(fù)責(zé)，其他的房子應(yīng)該由市場(chǎng)負(fù)責(zé)。我們認(rèn)為，這樣的提法有點(diǎn)似是而非。不管什么樣的住宅，政府和市場(chǎng)都應(yīng)該發(fā)揮它的職能定位。即使是市場(chǎng)化程度很高的領(lǐng)域，政府的規(guī)劃非常重要。如果政府把比較少的資源投入到普通住房， 更多的資源投入到高檔住房，這就是政府職責(zé)的偏差。
所以，我認(rèn)為，任何一類性質(zhì)的住房，政府和市場(chǎng)都要發(fā)揮作用。只不過住房的標(biāo)準(zhǔn)越高，市場(chǎng)化作用的程度越高，但是政府仍然發(fā)揮作用，包括稅收政策、土地資源的投入等。同樣的，保障性住房在各種住房中的檔次比較低，但市場(chǎng)也會(huì)發(fā)揮作用。
十八屆三中全會(huì)提出，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房體系。我們認(rèn)為，這里“為主”的含義就說明不是“單一”的。我們從十八屆三中全會(huì)的提法中可以領(lǐng)悟到，那種“保障住房由政府管，高檔住房由市場(chǎng)管”的這個(gè)說法是不對(duì)的。
我認(rèn)為，基本保障住房以政府為主，市場(chǎng)為輔；高檔住房以市場(chǎng)為主，政府為輔；其間的各類住房依次按檔次劃分，越是低檔的，政府發(fā)揮的職能就要大一點(diǎn)；越是高檔的，市場(chǎng)發(fā)揮的職能就要重要一點(diǎn)。
五項(xiàng)具體建議
上述兩點(diǎn)有點(diǎn)務(wù)虛，下面則是一些具體建議：
首先是有關(guān)住宅分類。我認(rèn)為，對(duì)于住宅的分類，過去的分類有很多是不夠科學(xué)的。比如說經(jīng)濟(jì)適用房，按理解這是一種比較低價(jià)的房子。對(duì)房子定位了，但誰有資格來買這類房子，往往是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)�，所以出現(xiàn)了很多生活水平、收入水平還不錯(cuò)的家庭去買經(jīng)濟(jì)適用房。實(shí)踐已經(jīng)證明，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投入的資源不少，但效果很有限。
所以我們認(rèn)為，僅對(duì)房子分類是不行的。應(yīng)先對(duì)居民分類，在此基礎(chǔ)上再對(duì)房子分類。所謂對(duì)居民分類，就是什么樣的人，政府對(duì)他有什么樣的責(zé)任和義務(wù)去解決他的住房問題；然后，不同類別的人用不同類別的房子去解決他的住房需求。哪些人是公租房，哪些人我可以把產(chǎn)權(quán)給你，但房子必須是小的，同時(shí)又符合最基本住宅條件的。對(duì)居民分類后，用不同類別的房子去滿足不同類別的居民的住房需求。我們認(rèn)為，這類政策將會(huì)比現(xiàn)在注重住房分類，而不注重居民分類的政策效果會(huì)更好。
其次是規(guī)劃問題，這個(gè)非常重要。從上屆政府就提出，全國計(jì)劃3600萬套保障性住房，而且要給各地分計(jì)劃實(shí)施。但有些地方把保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)到了離城市很遠(yuǎn)的地方，也沒有很多配套措施，公共設(shè)施很差，結(jié)果很多人不去。還有些地方把保障性住房蓋得太密集，容易形成社會(huì)管理上的薄弱環(huán)節(jié)。
我發(fā)現(xiàn)，有的地方保障性住房蓋了以后還有空置的現(xiàn)象。一邊是基本住房條件達(dá)不到，但另一邊卻出現(xiàn)保障性住房空置，其中很重要的原因就是沒有規(guī)劃好，沒有相應(yīng)的公共設(shè)施，特別偏遠(yuǎn)。所以我們提出來，規(guī)劃是非常重要的。不能因?yàn)檎度肓素?cái)政資源，土地便宜，就把規(guī)劃做成這個(gè)樣子。
第三是房?jī)r(jià)。 這么多年，政府出臺(tái)了很多政策，往往都是以抑制房?jī)r(jià)上漲為目標(biāo)，都是把房?jī)r(jià)作為出臺(tái)政策的目標(biāo)。而且每次政策出臺(tái)的時(shí)間，都是在統(tǒng)計(jì)了房?jī)r(jià)上漲速度比較快的時(shí)候。但事實(shí)上，目前的房?jī)r(jià)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)并不科學(xué)。現(xiàn)在經(jīng)常說一段時(shí)間，比如說一個(gè)月這個(gè)城市一共賣了多少房、多少錢，把總的錢數(shù)除以總的面積，就是這個(gè)月的房?jī)r(jià)。
但要想定位一個(gè)具有時(shí)間性的指標(biāo)，每一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)必定是同一個(gè)質(zhì)量的統(tǒng)計(jì)對(duì)象。而現(xiàn)在的辦法是，比如說這個(gè)月房?jī)r(jià)上漲了5%，但如果這個(gè)月低檔房賣得多，高檔房賣得少，統(tǒng)計(jì)出來的房?jī)r(jià)就是降的；同樣，這個(gè)月房子都降價(jià)了，但如果說高檔房買得多，低檔房賣得少，統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)就是房?jī)r(jià)漲了。也就是說，這個(gè)指標(biāo)可能產(chǎn)生與實(shí)際不符的誤導(dǎo)的信號(hào)。
在這種情況下，如果想讓房?jī)r(jià)低一點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)的時(shí)候就把便宜的房子多統(tǒng)計(jì)一些，貴的時(shí)候少統(tǒng)計(jì)一些；若想房?jī)r(jià)漲幅高一點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)時(shí)就可把高價(jià)的房子多統(tǒng)計(jì)一些，便宜的房子少統(tǒng)計(jì)一些。因?yàn)槊總�(gè)月銷售多少面積，銷售多少錢，時(shí)點(diǎn)是沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的，是以簽約算還是以付款算，還是以其他算。因此現(xiàn)在的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，在相當(dāng)?shù)某潭壬嫌腥藶榭梢哉{(diào)控的空間。信號(hào)不科學(xué)，同時(shí)還可以人為調(diào)控，所以很多政策如果以這樣一個(gè)房?jī)r(jià)指標(biāo)作為前提來出臺(tái)，那就可以想象政策一定會(huì)有很多的誤判，因?yàn)樾盘?hào)失真。
我認(rèn)為，真正的房?jī)r(jià)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)是同樣質(zhì)量、同一性質(zhì)的房子。
此外，房?jī)r(jià)里面沒有地段因素。其實(shí)現(xiàn)在的住房，地段對(duì)價(jià)格的影響超過了住宅建設(shè)成本的影響。一個(gè)房子賣得便宜還是貴，地段的影響超過了房子本身的面積和質(zhì)量的影響。我們現(xiàn)在的房?jī)r(jià)里根本就沒有地段因素，所以這個(gè)信號(hào)和實(shí)際就是偏離的。
第四是限購。限購是繼稅收、房貸首付比例、房貸利率等很多政策以后，政府實(shí)施的一個(gè)行政手段，力度比之前的政策都大。但我認(rèn)為，目前中國國民經(jīng)濟(jì)整體處在產(chǎn)能過剩的狀態(tài)，鋼材（3411， -36.00， -1.04%）、水泥、玻璃（1281， -13.00， -1.00%）都是屬于建筑的基本材料，都處于產(chǎn)能過剩，而另一邊我們還卻在用行政手段去限制需求，從總體上不符合中國當(dāng)前國情。
我們限制的應(yīng)該是無效需求。比如說沒有錢買的，杠桿特別高的。但如果是有效需求，為什么要抑制呢？現(xiàn)在是不管有效和無效，一律都限了。我認(rèn)為， 這個(gè)政策是不夠完整的。對(duì)于有效需求，不應(yīng)該限，反而是應(yīng)該釋放出來，來解決產(chǎn)能過剩問題，增加經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。所以對(duì)于限購政策，不加區(qū)別的限購和現(xiàn)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總的方向是不一致的。
第五是關(guān)于保障性住房。搞保障性住房原本主要是解決低收入家庭的住宅需要。但是中國不同地區(qū)不同城市，居民的收入水平是不一樣的。我建議，保障性住房不要以一個(gè)地方的低收入的比例來安排，而是要以居住的條件作為制定計(jì)劃的依據(jù)。前面我講的人均居住面積低于8平方米的，沒有自來水的，廚房廁所都沒有的居民，都應(yīng)該列入保障性住房的計(jì)劃中。如果這個(gè)地方?jīng)]有這樣居住條件的居民，那說明這個(gè)地區(qū)保障性住房解決了，可以不再建設(shè)保障性住房。如果有的地方這種居民多，就可以延長(zhǎng)完成計(jì)劃的時(shí)間，對(duì)于特別困難的地方，財(cái)政應(yīng)當(dāng)給予傾斜。
所以，保障性住房制定計(jì)劃，不要以人口比例來定，而是以目前城鎮(zhèn)居民居住條件達(dá)不到最低住宅水平的為依據(jù)，有多少，算多少。這樣就比較符合各地實(shí)際。
幾年前，我就提出過，住宅的問題不能分兩類，應(yīng)該分三類。保障性住房計(jì)劃以外的相當(dāng)一部分居民，也屬于偏低收入者，若要完全按照市場(chǎng)化的形式來解決他們的住房問題是不現(xiàn)實(shí)的。所以我當(dāng)時(shí)建議，要再分出一類，即普通住房。
按照三類來分就是，保障性住房是限價(jià)限購，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房，控價(jià)控購；如果這兩部分明確了，剩下的房子，放開價(jià)格，放開購買，不做任何限制，充分發(fā)揮高檔住房在市場(chǎng)調(diào)節(jié)、政府收取財(cái)政資源方面的功能。
靠房產(chǎn)稅難抑房?jī)r(jià)
靠房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)、防止泡沫，是完全得不到數(shù)據(jù)支持的。世界銀行對(duì)于各國房地產(chǎn)的分析報(bào)告表明，所有房產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的案例中，最典型的就是美國的金融危機(jī)。美國金融危機(jī)就是從房貸開始的。實(shí)際上靠房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲，抑制房?jī)r(jià)泡沫很難做到。
在國外，房產(chǎn)稅是解決最基層政府提供公共服務(wù)的問題。在中國，土地是國有的，房屋是私有的，征房地產(chǎn)稅的話，一個(gè)征稅對(duì)象，一部分財(cái)產(chǎn)是私人， 一部分財(cái)產(chǎn)是國家，這個(gè)怎么收。此外，土地是增值的，房屋是貶值的，今年征了，明年再征的時(shí)候，那么土地所有者是否要多征收點(diǎn)，住宅所有者是否能少征收點(diǎn)？
此外，試點(diǎn)的方案，理論和法理上可以模糊點(diǎn)。但搞房地產(chǎn)稅立法，是需要理論和法理依據(jù)的。
我的建議是，要控制房?jī)r(jià)上漲或籌集財(cái)政收入，應(yīng)該在銷售環(huán)節(jié)征收一個(gè)消費(fèi)稅。其中，包括稅率、稅基等完全可以由中央政府授權(quán)地方政府來決定。
�。ㄗ髡呦祰叶悇�(wù)總局原副局長(zhǎng)，北京聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)，本文根據(jù)作者在復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)金融同學(xué)會(huì)新年論壇演講整理，標(biāo)題為編者所加）
