案例背景
據(jù)報道，廣州番禺市橋街北城區(qū)大北路的“嘉誠大廈”計劃建設(shè)35層，但在1997年11月，施工方與開發(fā)方因工程款糾紛而停工至今。施工方花五年時間打贏了官司，卻發(fā)現(xiàn)爛尾樓已于2005年6月28日被廣州市中級人民法院強制執(zhí)行抵債給了廣州市番禺區(qū)友聯(lián)物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“友聯(lián)公司”）。友聯(lián)公司居然還在房屋主管部門給這座爛尾了八年的“大廈”申辦到了房產(chǎn)證。為了辦理工程規(guī)劃的延期手續(xù)，友聯(lián)公司申請注銷了第一個房產(chǎn)證，重新辦理了該宗用地的國有土地使用證。2006年4月13日，友聯(lián)公司再次向廣州市房管局番禺區(qū)分局遞交報告，要求恢復(fù)該宗房地產(chǎn)權(quán)登記，但這拿到的房產(chǎn)證發(fā)證日期卻是2006年4月12日。2006年5月23日，方某、李某以1560萬元從友聯(lián)公司購買了“嘉誠大廈”，又各自辦理了一個房產(chǎn)證。而在此之前的4月7日，方某、李某就以3800萬元的價格，簽下了將尚未到手的“嘉誠大廈”賣給廣州某房地產(chǎn)公司的合同，后該房地產(chǎn)公司也成功拿到了房產(chǎn)證。于是，這個爛尾樓就有了五個房產(chǎn)證。
廣州市國土資源和房屋管理局番禺區(qū)分局局長徐林發(fā)對記者說，當初法院將大廈所有權(quán)拍賣給友聯(lián)公司后，要求房產(chǎn)局辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，也許這房產(chǎn)證就是在那種情況下給辦出來的。當記者問及“為何該房產(chǎn)證還能注銷后又恢復(fù)？為何還能多次成功更換”時，徐林發(fā)只是無奈地搖搖頭。
樓房未封頂不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記
我國《物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定，“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人�！备鶕�(jù)這一規(guī)定，當甲的房屋被錯誤登記成乙的房屋時，丙因為相信政府的登記，而以合理價款從乙處購得該房屋并辦理了過戶登記，丙就取得了該房屋的所有權(quán)。甲只能找乙要求賠償，不能找丙要回房子。因為這一規(guī)定并不是修改以前的法律，只是彌補立法空白，根據(jù)民事司法不得以法無規(guī)定為由拒絕受理原則，物權(quán)法第一百零六條當然應(yīng)該溯及既往，適用于尚未判決、發(fā)生于《物權(quán)法》生效以前的案件。
那么，本案的中間買家方某、李某和最終買家能否根據(jù)《物權(quán)法》先后獲得房屋所有權(quán)呢？不能。樓房未封頂前雖然也是不動產(chǎn)，但還不是獨立的不動產(chǎn)，只能算是土地所有權(quán)或土地使用權(quán)的附屬物，是不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的。本案中的房屋尚未成為獨立不動產(chǎn)，房屋所有權(quán)尚未產(chǎn)生。善意取得指的是物權(quán)被登記機關(guān)張冠李戴之物，不能是沒有獨立物權(quán)之物。從主觀方面看，未竣工房屋不能取得房產(chǎn)證，買方可能是知道的；即使不知道，隨便一個律師或法學(xué)院學(xué)過物權(quán)法的學(xué)生都能告訴他。價值上千萬的買賣，自己不懂法還不做法律咨詢，不能說是沒有過失，難稱善意。從依法行政角度看，不合法的房產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)該撤銷，且因該項目至今尚不符合房屋產(chǎn)權(quán)初始登記條件，也不存在補正登記的可能。因此，無論從哪個角度看，中間買家方某、李某和最終買家都不享有“嘉誠大廈”的物權(quán)。
“嘉誠大廈”土地使用權(quán)及附屬建筑物到底是強制執(zhí)行抵債給友聯(lián)公司，還是如徐林發(fā)所說拍賣給友聯(lián)公司，在建筑方的權(quán)利能否獲得救濟的問題上會導(dǎo)致完全不同的結(jié)果。如果報道無誤，假設(shè)在本案中“抵債”和“拍賣”給友聯(lián)公司的事實都是成立的，就意味著友聯(lián)公司拍得爛尾樓沒有付款，至少沒有全部付款，而是以自己的債權(quán)抵消了全部或部分價款。
我國《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償�！绷硪雷罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)�！彼裕瑹o論友聯(lián)公司對原開發(fā)商的債權(quán)是普通債權(quán)還是有抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)，都不得先于建筑人應(yīng)得的工程價款獲得清償。友聯(lián)公司必須支付全部爛尾樓所在地塊的土地使用權(quán)及其附屬建筑物的全部價款，這些價款首先要用來清償建筑人的工程款。如果友聯(lián)公司沒有能力支付而只能用自己的債權(quán)來抵消價款，根據(jù)同時履行原則就不能獲得爛尾樓所在地塊的土地使用權(quán)。即使辦理了土地使用權(quán)過戶手續(xù)，建筑人也可以基于物權(quán)的追及力要求重新拍賣該地塊，實現(xiàn)自己的法定抵押權(quán)。
職能部門的業(yè)務(wù)水平讓建筑人權(quán)利受損
友聯(lián)公司及其大股東到底是何方神圣，實在是耐人尋味，它居然能令房管局干出那么多“荒唐”事——不但在不符合法定條件下給其辦了房產(chǎn)證，還可以注銷換發(fā)土地使用權(quán)證，然后又重新辦房產(chǎn)證，甚至還沒收到申請就把房產(chǎn)證準備好了。房管局好像不是納稅人養(yǎng)活的，不是政府的一個部門，而是友聯(lián)公司的一個部門。
在此案中，房管局的業(yè)務(wù)水平也不敢恭維，五個先后頒發(fā)的房產(chǎn)證竟然指向同一“房產(chǎn)”。這些房產(chǎn)證到底是根據(jù)什么順序編碼的？如果沒有順序，在尚未提供網(wǎng)絡(luò)查詢的今天，查詢某處房屋的產(chǎn)權(quán)登記豈不是大海撈針？即使能查到，要浪費房管局公務(wù)員和當事人多少時間？如果當事人因麻煩而放棄查詢，房屋產(chǎn)權(quán)登記的物權(quán)公示作用又從何談起？
不過，房管局雖然“荒唐”，給本案建筑人帶來麻煩的卻是法院。多虧了房管局“荒唐”， 本案建筑人的權(quán)利才還有希望獲得救濟。如果房管局只是如徐林發(fā)所說，按法院要求辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，友聯(lián)公司獲得的應(yīng)該是土地使用權(quán)證。當方某、李某以合理價格從友聯(lián)公司購得土地使用權(quán)并辦理過戶登記后，就可以善意取得該地塊的土地使用權(quán)。雖然基于擔(dān)保物權(quán)的物上代位性，建筑人仍然可以要求以方某、李某支付給友聯(lián)公司的價款清償自己的債權(quán)，但貨幣畢竟容易揮霍或藏匿，建筑人的權(quán)利將遭遇更大風(fēng)險。
其實，法院同友聯(lián)公司的關(guān)系又何嘗不耐人尋味�！逗贤ā返诙侔耸鶙l規(guī)定承包人“可以申請人民法院將該工程依法拍賣”，最高法院有關(guān)批復(fù)又明確將違約損害賠償排除在優(yōu)先受償?shù)姆秶�，這使得優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)數(shù)額非常明確（合同約定的工程款，包括材料費和工錢），按理無須訴訟，應(yīng)直接進入執(zhí)行程序。難以想象，這樣一個本應(yīng)直接進入執(zhí)行程序的案件竟然拖了五年才有紙面結(jié)果。是因為法院工作效率太低嗎？或許是，或許不是。有關(guān)不動產(chǎn)的案件都是由不動產(chǎn)所在地法院處理的，很可能就是同一法院把建筑人可以優(yōu)先受償?shù)臓�尾樓地塊的土地使用權(quán)，強制執(zhí)行給友聯(lián)公司抵債了。也許不是同一些法官，但不知情是難以想象的。即使當時不知情，現(xiàn)在總知道了吧，為什么不主動糾正，而要拿那些根本不合法的房產(chǎn)證來糊弄建筑人？這不是拿房管局的違法行為來給自己的錯誤當擋箭牌么？
