今年1月16日，《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］187號(hào)）一經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布，立即觸動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。滬深股市漲勢(shì)強(qiáng)勁的房地產(chǎn)股票聞聲下跌，單日跌幅均超過9%，1月17日甚至出現(xiàn)了大面積跌停的罕有現(xiàn)象，近30只房地產(chǎn)股票以跌停板報(bào)收。
1月18日，國(guó)家稅務(wù)總局在其網(wǎng)站發(fā)布了標(biāo)題為“土地增值稅并非新開征的稅種”的文章，稱土地增值稅1994年就已開征，土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，并不是土地增值稅的新政策規(guī)定。由于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部或大部分銷售完畢后才進(jìn)行的，因此，通知的出臺(tái)在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。土地增值稅是國(guó)家為了進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控而出臺(tái)的稅種，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值收益和利潤(rùn)。做好土地增值稅的清算工作，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到積極的作用。顯然，國(guó)稅總局出面“釋疑”的原因，是股市出現(xiàn)下跌和輿論與潛在購(gòu)房者擔(dān)心開發(fā)商將轉(zhuǎn)嫁成本的雙重壓力。這就帶來了兩個(gè)很有意思的問題，一是會(huì)不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)；二是會(huì)不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。國(guó)家稅務(wù)總局的說法是不會(huì)，但現(xiàn)在人們?cè)缫褜W(xué)會(huì)不再輕易相信有關(guān)部門的“說法”，而寧愿根據(jù)市場(chǎng)的真實(shí)情況做出自己的分析判斷。這是好事，說明人們的獨(dú)立思考意識(shí)和能力在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中越來越強(qiáng)了。
土地增值稅是以累進(jìn)稅的形式強(qiáng)行均衡奢侈性房地產(chǎn)消費(fèi)和房地產(chǎn)暴利，但多年來這個(gè)稅與二手房轉(zhuǎn)讓所得稅一樣，一直實(shí)行預(yù)提制，開發(fā)商一般不會(huì)多此一舉地將其計(jì)入成本。以2000年時(shí)開發(fā)商拿到一塊成本5000萬元的地塊為例，如果項(xiàng)目建成后其他費(fèi)用為1億元，項(xiàng)目銷售總收入2億元，減去成本后的余額（即項(xiàng)目增值部分）為5000萬元。按照四級(jí)累進(jìn)稅率，余額（5000萬元）占成本（1.5億元）的比例為33%，在50%以下，稅率為30%.由此可以得出，開發(fā)商需要繳納的土地增值稅為5000萬元×30%=1500萬元，而此前的預(yù)征（以上海為例）是2億元×1%＝200萬元。這種情況下實(shí)行土地增值稅的“清算”，怎能不構(gòu)成對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者成本的雙重影響？
1月19日，上海浦東新區(qū)的一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人向《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》透露：“上海一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商密謀集體'上書'反對(duì)土地增值稅”，認(rèn)為土地增值稅是在革開發(fā)商的命，請(qǐng)求給開發(fā)商喘息之機(jī)。這說明土地增值稅最終是不是“額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)”，還是開發(fā)商自己心里最清楚——它已經(jīng)造成了比較嚴(yán)重的成本壓力�，F(xiàn)在幾乎人人都知道，購(gòu)房款中的大部分實(shí)際上是被政府拿走了。溫州市合作建房在全國(guó)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，建成后的房子僅僅比商品房便宜1000來元，這應(yīng)該是開發(fā)商最真實(shí)的利潤(rùn)核算。也就是說，政府本來已經(jīng)通過土地拍賣、征收各項(xiàng)稅費(fèi)牟得了暴利，如今還要繼續(xù)加稅，它的后果幾乎必然是房?jī)r(jià)維持在高水平上而沒有可能被“調(diào)控”下來。如果我們總是把調(diào)控的重心放在對(duì)開發(fā)商的“擠壓”上，放在政府繼續(xù)牟取更多暴利的基礎(chǔ)上，這樣的“調(diào)控”就永遠(yuǎn)難以收到實(shí)效，也就不必奇怪，為什么中央政府的調(diào)控措施屢屢出臺(tái)，而收效甚微，并由此損害了政府的信譽(yù)，被譏為“空調(diào)”。開發(fā)商是不可能主動(dòng)承擔(dān)因稅費(fèi)而帶來的高成本的，必然而且只能把它轉(zhuǎn)嫁出去。而且不論政策如何規(guī)定，稅負(fù)實(shí)際上是由買賣雙方共同向政府支付的。這樣一來，在民眾的眼里，政府是在與開發(fā)商一起，聯(lián)手盤剝他們的錢財(cái)。長(zhǎng)此以往，政府的聲譽(yù)、信譽(yù)和威望都將或已經(jīng)受到了非常嚴(yán)重的影響。
近年來，各地政府加緊“經(jīng)營(yíng)城市”，主要目標(biāo)就是以越來越高的價(jià)格賣出土地，如此經(jīng)營(yíng)的后果是耕地越來越少，而各大銀行則成為中國(guó)房市最大的房東。房地產(chǎn)大熱，自然具有拉動(dòng)GDP的效應(yīng)，這也是各級(jí)政府熱衷參與房地產(chǎn)“炒作”的原因。但這種繁榮是以金融風(fēng)險(xiǎn)劇增為前提的，而中央政府出于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的考慮在實(shí)施調(diào)控時(shí)也難免投鼠忌器，怕房?jī)r(jià)下跌傷害銀行，這樣的調(diào)控其效果自然更是大打折扣。中國(guó)社會(huì)公眾的承受能力幾乎是無法預(yù)期的，因?yàn)樽》渴亲罨镜纳畋匦杵�，遮風(fēng)避雨、結(jié)婚生子、給子孫后代創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)較好的生活環(huán)境等，所有的美好愿望都要依靠住房來實(shí)現(xiàn)。為了一套房子，人們可以竭盡幾代人的積蓄、可以大幅度降低眼下的生活標(biāo)準(zhǔn)、可以讓房子成為生活中的絕對(duì)主角，一輩子“房奴”。這些情況，官員們?cè)谟?jì)算公眾的“承受能力”時(shí)，真的非常嚴(yán)肅地考慮過嗎？如果真的考慮過，如果我們調(diào)控的基點(diǎn)是從維護(hù)人民群眾利益和向社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的角度出發(fā)，就不會(huì)出現(xiàn)以下的情況。
一個(gè)月以前，中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心聯(lián)合新浪網(wǎng)新聞中心、北京益派市場(chǎng)咨詢有限公司ePanel在線調(diào)查平臺(tái)，對(duì)2582名公眾進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受訪者普遍認(rèn)為，地方政府缺乏調(diào)控的積極性（67.5%）、開發(fā)商過于暴利（60.7%）、國(guó)家宏觀調(diào)控政策效果不明顯（40.3%）這三方面因素，應(yīng)該對(duì)目前房?jī)r(jià)過高的局面負(fù)主要責(zé)任。與兩年前相比，公眾對(duì)房?jī)r(jià)居高不下原因的判斷已經(jīng)發(fā)生了不小的變化。2005年5月，中國(guó)青年報(bào)社調(diào)中心對(duì)北京、上海、深圳、沈陽4個(gè)城市500名居民進(jìn)行的電話隨機(jī)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受訪者認(rèn)為造成房?jī)r(jià)高的3個(gè)最主要因素是：投資房市者的炒作（51.6%）、開發(fā)商的利潤(rùn)過高（44.7%）、城市人口的過快增長(zhǎng)（38.9%）。比較前后兩次調(diào)查結(jié)果不難發(fā)現(xiàn)，公眾注意力的焦點(diǎn)已悄然轉(zhuǎn)移。除了開發(fā)商的因素之外，多數(shù)公眾更傾向于把目前房?jī)r(jià)過高的原因歸結(jié)于政府調(diào)控不力——其中，地方政府尤其應(yīng)該承擔(dān)主要責(zé)任。增加稅費(fèi)，成了過去一年中政府調(diào)控房市的代名詞，每次增加稅費(fèi)征收，政府總是保證說不會(huì)增加公眾負(fù)擔(dān)，但結(jié)果如何呢，哪一次增加稅費(fèi)不直接體現(xiàn)在房?jī)r(jià)中？為什么中國(guó)的房?jī)r(jià)就不能受市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)節(jié)，而總是逆市場(chǎng)規(guī)律而行呢？看來政府不能不從自身尋找原因了。
顯然的事實(shí)是，社會(huì)公眾在對(duì)政府提供住房福利和抑制高房?jī)r(jià)兩個(gè)方面，都對(duì)政府的工作不滿意，政府解決自己的社會(huì)職能問題也就應(yīng)該從這個(gè)角度出發(fā)，真正承擔(dān)起自己的社會(huì)責(zé)任。毫無疑問，政府調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是鼓勵(lì)開發(fā)商多銷售住房，因?yàn)檫@就意味著多解決社會(huì)公眾的住房問題，也就增加了社會(huì)福利，從而有利于社會(huì)的穩(wěn)定，但同時(shí)也應(yīng)注意維持房地產(chǎn)商適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)所得。如果企業(yè)無法獲得一定數(shù)量的利潤(rùn)，也就失去了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的積極性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就無從穩(wěn)定，最終還是難以滿足公眾的住房需求。解決這個(gè)問題，一是要對(duì)投資性購(gòu)房和炒作購(gòu)房進(jìn)行征稅，以抑制高房?jī)r(jià)的社會(huì)需求；二是要幫助產(chǎn)生潛在降價(jià)購(gòu)房者的數(shù)量，讓房地產(chǎn)商認(rèn)識(shí)到降價(jià)后的利潤(rùn)將更多地是從低價(jià)格商品房的銷售中獲得，而且這部分利潤(rùn)將達(dá)到或超過僅銷售高價(jià)格商品房所獲得利潤(rùn)。這就需要使低收入群體在購(gòu)買住房時(shí)，可以獲得住房補(bǔ)貼或貼息、降息，如此，購(gòu)買高價(jià)格住房的人就會(huì)有所減少，而購(gòu)買低價(jià)格住房的人數(shù)就會(huì)有所增加。
當(dāng)然，本次以土地增值稅“清算”為主要內(nèi)容的宏觀調(diào)控亦有其積極作用。正如國(guó)家稅務(wù)總局在“土地增值稅并非新開征的稅種”一文中特別指出：“建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額（包括20%加計(jì)扣除部分）20%的，免征土地增值稅。”這就是說，如果土地增值稅是對(duì)所有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開征，由于稅收的傳導(dǎo)作用，房?jī)r(jià)暴漲就是難以避免，并會(huì)由購(gòu)房者承擔(dān)。然而現(xiàn)在并不完全是這樣。那些一直以來致力于為普通民眾開發(fā)住宅，著力于建設(shè)“低利潤(rùn)普通住宅項(xiàng)目”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那些一直以來嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)土地增值稅全額做了預(yù)提，并且沒有挪作他用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，“清算”不會(huì)對(duì)其造成什么嚴(yán)重的沖擊。而對(duì)于那些狂賭地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲，并且不嚴(yán)格執(zhí)行稅務(wù)、會(huì)計(jì)制度，不注意現(xiàn)金流安全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則不論其規(guī)模大小、上市與否，土地增值稅的清算都將給其帶來不小的麻煩。
問題在于，這個(gè)政策有明顯的漏洞。土地增值稅的增收方法為利潤(rùn)與稅率遞增式征收，稅率在30%-60%之間。開發(fā)利潤(rùn)與開發(fā)成本之比越高（也就是投入產(chǎn)出比越高），被征稅的比例就越高。投入產(chǎn)出比達(dá)到200%以上，開發(fā)商的利潤(rùn)將有60%被征稅。此征收方法對(duì)控制房地產(chǎn)商追求高價(jià)商品房有一定的效果，但缺乏政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性思維，仍然可以理解為政府是在往自己腰包里撈錢。如果此政策真是為緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力，就應(yīng)該給予開發(fā)商低利潤(rùn)銷售更大的優(yōu)惠，在利潤(rùn)低于在某個(gè)數(shù)值時(shí)免征土地增值稅，超這個(gè)數(shù)值才開始征收土地增值稅，利潤(rùn)越高者依比例征收的越重。如此，稅收才具有了調(diào)控杠桿的意義。須知單純的征稅，從來不可能做到壓低商品的價(jià)格。
從根本上說，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺少一個(gè)內(nèi)在穩(wěn)定器，所以總是需要外部的力量調(diào)控來調(diào)控去，這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以避免利益沖突和矛盾的焦點(diǎn)之所在。如樊綱先生所說，這個(gè)穩(wěn)定器就是房產(chǎn)稅或者是物業(yè)稅。政府需要對(duì)房產(chǎn)按固定比例征稅，稅額要隨著房?jī)r(jià)的提高而提高。我國(guó)80%的勞動(dòng)者屬于低收入者，而低收入者的住房不能全推給政府，可以通過價(jià)格變化、稅收杠桿自我調(diào)節(jié)，相對(duì)均衡。首先，由于房產(chǎn)稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅，它有利于緩解社會(huì)收入的不平等；第二，這種稅收是穩(wěn)定的稅源，只要有房子就有稅；第三，可以減少其他稅收，減少生產(chǎn)者的稅負(fù)；第四，可以使政府的稅源更依賴于把現(xiàn)在的城市建設(shè)好、維護(hù)好，而不是更多地依賴賣地來獲取財(cái)政收入。樊綱先生沒有提到更為關(guān)鍵的一點(diǎn)，即政府不能視普通住房為漁利工具，應(yīng)參考現(xiàn)實(shí)國(guó)情確定普通居住標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的居民自住用房，特別是多層住房，政府應(yīng)免費(fèi)提供土地，并盡可能做到零稅費(fèi)，包括將試點(diǎn)的物業(yè)稅。對(duì)于超標(biāo)準(zhǔn)豪宅，除按市價(jià)公開拍賣土地外，相關(guān)稅費(fèi)也要盡可能減輕，只要購(gòu)買者收入來源合法，特定人群的奢侈對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需有好處。無論購(gòu)買普通住房還是豪宅，都應(yīng)享受退還個(gè)人收入所得稅的優(yōu)待。
我們希望，這樣的一個(gè)“內(nèi)在穩(wěn)定器”能夠在我國(guó)盡快建立起來，而不是像現(xiàn)在這樣，沒完沒了地進(jìn)行效果不佳的“宏觀調(diào)控”。
