獲取利潤(rùn)是商人的本性，他們決不會(huì)賠本賺吆喝。包括稅收在內(nèi)的各項(xiàng)成本，開發(fā)商不僅有可能不會(huì)內(nèi)部消化，還有可能再度轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上。
“土地增值稅革了開發(fā)商的命！”這樣的聲音近期不絕于耳。
2007年1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）�！锻ㄖ芬�(guī)定，從今年2月1日起，各地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行清算，正式向企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。消息發(fā)布當(dāng)天，敏感的股市作出了第一反應(yīng)，27只地產(chǎn)股跌停，近500億元市值蒸發(fā)。
市場(chǎng)普遍認(rèn)為，清算土地增值稅不僅對(duì)開發(fā)商造成成本壓力，甚至還會(huì)加重購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。
終結(jié)房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代
“這一政策的出臺(tái)是正常的，因?yàn)檫@是以前的老稅種，只不過是由以前的預(yù)征改為清算�！笔卒撈髽I(yè)研究所所長(zhǎng)王育琨告訴《新財(cái)經(jīng)》記者。
1993年，國(guó)務(wù)院即發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。由于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本（即可扣除項(xiàng)目）的確定方法并未統(tǒng)一，該條例一直沒有正式落實(shí)。最近兩年來(lái)，一些地方開始以預(yù)征形式開征土地增值稅，預(yù)征比例為預(yù)售商品房收入的1%～2%.
在國(guó)稅總局看來(lái)，由于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在項(xiàng)目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進(jìn)行的，因此，《通知》的出臺(tái)不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
但是，事實(shí)可能并非如此。舉個(gè)例子，某開發(fā)商2000年拿到一塊成本為6000萬(wàn)元的土地，如果項(xiàng)目建成后其他費(fèi)用為1億元，項(xiàng)目銷售總收入2億元，項(xiàng)目增值部分4000萬(wàn)元。按照累進(jìn)稅率，余額占成本的比例為25%，在50%以下，繳納稅率為30%.由此可得，開發(fā)商需要繳納的土地增值稅為1200萬(wàn)元（4000萬(wàn)元×30%=1200萬(wàn)元），而如果按照此前的預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)，則最多為400萬(wàn)元（2億元×2%＝400萬(wàn)元）。預(yù)征與實(shí)際稅收清算有如此大的懸殊，對(duì)開發(fā)商、對(duì)購(gòu)房者怎么會(huì)沒有影響？
陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理范小沖認(rèn)為，“從中長(zhǎng)期來(lái)說，開征土地增值稅影響是很大的，房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況將因此有很大改變。過去，有很多企業(yè)是通過土地增值帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲來(lái)獲利的，但這一政策的出臺(tái)將引導(dǎo)開發(fā)商通過提高自己的開發(fā)能力來(lái)獲利，會(huì)逐漸改變開發(fā)商的開發(fā)模式。”
王育琨說，“土地增值代表一個(gè)城市的整體發(fā)展水平，應(yīng)該是公共財(cái)政參與開發(fā)商分成，可從前的利潤(rùn)都被開發(fā)商拿走了，現(xiàn)在只不過是重新分成而已。開發(fā)商對(duì)此不應(yīng)有太多的怨言。房?jī)r(jià)最終還是要回歸民本，而不應(yīng)該全部商品化、市場(chǎng)化�！�
清理稅收本意是以外力覓得均衡價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的暴利形成約束。而開發(fā)商也應(yīng)該明白，自己所得的應(yīng)是均衡利潤(rùn)而不是暴利，這也是成熟市場(chǎng)的正常生態(tài)。
有利于優(yōu)秀企業(yè)成長(zhǎng)
從以前土地增值稅的預(yù)繳情況來(lái)看，開發(fā)商大多是在項(xiàng)目公司存續(xù)期內(nèi)，盡可能避免土地增值稅的清算和繳納。這種避稅措施實(shí)際為開發(fā)商進(jìn)行下一期的開發(fā)活動(dòng)提供了資金支持。一旦土地增值稅開始嚴(yán)格征管，中小開發(fā)商的資金供應(yīng)將受到制約，并可能由此產(chǎn)生資金鏈斷裂。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的合并重組，一些小項(xiàng)目公司將倒閉，房地產(chǎn)業(yè)可能形成大企業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng)的局面。
范小沖說，“這對(duì)規(guī)范市場(chǎng)來(lái)說是好事，有利于優(yōu)秀企業(yè)的成長(zhǎng)。過去，雖然有相關(guān)的政策約束，但可鉆的空子很多。一些有特殊關(guān)系的企業(yè)少交甚至不交土地增值稅，憑借著囤積的土地升值就能獲取很大利潤(rùn)，造成了市場(chǎng)的不公平。”
此次《通知》的出臺(tái)，無(wú)疑使房地產(chǎn)稅收體系更加明確和規(guī)范，很多暴利項(xiàng)目在繳稅以后，開發(fā)商甚至可能無(wú)利可圖。這就促使房地產(chǎn)企業(yè)更加注重提高項(xiàng)目的品質(zhì)，而不是一味追求暴利。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)將從資源導(dǎo)向型轉(zhuǎn)向能力導(dǎo)向型。
此次征收土地增值稅的通知無(wú)疑是要給開發(fā)商一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào)，即只有專注于提高開發(fā)能力，獲取均衡利潤(rùn)才是健康持久的發(fā)展之道。
土地增值稅的清算的確帶來(lái)了很多積極因素，但開發(fā)商在長(zhǎng)期暴利模式下已形成一套特殊的經(jīng)營(yíng)模式，如果現(xiàn)在開始轉(zhuǎn)型，則需要在資金來(lái)源、開發(fā)模式等方面有所改變，這不是一蹴而就的。由于以往獲取暴利過于輕易，因此，從地方政府到開發(fā)商都難以接受均衡價(jià)格，最終會(huì)不會(huì)演變?yōu)殚_發(fā)商與地方政府聯(lián)手化解政策的一場(chǎng)游戲，也需要進(jìn)一步觀察。另外，政府以清理稅收的辦法試圖降低房地產(chǎn)價(jià)格，從某種程度上來(lái)說并非市場(chǎng)化手段，能否取得預(yù)期效果也還是疑問。
有可能進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)
回顧房地產(chǎn)市場(chǎng)三年來(lái)的宏觀調(diào)控，似乎成效不大。無(wú)論是“國(guó)八條”還是“國(guó)六條”，在頒布之后并未起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決定性作用，在某些地方，房?jī)r(jià)反而出現(xiàn)了大幅度上漲，這與政策的初衷顯然相悖。這次《通知》的出臺(tái)，會(huì)不會(huì)也是一項(xiàng)治標(biāo)不治本，甚至標(biāo)本皆不治的政策呢？
王育琨認(rèn)為，這幾年的宏觀調(diào)控政策還是從一定程度上穩(wěn)定了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，此次土地增值稅的清算無(wú)疑是步好棋。從長(zhǎng)期來(lái)說，如果因?yàn)榇苏�，促進(jìn)了廉租房等一系列設(shè)施的建設(shè)，這就更好了。
范小沖也說，“由于市場(chǎng)的矛盾取決于供需，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)成本提高了，肯定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下調(diào)，投資者對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期會(huì)很快表現(xiàn)在股市上�！�
但是有專家卻表示，土地增值稅在打擊房地產(chǎn)投機(jī)的同時(shí)，并不會(huì)起到抑制房?jī)r(jià)的作用，其對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響是復(fù)雜的。
持這種觀點(diǎn)的人士認(rèn)為，土地增值稅可能從兩個(gè)方面刺激房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。一個(gè)是直接影響，即開發(fā)商為了維持高額利潤(rùn)，進(jìn)行稅收轉(zhuǎn)嫁，進(jìn)而提升房?jī)r(jià)；另一個(gè)是間接影響，即開發(fā)商由于繳稅而導(dǎo)致資金緊張，使得總體開發(fā)項(xiàng)目減少，市場(chǎng)供給下降，短期出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。如果要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，必須出臺(tái)抑制需求的相關(guān)政策，包括提高按揭首付比例、提高房貸利率、征收物業(yè)稅等。如果國(guó)家沒有繼續(xù)推出抑制需求的相關(guān)政策，那么，稅收政策的執(zhí)行將促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步提高，進(jìn)而傷害到購(gòu)房人的利益。
對(duì)于“稅收轉(zhuǎn)嫁”的說法，范小沖并不認(rèn)同，“開發(fā)商固然想在銷售過程中把這一成本消化掉，但是能不能消化，怎么消化，卻是很大的難題，這取決于供需矛盾，受到市場(chǎng)的制約，不是一相情愿的事。”
然而，獲取利潤(rùn)是商人的本性，他們絕不會(huì)賠本賺吆喝。包括稅收在內(nèi)的各項(xiàng)成本，開發(fā)商不僅有可能不會(huì)內(nèi)部消化，還有可能再度轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上。雖然土地增值稅政策出臺(tái)的初衷或許是好的，但是，它可能違背了一個(gè)最基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。我們所不希望看到的是，各種號(hào)稱能夠穩(wěn)定甚至降低房?jī)r(jià)的政策出臺(tái)后，效果卻適得其反。清算土地增值稅到頭來(lái)，會(huì)不會(huì)還是一場(chǎng)“唱空做多”的表演，我們只能拭目以待。
