編者按
上市的話題不說，房價的問題不談，政府的做法不論……2006年，一向被媒體稱之為“愛作秀”的北京房地產(chǎn)大佬潘石屹似乎淡出了媒體視野。
老潘擁有生意人的精明和狡黠，當(dāng)他背負(fù)太多的時候，反而去找最簡單的方式釋放。
心底最真的那份淳樸使老潘在情感糾葛上選擇退讓。偶爾地阿Q一下，似乎使他更能有所反省和覺悟。
2006年終于過去了。
對于房地產(chǎn)商來講，2006年是他們想說又不敢說話的一年。違法土地的收回和腐敗官員的落馬使得房地產(chǎn)開發(fā)商人人自危，地產(chǎn)新政接二連三地出臺，讓開發(fā)商們變得異常謹(jǐn)慎和低調(diào)……
近日，SOHO中國赴港上市再次成為業(yè)界關(guān)注的焦點。而在其上市傳聞的背后，還緊跟著華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中遠(yuǎn)地產(chǎn)、方恒地產(chǎn)等眾多北京房企謀求上市的消息。這些涉及上市傳聞的房地產(chǎn)公司對“上市”二字毫無例外地選擇了沉默，潘石屹也不例外。
前車之鑒 絕口不提上市
“無可奉告”，“我們這次訪談可以結(jié)束了”。采訪剛剛開始，老潘便讓記者吃了閉門羹，他明確表示，上市的話題一概不提。
潘石屹回避的話題恰恰是證券市場投資者關(guān)心的問題。采訪潘石屹之前，記者采訪了一些機(jī)構(gòu)投資者和股民，他們對SOHO中國遲遲不上市表示質(zhì)疑。企業(yè)上市不僅能夠籌集發(fā)展資金，而且能建立一個融資平臺。哪家企業(yè)能保證每時每刻資金充足？又有哪家企業(yè)會嫌融資渠道太多呢？
其實，SOHO中國早在2002年就打算在美國和香港同時上市，但潘石屹當(dāng)時的高調(diào)并沒有給SOHO中國帶去良好的預(yù)期，最終上市計劃流產(chǎn)。
有道是“一朝被蛇咬，十年怕井繩”。有了上次的教訓(xùn)，對傳聞中的SOHO中國上市，潘石屹此次謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎應(yīng)對也就可以理解了。近幾年，房地產(chǎn)界政策變幻莫測，老潘一改此前的處事風(fēng)格也情有可原。
中信證券研發(fā)中心總經(jīng)理王德勇表示，“作為地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在應(yīng)該抓緊上市了，因為今后房地產(chǎn)的發(fā)展主要依靠資本力量�！蓖醯掠陆ㄗh房地產(chǎn)企業(yè)最好選擇在境內(nèi)上市，因為當(dāng)今境內(nèi)的資本市場融資環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于境外，融資效率也非常高。無論是在發(fā)行價格還是融資成本方面，境內(nèi)市場都具備相當(dāng)大的優(yōu)勢。
房地產(chǎn)一直屬于負(fù)債率較高的行業(yè)，融資對于地產(chǎn)企業(yè)而言已是迫在眉睫。而潘石屹似乎從不為缺錢發(fā)愁，“我們近四年半的時間，資產(chǎn)負(fù)債率是零，這四年半，我們沒借過銀行一分錢。雖然最近剛向銀行借了一些錢，資產(chǎn)負(fù)債率也就是20%～30%.”
對于如何控制資金風(fēng)險，老潘覺得自己做得好就行，給別人出主意，別人也未必會聽，每家企業(yè)都有自己的融資手段和獨(dú)門絕活。為了表明不是在敷衍記者，老潘舉了順馳中國董事長孫宏斌的例子，“他就有自己的融資辦法�！�
樂得其“所”土地增值稅影響不大
2007年1月16日，國稅總局公布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求自2月1日起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。清算土地增值稅的消息一出，中國股市可謂是“春江水暖鴨先知”，68只A股房地產(chǎn)股票中有26只跌停。同時，香港股市也有十幾只房地產(chǎn)股下跌，僅一個上午，100億港幣市值付之東流。
第二天，十幾家上市公司發(fā)布公告，“政策的出臺對我們沒有影響”。有沒有影響，股民一目了然。據(jù)專家介紹，土地增值稅清算會普遍加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力、壓縮利潤空間，使行業(yè)毛利率平均下降10個百分點左右。
“對SOHO中國沒有任何影響。”潘石屹看出記者的半信半疑，繼而解釋，“第一，SOHO所有的項目都是預(yù)提，土地增值稅這個文件下發(fā)之前（2月1日），我們已經(jīng)主動按照原來的土地增值稅條例上繳了，所以對我們影響不大。比如，我們?nèi)ツ昃桶熏F(xiàn)代城這個項目的土地增值稅全都交完了，一分錢不欠。第二，SOHO的會計事務(wù)所是畢馬威，他們的預(yù)提額都非常保守，所以對我們現(xiàn)金流量不會有什么影響。”
起初，潘石屹對畢馬威的嚴(yán)謹(jǐn)并不認(rèn)同。在得知同行中很多地產(chǎn)公司沒有預(yù)繳土地增值稅，而畢馬威卻要SOHO中國按照100%的比例預(yù)提的時候，潘石屹曾覺得不公平，因此多次與畢馬威討論此事。但是畢馬威一直堅持，認(rèn)為必須按國務(wù)院1993年12月下發(fā)的文件執(zhí)行。
其實，土地增值稅是個被束之高閣十多年的老稅種。畢馬威所指的文件就是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，早在1993年即已經(jīng)出臺。當(dāng)時出臺該文件的目的是為了抑制海南瘋狂的房地產(chǎn)投機(jī)，短期效果十分明顯，沉重打擊了投機(jī)商。但是，該文件出臺以后并未得到嚴(yán)格的貫徹實施。
至今，房地產(chǎn)公司清繳土地增值稅非常少，大都采用按照銷售額的1%預(yù)繳的方式。潘石屹解釋，“清繳是一個特別復(fù)雜的技術(shù)問題，熟悉這個過程的人會發(fā)現(xiàn)，各個地方的政策都不一樣，但都不是用清繳的方式，而是用預(yù)繳的方式�！�
按銷售額1%計提夠交土地增值稅嗎？記者從幾個專家處得到的答案都是“遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠”。從幾家上市公司的三季度報告來看，即使按照30%的最低稅率計算，應(yīng)繳土地增值稅平均占到銷售額10%以上。高利潤的商品房、別墅、高檔公寓項目應(yīng)繳納的土地增值稅就更高。
王德勇告訴記者，“這個政策對預(yù)提了增值稅的地產(chǎn)企業(yè)影響較小，但是也有影響，即使是按照1%的稅率足額計提，企業(yè)的現(xiàn)金流和日后的土地儲備也都有影響。”據(jù)了解，68家A股房地產(chǎn)上市公司中，已經(jīng)進(jìn)行預(yù)提的還不到一半，其中，大部分預(yù)提也是近幾年才開始的。難怪會有如此多的房地產(chǎn)股票“大驚失色”。
畢馬威的謹(jǐn)慎得到了好的結(jié)果，讓SOHO中國避開了此次“清算”風(fēng)險。任憑外面人喊馬叫，老潘現(xiàn)在心里美滋滋的，跟沒事兒人一樣。
痛斥潛規(guī)則 堅守房地產(chǎn)
近幾年地產(chǎn)界風(fēng)云變幻，很多地產(chǎn)商就此打起了轉(zhuǎn)行的主意。今典集團(tuán)的張寶全要去拍電影，萬科的業(yè)務(wù)更是涉及了物業(yè)管理、旅游、金融投資等多個領(lǐng)域�？粗磉叺娜瞬粍�(wù)正業(yè)，“小地主”潘石屹依然選擇堅守地產(chǎn)這個領(lǐng)域，他的理由很簡單，“我對房地產(chǎn)的發(fā)展很樂觀”。
潘石屹給記者列舉了這樣幾個數(shù)據(jù)：2006年，北京一手房的銷售額超過2000億元，新房售出18萬套，其中不包括寫字樓�！耙荒�2000億元的銷售額，這是多大的購買力啊，全中國哪個行業(yè)年銷售額能超過2000億元？”潘石屹的感嘆說明他對這種市場表現(xiàn)非常滿意。
地產(chǎn)市場的銷量帶給潘石屹充足的信心，同時，潘石屹看重的還有二線城市的潛力�！爸袊姆康禺a(chǎn)業(yè)剛剛發(fā)展，城市里雖然高樓密布，但是農(nóng)村里還都是土坯房。中國房地產(chǎn)還有特別大的發(fā)展。現(xiàn)在北京、上海的市場發(fā)展起來了，但是二線城市還沒有發(fā)展呢！”
地產(chǎn)市場的發(fā)展前景讓潘石屹選擇了堅守，但也有讓他感覺受束縛的地方，比如土地交易價格的不透明。
2003年以前，房地產(chǎn)商異地發(fā)展處處撞墻，其中大部分原因在于土地政策不透明。如今，這種情況更是“王小二過年，一年不如一年”。
潘石屹給記者列舉了廣渠路地塊的例子。負(fù)有“地王”美譽(yù)的廣渠路36號地段是眾地產(chǎn)商追求的對象，這場招標(biāo)引來了十三家地產(chǎn)諸侯競逐。其中包括華潤置地、世茂集團(tuán)、富力地產(chǎn)等。
但是，最終的招標(biāo)結(jié)果卻讓業(yè)界大為不滿，出價的第一名到第五名都沒有中標(biāo)，中標(biāo)的第六名是北京城建和城開公司聯(lián)合體，這兩家公司均是北京市國資委的旗下公司。有媒體報道，這家公司沒有能力進(jìn)行一次性付款，而一次性付款卻是招標(biāo)前的明文規(guī)定。
事隔多日，潘石屹依然對此事喘不勻氣，“排名靠前的都是實力雄厚的公司，拿著真金白銀去競標(biāo)，第六名沒有資金，沒有能力，為什么還會把項目交給他們？現(xiàn)在這樣的事情接二連三地發(fā)生�！�
潘石屹很明確，“無論政府‘招拍掛’的標(biāo)準(zhǔn)有多極端，只要之前定下了一個標(biāo)準(zhǔn)就行。價格的不透明對整個地產(chǎn)界不公平，政府稅收也會減少，對消費(fèi)者也不公平。占了便宜的就只有一個，就是中標(biāo)者�！�
2004年后，“協(xié)議出讓”的土地交易方式基本上不再采用，“招拍掛”成為主要交易方式。這對于提高土地交易過程的市場化、透明度和公平性均大有裨益，在一定程度上遏制了土地交易中的腐敗，減少了國有資產(chǎn)流失。但是，“招拍掛”機(jī)制雖然總體上優(yōu)于“協(xié)議出讓”，卻并不能保證解決土地交易過程中存在的所有問題。
一個制度的設(shè)計和執(zhí)行如果出現(xiàn)不當(dāng)，會扭曲一個行業(yè)的游戲規(guī)則。老潘希望地產(chǎn)界不會像娛樂圈那樣，形成一個“潛規(guī)則”，否則將對行業(yè)貽害無窮。
“談房價是在招惹政治”
房價，老百姓最關(guān)心，地產(chǎn)大佬們也就此話題高論連連。但此次增值稅政策出臺后，地產(chǎn)界的“快嘴”們像被綁了嘴的魚鷹，皆緘口不言。據(jù)知情者透露，原來在政策出臺之時，政府領(lǐng)導(dǎo)把潘石屹等幾個“快嘴”召集在一起，談?wù)摿艘粋�下午，希望他們不要再對出臺的政策進(jìn)行評論。而潘石屹等人當(dāng)著領(lǐng)導(dǎo)的面答應(yīng)了，從而形成了口頭承諾。
《新財經(jīng)》：近年來蜂擁而出的政策條文也好，規(guī)章制度也罷，影響的無外乎還是房價，您覺得2008年房價走勢會是什么樣？
潘石屹：我從2003年開始就再也不提房價了。
《新財經(jīng)》：您2004年還在提，并且發(fā)表了《2004年北京房地產(chǎn)將要發(fā)生的事情》，預(yù)言“房價會漲”。
潘石屹：那是2003年春節(jié)，陽歷已經(jīng)到了2004年了，我一共寫了四條，寫完之后，各大媒體轉(zhuǎn)載。最后《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》給我做了一個整版報道，說是建設(shè)部不點名批評潘石屹，我說你這不是糊弄大家嗎？不點名怎么能說是批評潘石屹呢？我還說是在批評你呢。
《新財經(jīng)》：我知道您的處事風(fēng)格一向很謹(jǐn)慎，既然不愿意談房價走勢，那么，我想知道，近兩年房價的上漲跟2008年奧運(yùn)會有關(guān)系嗎？
潘石屹：有關(guān)系。（潘石屹意識到記者欲從側(cè)面了解房價問題，他的回答變得簡單而謹(jǐn)慎。）
《新財經(jīng)》：聽說其他舉辦過奧運(yùn)會的國家房價有這樣的走勢：奧運(yùn)會前兩年房價都上漲，奧運(yùn)會之后很快下跌，中國會有這種趨勢嗎？
潘石屹：這要看跟哪個國家比較。我覺得奧運(yùn)會的舉辦讓老百姓從心理上感覺房價會漲，但是除掉心理因素，從房子價值來看，有相當(dāng)一部分是所處城市設(shè)施的價值。如果有故宮，有各種好公園和學(xué)校等配套，尤其是地鐵，這個城市的價值自然會在房價中體現(xiàn)，房價自然會高。相反，生活成本非常低的城市，房價就相對較低。北京和悉尼是完全不一樣的，北京是投資了幾百億美金建基礎(chǔ)設(shè)施，包括奧林匹克的場館、公園，等等；所以，房價的價值是要把基礎(chǔ)設(shè)施的價值表現(xiàn)出來。而悉尼人太少，辦完奧運(yùn)會后，很多東西就拆掉，還原成綠地了。北京很多建筑都是永久性建筑，包括CCTV，包括地鐵。
《新財經(jīng)》：這么說2008年的房價不會下跌，是否會有一個價格回旋的余地？
潘石屹：不好說，太復(fù)雜了，不光是復(fù)雜。而且房價問題是特別政治化，特別情緒化的東西。
當(dāng)“草根”遭遇愛情和信仰
老潘的博客上有一篇審視《愛情、信仰和死亡》的文章，但當(dāng)談及到自身的愛情、信仰和死亡，老潘顯得非常平淡。
老潘認(rèn)為自己是個不懂浪漫，比較死板的人，“每個人心里對浪漫的定義是不一樣的�！崩吓搜壑械睦寺�僅限于最基礎(chǔ)的表達(dá)方式，比如，送個玫瑰花，一起喝杯酒等方式。形成這樣的認(rèn)識，與他的少年生活有著直接關(guān)系。
潘石屹在農(nóng)村一直生活到十四五歲，正是一個人的世界觀、價值觀和表達(dá)方式形成的時候。但在偏遠(yuǎn)的山村，每天聽見的多是豬叫和雞叫，幾乎不需要什么表達(dá)方式。“那個環(huán)境對我世界觀的形成很重要，比如人性的淳樸和樂于助人等方面品質(zhì)的形成。而浪漫是一種表達(dá)方式，身體的、語言的，包括各種各樣的方式，我的表達(dá)方式是特別弱的�！�
老潘和張欣的婚姻曾被視為土鱉與海歸的結(jié)合。他們的生活里幾乎從不談錢�！板X對我們來說已經(jīng)不是約束了，我們吃什么，喝什么，去哪兒度假，讓孩子上什么學(xué)校，坐什么樣的車，都已經(jīng)不是約束了。主要是態(tài)度，比如別人都覺得我的辦公室小，但是我覺得這都不是錢的問題�！�
的確，潘石屹的辦公室是記者采訪過的董事長中最小最簡陋的。從外面看，他的辦公室像個白色的火柴盒，空間僅比相鄰的副總辦公室大些，十幾平方米而已。里面除了一張辦公桌、一張會議桌，就是兩列長條的矮柜，權(quán)當(dāng)是書柜了。
接受采訪之前，老潘剛剛買回來一輛新車。在選車過程中，他一度在41萬元和89萬元的價位之間徘徊，最終選擇了一部89萬元的車�！斑@個89萬元的車具有豐田的一個新技術(shù)，當(dāng)高車速的時候，它會主動給電池充電，如果車速降下來，它會把發(fā)動機(jī)關(guān)掉，靠電池運(yùn)行�！�
老潘所說的這款車配備的是最近盛行的油電混合動力系統(tǒng)，屬于環(huán)保型車，在汽油消耗量相同的情況下，行駛里程可比傳統(tǒng)汽車多出20%.
“我覺得這個車的價位特別高，因為我選的這兩款車在內(nèi)部配置和外觀方面差不多，僅是多了一個系統(tǒng)就多付了三四十萬元�！崩吓苏f這些不是為了顯擺，而是為了說明他對新技術(shù)、新理念的認(rèn)可和尊重。
的確，以老潘現(xiàn)在的身價，即使他穿個假名牌，別人也認(rèn)為那是真的。他不會認(rèn)為買輛車有多貴，更不會將車列入奢侈品的行列。
老潘不無得意地透露：“公司里的錢都?xì)w我管，張欣只當(dāng)‘甩手掌柜’，雖然她是華爾街出身�！�
信仰方面，老潘自認(rèn)是個有神論者，“我相信神明的存在”。這讓記者沒有想到。“我覺得人的精神方面要干凈，人需要有信仰。如果一個人沒有信仰，說假話跟說真話一樣，那就骯臟了。擁有信仰可以讓我們處處以誠實、團(tuán)結(jié)、為別人著想作為最基本的原則。”
在大多數(shù)人心里，“神明信仰”是人們精神上的寄托和安慰，它有別于宗教信仰。但是，不管你信仰的是何方神圣，敬不敬在心。
在潘石屹眼里，消費(fèi)者就是他敬畏的神明，要日行一善。老潘建立了一個基金會，2006年向教育、醫(yī)療、環(huán)境等方面捐贈了630多萬元。
潘石屹在農(nóng)村一直生活到十四五歲，正是一個人的世界觀、價值觀和表達(dá)方式形成的時候�！澳莻�環(huán)境對我世界觀的形成很重要，比如人性的淳樸和樂于助人等方面品質(zhì)的形成。
老潘暗中“話聊”孫宏斌
孫宏斌一度給人們狂妄、另類和激進(jìn)的印象，為了達(dá)到急速擴(kuò)張的目的，他在半年多的時間里從國內(nèi)各主要城市的地產(chǎn)商手中搶走了上千萬平方米的土地。這樣的土地規(guī)模，至少能夠保證開發(fā)100個中等大小的樓盤，足夠支持一個大型房地產(chǎn)公司十年里高速發(fā)展。順馳這種“從規(guī)模放量，用速度擴(kuò)張”的模式被業(yè)內(nèi)人士毀譽(yù)參半。
潘石屹介紹，王石一直質(zhì)疑孫宏斌的做法。幾年前，王石一見孫宏斌，氣就不打一處來，不光是在私下，即使是在大會上也會當(dāng)面“喝斥”孫宏斌，“你瞎吹什么牛�！蓖跏恢闭J(rèn)為，房地產(chǎn)公司不能像孫宏斌那樣做。在王石眼里，孫宏斌是個瘋子。
老潘給記者描述了一件有趣的事情：陳勁松和王石兩個人正在桑拿，聊了一會兒，突然進(jìn)去一個小伙子，拿起一桶水倒在熱石頭上，屋子里頓時悶熱難耐。陳勁松叫喊著“熱得不得了”，就出去了。王石就跟小伙子咬著牙在桑拿房里較勁，后來小伙子承受不住也離開了。陳勁松進(jìn)來對王石說，“您真行，把他熬走了”。王石說了一句話，“這小子就好比房地產(chǎn)界的孫宏斌，攪局來了，千萬要堅持住，不能輸給他�！�
潘石屹借王石說事兒，好像事不關(guān)己，但實際上，就像王石一樣，看得出他是在暗中與孫宏斌較勁。
鐘情博客：拿得起放不下
“潘石屹是個不停翻身的人”，這是大多數(shù)人對他的評價，時不時拍個電影，寫個博客，辦個SOHO小報。
老潘對現(xiàn)在的生活狀態(tài)非常滿意，每天上午寫個博客，聽上一個小時的音樂。博客是老潘比較鐘情的平臺，但內(nèi)容都是他寫在本子上，然后讓秘書敲進(jìn)去的，老潘急不可耐地拿出一個非常普通的筆記本翻給記者看，然后孩子氣地告訴記者，“我已經(jīng)寫了好多這樣的本子。”記者看到筆記本上密密麻麻地寫滿了字。
老潘的秘書每天除了整理博客，還有一項任務(wù)就是刪除垃圾回帖。“我讓秘書見罵人的評論就刪，因為我的博客我媽也看，我爸也看，這樣的回帖既不傳播知識，也不給人啟發(fā)，沒有任何好處�！�
據(jù)記者了解，很多名人的博客都為此關(guān)閉了，因為太多罵人的回帖讓他們感覺很不舒服。為了父母的尊嚴(yán)，他們關(guān)閉了自己的博客。但老潘并不打算這么做。
火燒欠賬單：演繹釋懷的快樂
過了豬年，老潘就45歲了。
人到中年，除了喜歡回憶，同樣學(xué)會了釋懷。不久前，老潘將一張寫滿名字的紙一把火燒掉了，“這都是長時間欠我錢的人”。
這是一張欠賬單，上面有近20個人，最早一個借錢的至今已有七年。據(jù)老潘回憶，那是他的同班同學(xué)，由于犯事跟他借錢。當(dāng)時老潘的資金也很緊張，但依然借給他10萬元，后來又借了3萬元。此后該人杳無音信。
金錢一度拉近了潘石屹和朋友之間的關(guān)系，但是從總體來說還是愈走愈遠(yuǎn)。這是金錢的誘惑還是人性的貪婪？
“失蹤”的這個人是時間最早，也是借錢最少的一個。最多時候，老潘借給人家300萬元�！盁裘麊沃皇切睦砩系囊粋�寄托，否則總是有個疙瘩，我現(xiàn)在真的釋懷了�！�
怨恨掩蓋人性中那些善良淳樸的本質(zhì)，怨恨也會使各種矛盾發(fā)生轉(zhuǎn)化�？雌漆寫岩埠茫熬駝倮ā币擦T，都是潘石屹心理的自我按摩，老潘現(xiàn)在真的舒服多了。
老潘的“釋懷”讓記者想起了那副有名的佛門對聯(lián)，“藤杖一條，拿得起才能放得下；禪門兩扇，看不破就打不開�！� 潘石屹一切全憑真心做事，只求對得起頭上神明。
