一個(gè)現(xiàn)代國(guó)家，必須強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度的前提是產(chǎn)權(quán)登記制度。不動(dòng)產(chǎn)是恒產(chǎn)，是最根本的產(chǎn)，它的產(chǎn)權(quán)保護(hù)的前提就是必須要有像模像樣的產(chǎn)權(quán)登記。

中國(guó)城鎮(zhèn)化推進(jìn)這么多年，城鄉(xiāng)結(jié)合部還有不少模糊地帶，甚至形成了積重難返的小產(chǎn)權(quán)房問題。在物業(yè)稅于十幾年前作為改革大方向下非做不可的事項(xiàng)時(shí)，啟動(dòng)了6個(gè)地方、后來擴(kuò)大到10個(gè)地方的物業(yè)稅模擬空轉(zhuǎn)試點(diǎn)。模擬空轉(zhuǎn)的前提就是做產(chǎn)權(quán)登記，只不過它是局部的。一個(gè)轄區(qū)之內(nèi)，你要做模擬空轉(zhuǎn)，所有的不動(dòng)產(chǎn)登記都要到位，登記清楚并區(qū)分具體的類別，當(dāng)時(shí)分三大類：制造業(yè)、商業(yè)、住宅，把三大類所有具體的信息輸入計(jì)算機(jī)，軟件已設(shè)計(jì)好程序，按照指令自動(dòng)生成物業(yè)稅稅基的評(píng)估結(jié)果。當(dāng)時(shí)做這種模擬空轉(zhuǎn)，就是要給以后的改革操作提供實(shí)驗(yàn)，自然就要把包括城鄉(xiāng)結(jié)合部的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一一搞清楚。如果是小產(chǎn)權(quán)房，已沒有退路，登記制度如果在2018年必須完成，那么在2018年之前，不管北京有幾十萬套、其他城市多少萬套的這些小產(chǎn)權(quán)房，必須對(duì)它有具體的處理方案。這里的利益處理可以參考一下深圳：深圳早已把土地歸到國(guó)有終極產(chǎn)權(quán)的大平臺(tái)上，但是它的原住民，好幾十萬人，涉及的小產(chǎn)權(quán)房處理就是分類處理，利益框架和解決方案說清楚后，可以分期兌現(xiàn)，哪怕10年、20年逐步兌現(xiàn)都好辦。

整個(gè)社會(huì)要走到現(xiàn)代國(guó)家治理狀態(tài)，必須帶有現(xiàn)代社會(huì)特征，必須形成現(xiàn)代意義的稅制。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)通行的情況是，要搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必須搞分稅制，分稅制這里面少不了直接稅，直接稅里少不了住房保有環(huán)節(jié)的稅。從十幾年中央的歷次文件看，雖然有爭(zhēng)論，但落到白紙黑字上，都是鎖定了房產(chǎn)稅的方向，開始有物業(yè)稅空轉(zhuǎn)，以后想通過本土局部試驗(yàn)，讓上海、重慶兩地試點(diǎn)，進(jìn)入實(shí)際操作。

現(xiàn)在則要求“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。”關(guān)鍵一點(diǎn)，是以2016年為節(jié)點(diǎn)，中央強(qiáng)調(diào)了財(cái)稅配套改革重要的、基本的事項(xiàng)要見眉目，實(shí)際上是要給2017年的十九大做鋪墊，也是給2020年全面改革取得決定性成果做鋪墊。所以，加快立法從現(xiàn)在來看應(yīng)是2015、2016兩年的事情。

筆者認(rèn)為，2015年很難走完，雖然我們的最理想化的愿景是下一年能走完，但是很可能走不完。如果2016年年底之前，人大的加快立法最后走到審批通過房地產(chǎn)稅立法，使保有環(huán)節(jié)也有稅，那么，2017年就是依法執(zhí)行問題，不是擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的問題。實(shí)際上這都是有相互關(guān)聯(lián)的。

從稅的角度來說，統(tǒng)一登記也會(huì)給出一個(gè)新的境界。比如現(xiàn)在要考慮房產(chǎn)稅即在住房保有環(huán)節(jié)要征的稅，筆者認(rèn)為中國(guó)的立法需堅(jiān)持一個(gè)基本的思路，是不能照搬美國(guó)的普遍征收模式，不能見到一平方米就征一平方米，必須給納稅人一個(gè)基本住房保障的扣除。假如是原來分散化由部門登記的情況，這個(gè)事情的處理比較麻煩：這兒有一處房子，那兒有一處房子，但按照各地分散的部門登記信息，看不出來這些房子是歸到一個(gè)應(yīng)該納稅的家庭那里（一般是父母帶著未成年子女是一個(gè)納稅家庭），而現(xiàn)在有這樣一個(gè)統(tǒng)一登記制度以后，全國(guó)大聯(lián)網(wǎng)以后，這件事就變成操作上很便捷的狀態(tài)：你北京有房子、青島有房子、廣州也有房子，等等，沒關(guān)系，一個(gè)搜索指令一下子就出來了。征稅時(shí)的扣除是第一套房子也好，是人均多少平方米也好，就變成可操作了。這個(gè)跟原來的操作，境界上有本質(zhì)的不同。

宣傳上，我們沒有必要把登記制度一下跟某一個(gè)點(diǎn)直接相關(guān)聯(lián)，但實(shí)際上對(duì)整個(gè)法治化國(guó)家的改革、發(fā)展、長(zhǎng)治久安和可持續(xù)運(yùn)行，它的支撐意義一定是全面的。從未來的前景來看，我們?cè)谂袛嗨�的意義和全面支撐作用基礎(chǔ)上，當(dāng)然要肯定不動(dòng)產(chǎn)登記制度是我國(guó)法規(guī)體系建設(shè)和進(jìn)步的一部分。現(xiàn)在我們稱為暫行條例，把它放在法規(guī)體系的組成部分之內(nèi)，以后也不排除若干年以后以更成熟的條文，把它上升為“不動(dòng)產(chǎn)登記法”，這將是一個(gè)動(dòng)態(tài)漸進(jìn)分步走的過程。未來要以這樣的法規(guī)支撐中國(guó)的常態(tài)。

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)是在經(jīng)濟(jì)“中高速”、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量提升，加強(qiáng)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的綜合概念之下，要面對(duì)和聯(lián)結(jié)2020年和2050年的目標(biāo)。而我們現(xiàn)在討論不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法規(guī)，顯然也是服務(wù)于現(xiàn)代國(guó)家以后的長(zhǎng)治久安，把它作為基本制度的組成部分。