房地產(chǎn)稅是符合現(xiàn)實立法原則的制度安排。但對于樓市未必是利好，甚至有可能引起某些既得利益集團的憤怒。關鍵是要通過各方的理性博弈，最終形成可接受的總體方案。

“中央已確定推進房地產(chǎn)稅立法工作，這是根據(jù)十八屆三中全會精神所作出的決定。”財政部財政科學研究所所長賈康日前在接受中華工商時報采訪時表示。賈康所說與近日媒體報道所稱“因房產(chǎn)稅存在較大爭議，房地產(chǎn)稅立法工作正在加速推進”相吻合。

改革關鍵在于加快立法

房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅，一字之差，不少人對此多有混淆。房地產(chǎn)稅，是指有關房地產(chǎn)的稅收，包括開發(fā)、流通、保有環(huán)節(jié)。而房產(chǎn)稅，僅僅指向保有環(huán)節(jié)。據(jù)悉，房地產(chǎn)稅將直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅種共6種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。其中，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象。

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房屋計稅價值或房產(chǎn)的出租收入。財政部人士表示，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制已不能適應當前經(jīng)濟和社會發(fā)展需要，對各類房地產(chǎn)統(tǒng)一開征房產(chǎn)稅，統(tǒng)籌推進相關稅費改革，有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，逐步培育地方主體稅種，推進地方政府治理方式的轉(zhuǎn)型，調(diào)節(jié)收入和財富分配，促進社會公平。

賈康表示，房地產(chǎn)稅改革的關鍵步驟在于加快立法。從具體時間表來看，2015年房地產(chǎn)稅應該進入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實施。不動產(chǎn)登記確權及全國聯(lián)網(wǎng)都在緊鑼密鼓地推進。這是房地產(chǎn)稅征收的基礎技術條件支撐。房地產(chǎn)稅征收的立法需要加快，但如何加快還有待觀察。

賈康此前曾表示，加快房地產(chǎn)稅立法是非常明確的信號，今年年度工作中一定會有實質(zhì)性的關于房地產(chǎn)稅立法的重點工作安排，這是財稅體制改革的重點。不過，就國內(nèi)現(xiàn)實情況來看，短期內(nèi)不會采取普遍征收的模式。

有望成為地方主力稅種

賈康同時表示，在工商業(yè)發(fā)達的地區(qū)，房地產(chǎn)稅有望成為主力稅種。賈康的觀點已在一些地方得到了體現(xiàn)。據(jù)記者了解，近期廣東省政府出臺《廣東省深化財稅體制改革率先基本建立現(xiàn)代財政制度總體方案》(以下簡稱《總體方案》)，其中有關地方政府稅收來源的內(nèi)容最為引人關注�！犊傮w方案》提出：“將房地產(chǎn)稅等財產(chǎn)行為稅成為縣(市)級主體稅種，以增強市縣政府履行事權和支出責任的保障能力。”從而理順中央與地方收入分配，將具備相當規(guī)模、收入來源穩(wěn)定、與產(chǎn)業(yè)發(fā)展關聯(lián)度高的稅種作為地方主體稅種和主體收入。

廣東地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，財力雄厚，其對于省以下財稅體制改革所進行的探索，對于全國來說是一種示范。特別是在探索各級政府事權和財權相結(jié)合等方面，廣東具有明顯的特色。在土地財政受爭議、營改增擴圍的背景下，地方政府的稅收來源亟待解決。目前房地產(chǎn)相關稅收在地方財政中占了較大比重，為避免只顧眼前利益“涸澤而漁”的土地財政，以房地產(chǎn)稅為代表的地方稅系的建設將更為迫切。

具體來講，賈康認為，借鑒市場經(jīng)濟的國際經(jīng)驗，地方政府轄區(qū)之內(nèi)照樣要“靠山吃山，靠水吃水”，從土地、不動產(chǎn)來的收入可以是地方政府總收入的大頭，但決不像我們過去那樣單純源于土地批租收入。土地使用權轉(zhuǎn)讓、批租還會構(gòu)成收入的一個因子，但在它旁邊還有房地產(chǎn)稅以及與不動產(chǎn)開發(fā)相關的各種服務業(yè)，可以形成可持續(xù)性的收入因素。特別是在工商業(yè)發(fā)達區(qū)域里的房地產(chǎn)稅，以后會慢慢成為主力支柱，在地方收入里的占比會逐漸提高。按照財政的行話來說，這屬于“發(fā)面”，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，它的占比會越來越大，而且這個比重的提升是健康的。地方政府意識到這一點后會激勵自己更多地做市場經(jīng)濟要求他做的：優(yōu)化本地公共服務，提升投資環(huán)境吸引力。

期待各方理性博弈

賈康表示，房地產(chǎn)稅是符合現(xiàn)實立法原則的制度安排。但對于樓市未必是利好，甚至有可能引起某些既得利益集團的憤怒。

據(jù)記者了解，人們的擔心來自于房地產(chǎn)稅的征收對房地產(chǎn)業(yè)的影響。“開征房地產(chǎn)稅后，大量房產(chǎn)需要納稅，必然帶來短期內(nèi)房屋的拋售，會有供大于求的效果產(chǎn)生，但是這樣也抑制了投資性房地產(chǎn)的消費。”

另外，房地產(chǎn)相關稅收未來劃入地方稅主體體系的構(gòu)建，雖將規(guī)范現(xiàn)有的“土地財政”現(xiàn)象，但其危險性在地方債務高企、影子銀行體系擴張下日益凸顯。還有很多人擔心，房地產(chǎn)相關稅收劃入地方稅，如果稅收體制不完善，是否會增加房地產(chǎn)相關稅項或比重，最后導致“羊毛出在羊身上”讓購房者埋單？

說起房地產(chǎn)稅的改革，還須提及此前的房產(chǎn)稅政策試點。賈康還表示，2011年上海和重慶房產(chǎn)稅試點政策的出臺引發(fā)了激烈的爭議，但這兩個試點在房產(chǎn)稅方面積累了前所未有的經(jīng)驗，并且逐漸凝聚共識。此外，這種制度變量還影響了人們的心理預期，這種影響在未來會隨著改革進程有更多的體現(xiàn)。“十八屆三中全會明確要求，加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革，明確了兩地試點的指導方針。兩地試點形成的探索經(jīng)驗，將成為我國加快立法非常重要的實踐經(jīng)驗。”

房產(chǎn)稅在設計之初，就背負著讓房價回歸的政策使命。但實際上，影響房價的因素非常多，供需關系、土地制度、投機因素、貨幣供應等等，都可能成為影響房價的因素。房產(chǎn)稅本身可能會影響房價，但不會成為影響房價走勢的決定性因素。如果房產(chǎn)稅的目的是為了抑制房價，那在當前房地產(chǎn)深度調(diào)整的情況下，則意味著房產(chǎn)稅出臺的必要性不大。

事實上，加快房地產(chǎn)稅立法已取得共識。“關鍵是要通過各方的理性博弈，最終形成可接受的總體方案。”賈康表示。具體說來，房地產(chǎn)稅屬于地方稅，地方政府應對稅率有一定選擇空間。稅率如何定，要走預算程序，由社會各界發(fā)表意見后來確定，不是少數(shù)人定。完成房地產(chǎn)稅立法之后，對征收范圍全國會有一個統(tǒng)一規(guī)定和標準。