改革現(xiàn)行房地產稅制，構建適應我國經濟發(fā)展要求的物業(yè)稅制已迫在眉睫，這一點已在我國的決策層、理論界、財稅部門及社會有關方面達成共識，并已寫進了黨的十六屆三中全會的決議。自古以來，土地和房屋就是人們最重要的生產和生活資料，也是重要的財產形式，被視為財富的根源，社會穩(wěn)定的基礎。物業(yè)稅（又稱房地產稅）已是一個全球性的為世界多數國家普遍開征的稅，特別是在許多經濟發(fā)達國家，物業(yè)稅收入已經成為地方政府財政收入的主要來源。筆者認為，改革現(xiàn)行房地產稅制建立物業(yè)稅制，應當統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施。

　　稅制改革不僅涉及稅制本身的優(yōu)化問題，而且與改革所面臨的宏觀經濟環(huán)境緊密相關，既不能太超前，也不能太滯后，必須充分適應經濟發(fā)展，又要促進經濟發(fā)展，物業(yè)稅改革也不例外。

　　有鑒于此，在當前這樣一個經濟轉型，市場經濟逐步完善的過渡時期，建立物業(yè)稅制應當統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施。

　　物業(yè)稅建設涉及面廣，要解決的問題既多又雜。它對房地產市場的健康、穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，甚至對當前和今后一個時期我國宏觀經濟健康穩(wěn)定發(fā)展都會產生重要影響；物業(yè)稅制建設對財政收入和稅制格局的變化，對地方稅體系的建立和完善，對居民收入分配的調節(jié)，縮小貧富差距，對促進房地產的有效合理使用，對建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會都將產生較大而深遠的影響。物業(yè)稅制建設不僅要研究解決稅權、稅負、稅費合并問題，還要研究解決征稅范圍（包括納稅人和征稅對象）、計稅依據、稅率、減免稅等稅制問題，同時要研究解決物業(yè)稅征收管理方法及配套措施，以確保物業(yè)稅各項政策得到正確貫徹執(zhí)行，不斷提高物業(yè)稅征收率問題。

　　物業(yè)稅制規(guī)劃和建設應當首先貫徹黨的十六屆三中全會決議提出的“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”、“穩(wěn)步推進稅收改革”的原則；其次要貫徹“稅制統(tǒng)一、稅權下放、調節(jié)收入、節(jié)約資源、便于征管”原則。物業(yè)稅制建設的目標應當是：將物業(yè)稅制建設成國家稅制體系中的重要稅種，地方稅體系中的主要稅種，省以下地方政府財政收入的主要來源（超過50％），能發(fā)揮聚財和調節(jié)分配的稅收職能作用，促進房地產市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，提高房地產有效管理利用水平，節(jié)約資源，保護環(huán)境，既能與國際財產稅制相銜接，又符合中國國情的稅制。

　　物業(yè)稅制建設的方法應當是研究規(guī)劃，制定方案，進行試點，改進完善，全面施行。研究規(guī)劃，就是要動員和組織財稅理論界、財稅部門、政府土地房屋管理部門和社會上關心物業(yè)稅制建設的人員對物業(yè)稅制建設中的問題從理論上、實踐上進行研究，先做出總體規(guī)劃，在此基礎上對各個階段要解決的專題問題進行專門研究。提出幾套方案；制定方案，就是綜合備方案的優(yōu)劣制定一套比較可行的方案；進行試點，就是將上述方案選擇部分地方進行試點，對試點方案進行檢驗；改進完善，就是根據試點的情況對試點方案進行修改、完善；全面施行，就是將通過試點修改和完善的方案在全國推廣施行。推廣試行也可先大城市及郊縣，后中小城市及郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)，再到其他縣、鎮(zhèn)及農村。

　　物業(yè)稅制建設的步驟應在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎上，綜合考慮改革的輕重緩急、難易程度、國家宏觀調控要求，社會各界及房地產擁有者和使用者對房地產稅制改革的接受程度等各方因素，科學安排改革的步驟：

　　在稅費的合并方面，目前，房地產涉及的稅種有交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、契稅、土地增值稅；收益環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅、個人所得稅；保有期間的城市房地產稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。在收費上有稅務部門征收的教育費附加以及規(guī)劃，國土、建設部門征收的有關費用。物業(yè)稅制建設在稅費合并方面可以分四步走：

　　第一步，合并房地產保有期間的稅種，將內外稅種合并，房屋和土地稅種合并，即把城市房地產稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并建立新的物業(yè)稅。

　　第二步，在第一步建設到位并正常運行一段時間后，將房地產交易環(huán)節(jié)的部分稅種并入物業(yè)稅，即將契稅、土地增值稅、印花稅并入物業(yè)稅，增加物業(yè)稅收入規(guī)模，提高物業(yè)稅收入在地方財政收入中的比重。

　　第三步，在第二步改革到位并正常運行一段時間后，將國家對房地產交易等行政事業(yè)性收費并入物業(yè)稅（包括教育費附加），進一步擴大物業(yè)稅收入規(guī)模，使物業(yè)稅成為地方政府財政收入的主要來源。

　　第四步，停征房地產交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、城建稅，或降低房地產交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、城建稅稅負，適當提高物業(yè)稅稅率，鼓勵房地產流通，促進房地產市場發(fā)展，提高房地產利用率，減少空置房屋，節(jié)約土地資源。通過稅費合并，達到整合稅種、規(guī)范稅制、穩(wěn)定收入的要求，使物業(yè)稅成為地方稅體系中的主要稅種。對物業(yè)經營所得征收的所得稅是否并入物業(yè)稅應當慎重研究，筆者意見是不擬將所得稅并入物業(yè)稅。因為，所得稅是對物業(yè)經營所得的征稅，有所得則征，沒有所得不征，所得多多征，所得少少征，以物業(yè)稅取代所得稅，不利于發(fā)揮所得稅的職能作用，不利于多環(huán)節(jié)調節(jié)收入分配、公平稅負。物業(yè)保有期只有對外經營才有所得，如果把物業(yè)經營所得征稅并入物業(yè)稅，那么，對物業(yè)經營收入征收的營業(yè)稅、城建稅等是不是也應并入物業(yè)稅，這樣就混淆了物業(yè)保有和經營不同稅收的性質作用，是不可取的。

　　在擴大征稅范圍方面。這里說的物業(yè)稅征稅范圍包括物業(yè)稅納稅人的范圍和物業(yè)稅征稅對象的范圍，以及物業(yè)所在區(qū)域的范圍。現(xiàn)行房地產有關稅種納稅人范圍，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)擁有房地產的單位和個人。對行政事業(yè)單位房產和居民自行居住用房產免征房產稅。物業(yè)稅的征稅對象范圍主要是指征稅區(qū)域范圍內的土地和房產。物業(yè)稅的地域范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。物業(yè)稅制要發(fā)揮其聚集財政收入和調節(jié)分配的職能，就必須在現(xiàn)行房地產稅制基礎上擴大征稅范圍，增加征稅覆蓋面，以達到寬稅基的要求。在物業(yè)稅制建設過程中，應當考慮實際情況，逐步擴大征稅范圍。擴大征稅范圍也可考慮分三步進行：

　　第一步，取消現(xiàn)行房地產稅對事業(yè)單位擁有的房地產和居民個人擁有的別墅等少數高檔住房的免稅優(yōu)惠，征收物業(yè)稅。從稅收上配合國家宏觀調控，控制建造別墅等高檔住宅，提高高檔住宅保有期的成本，節(jié)約土地資源，調節(jié)部分收入。

　　第二步，在第一步成功實施的基礎上研究擴大對居民擁有普通住宅的征稅問題，進一步縮小減免稅范圍，按照低稅負的原則確立居民普通住宅的稅負，同時使物業(yè)稅收入規(guī)模得到擴大。這一步改革，要慎重處理好改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關系，要在大多數居民有負擔能力、能承受、能理解的前提下進行，不能操之過急，不能因改革影響穩(wěn)定，影響房地產市場發(fā)展。

　　第三步，實行由城市到農村的改革。把物業(yè)稅征稅區(qū)域從城市擴大到農村，這是由于一方面隨著城市化進程的加快，城市在向農村延伸、擴展，衛(wèi)星城鎮(zhèn)在增多。另一方面，隨著人們生活水平的提高更加注意健康和環(huán)保，農村的度假村、別墅和其它商品房將迅速發(fā)展，如對農村房地產不征稅，將不利于節(jié)約土地資源和環(huán)境保護，不利于農村公共設施的建設，不利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展，不利于社會主義新農村建設。

　　物業(yè)稅征稅范圍在由城市向農村擴大的過程中，要穩(wěn)步進行。農村、農民、農業(yè)問題不僅僅是經濟問題，更是重大的政治問題，物業(yè)稅范圍擴大到對農村房產和土地征收，要堅持不能增加絕大多數農民的負擔，不能增加農民種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)成本，不能影響社會主義新農村建設的原則。因此，物業(yè)稅征稅范圍擴大到農村，也應分為三步進行：

　　第一步，把物業(yè)稅征稅范圍首先擴大到大城市郊區(qū)。因為這些大城市郊區(qū)房地產已發(fā)展到了相當的規(guī)模，房地產市場較為活躍，房地產價格到了一定的水平，郊區(qū)農民較為富裕，有一定的負擔能力，加之宏觀上要求對這些城市房地產市場進行調節(jié)，這些城市也是當前房地產宏觀調節(jié)的重點。

　　第二步，將物業(yè)稅改革由大城市郊區(qū)擴大推廣到中小城市郊區(qū)和旅游風景區(qū)及周邊地區(qū)，通過這一步改革擴大物業(yè)稅規(guī)模，增強中小城市的財力，促進中小城市公共設施的建設。

　　第三步，由地方政府根據區(qū)域內房地產發(fā)展規(guī)模和房地產市場發(fā)展情況，綜合考慮調節(jié)收入、節(jié)約土地資源等多種因素，確定物業(yè)稅進一步擴大的區(qū)域。在這一步要慎重研究對農村哪些土地和房屋應當征稅，對農村房地產征收物業(yè)稅要與各地農村房地產的發(fā)展規(guī)模和市場發(fā)展相適應，要綜合考慮農村、農民、農業(yè)問題，要有利于農村農業(yè)發(fā)展，合理界定農民擁有房屋征稅范圍。

　　在改進和完善計稅依據方面。計稅依據有多種選擇，包括房地產建造原價、凈值、租金、評估價或房屋土地的面積等。評估價一般又包括市場交易平估價、重置成本評估價、市場收益評估價等，我國房產稅和城市房地產稅計稅依據為房屋建造原價，對用于出租的房屋以租金收入為計稅依據，土地使用稅的計稅依據為土地使用面積。將現(xiàn)行房產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并建立新的物業(yè)稅后：

　　第一步，不論房地產是否出租還是自用，均以房地產原價為計稅依據，對土地也不再另按面積征稅。這樣做繼承了現(xiàn)行房產稅對自用房產的征稅辦法，盡管不盡合理，但簡便易行，征收成本較低。

　　第二步，要有計劃、有步驟積極研究探索按評估價征稅問題：

　　一是要總結當前模擬評稅試點經驗，不斷完善模擬評稅辦法；

　　二是要學習借鑒國際上一些好的做法，根據各地不同情況和房地產不同類別，確定房地產價格的評估程序、方法和標準；

　　三是明確評稅主體及評稅主體在確定房地產評估值中的地位、法律效力及相關職責。房地產價值評估是一個專業(yè)性、技術性非常強的工作。

　　目前世界各國和地區(qū)在征收房地產稅時，對房地產價值的評估主要有兩種做法：

　　一是由稅務部門直接評估并按自行評估的房地產價值征收房地產稅，如美國、香港等。

　　二是由國土房產管理部門或由其委托中介機構——房地產專業(yè)評估機構進行評估，由土地房屋管理部門審核確定房地產評估價值，稅務部門不從事房地產價值評估工作，直接依據土地房屋管理部門審核確認的房地產評估價值征稅，如澳大利亞、新西蘭等。

　　從我國現(xiàn)行體制來看，擬采用第二種做法來確定評估主體。這是因為，稅務部門直接進行房地產價值評估需要成立專門機構，招聘房地產評估和信息技術專業(yè)人才，還要直接收集房地產市場信息，據了解，香港對房地產物業(yè)征收的差餉稅由差餉署征收管理。差餉署直接隸屬于財政司，是與香港稅務局平行的獨立單位，現(xiàn)有人員900多人，高峰時達到1300多人，而香港稅務局也只有2000多人。我們在現(xiàn)行情況下要成立專門的機構管理房地產稅，或在地稅部門成立專門機構進行房地產價值評估難以做到，而地稅部門就現(xiàn)有人員數量和素質都不能勝任房地產價值評估工作。因此，由國土房管部門或由其委托房地產評估專業(yè)機構評估房地產價值，然后由政府土地房管部門審查確認房地產評估價，稅務部門依據這個評估價征收物業(yè)稅，比較符合精簡行政機構和人員的要求，使評估工作市場化、社會化，這種方法不惜為一種較好的方法。

　　房地產價值評估機制等有關問題解決之后，我們就可以進行物業(yè)稅計稅依據改革的第三步，即在條件具備的地方，按房地產評估價值征收物業(yè)稅，使稅收的增減與房地產價值的升降成正比，房地產稅制更加公平、合理。

　　物業(yè)稅制建設上述幾方面及其他方面，不是互相割裂的，而是互相聯(lián)系的，各方面改革可以綜合考慮，同時推進。如第一步可在歸并房地產保有環(huán)節(jié)稅種的同時，統(tǒng)一物業(yè)稅計稅依據，不分內外資，也不分自用還是出租，物業(yè)稅統(tǒng)一以房地產的原值為計稅依據，并同時把物業(yè)稅的征稅范圍擴大到事業(yè)單位和部分大城市的高檔住宅。

　　總之，物業(yè)稅改革應當動員各方力量認真研究，制定一個物業(yè)稅改革的5-10年規(guī)劃，有計劃、有步驟地推進，做到每年往前推進一小步，三年一大步，用八至十年時間建成一個稅制完善、管理科學、稅源穩(wěn)定、收入規(guī)模較大、在國家稅制體系中有重要地位的物業(yè)稅，并使之成為地方政府財政收入主要來源，地方稅體系中的主要稅種。