摘要：隨著我國市場經濟體制不斷深入，房地產稅制的不足日益明顯，嚴重影響和制約了房地產業(yè)的健康發(fā)展。完善我國房地產業(yè)的稅制結構，將稅收工具合理運用到房地產市場中，物業(yè)稅體現出越來越重要的意義。

　　關鍵詞：物業(yè)稅 房地產 改革

　　 引言

　　物業(yè)稅，又稱財產稅或不動產稅，主要針對土地，房屋等不動產，要求承租人或所有者在保有階段每年按照要求繳納一定比例的稅款，而所應繳納的稅款會隨著不動產市場價值的變化而變化。例如，地鐵、公路、花園等公共設施的完善，必然會帶動周邊房產價格的提升，從而對應的物業(yè)稅也要提高。

　　1  開征物業(yè)稅的背景分析

　　目前，世界上大多數市場經濟比較成熟的國家都有面向房地產課稅的稅種。特別是在歐美發(fā)達國家，物業(yè)稅作為一項重要稅種已存在很長的發(fā)展歷史。在美國，并沒有單獨征收的物業(yè)稅，其物業(yè)稅是包含在財產稅里面的，其中對土地和房產等不動產所征收的一般財產稅即相當于我們所講的物業(yè)稅。美國的一般財產稅是地方稅的一種，通常由州政府和地方政府共同分享。雖然物業(yè)稅在州政府財政收入中占很小比例，但卻是地方政府最重要的收入來源。

　　我國現行房地產稅制相對完整但比較復雜，分布于房地產開發(fā)建設、交易和保有等各個環(huán)節(jié)，從廣義上講，房地產稅包括土地增值稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅等十幾個稅種，它們對于統籌房地產市場管理，提高房地產使用效率，貫徹國家房地產政策和控制固定資產投資規(guī)模等方面發(fā)揮了積極作用。但毋庸置疑的是，目前房地產稅制體系的設計也存在著缺陷和不足，特別是開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅種偏多，稅負偏重，存在著因稅種交織而導致重復征稅的現象。而針對保有環(huán)節(jié)則稅種較少，致使其調節(jié)職能和統籌職能未能隨著我國社會和經濟的發(fā)展而加強，呈現出弱化的趨勢。

　　我國自2003年以來便出現了征收物業(yè)稅的提法及相關研究。以國家財稅部門為主的多個部門以及社會各界專家、學者及研究機構都給予高度關注并就進一步深化房地產稅制改革進行了深入廣泛的研究。到2009年，國務院公布了《國務院批轉發(fā)展改革委關于2009年深化經濟體制改革意見的通知》?！锻ㄖ分刑岬?，要加快推進財稅體制改革，建立有利于科學發(fā)展的財稅體制。與以前物業(yè)稅在北京、深圳等地“空轉”不同，此次是國務院首度將物業(yè)稅提到政府r的議事日程，表明了中央決策層對物業(yè)稅的關注。

　　2  開征物業(yè)稅的必要性

　　2.1 簡化稅制，規(guī)范房地產市場。物業(yè)稅的開征可以實現現有稅種的有效整合，有利于推動我國內外稅制統一的進程。目前，我國涉及房地產的稅種有十多種，而開征的物業(yè)稅主要是把現行的房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅合并，建立統一的物業(yè)稅，減并稅種，合理收費，降低稅負，拓展稅基，壯大稅源。并且把相應的征收環(huán)節(jié)后移，將開發(fā)建設、交易等環(huán)節(jié)承擔的費用轉為房地產擁有或使用人承擔，降低初始階段的成本，增加保有階段的稅收，進而降低購買者買房的“門檻”，更好的激活房地產業(yè)的發(fā)展。

　　2.2 調節(jié)收入分配，緩解貧富差距，促進社會公平。公平和效率，是我們在經濟領域常常關注的重要問題。物業(yè)稅作為一個與廣大公民個人利益息息相關的重要稅種，如何能夠在經濟生活中體現效率，又在最大程度上體現社會公平，是我們在構架物業(yè)稅制時所必須考慮的問題。我國現行的房地產稅收體系中，土地和房屋一旦增值，開發(fā)商和業(yè)主將獲得更多的利益，而政府無法參與增值價值的再分配，從而使得財富流向物業(yè)保有者。誰擁有的物業(yè)越多，誰的財富增值的就越快。買房已經不是為了滿足日常居住需求的消費而成為投資賺錢的手段，使高收入者和低收入群體之間的貧富差距進一步拉大。物業(yè)稅制度實施后，將會對增值的房地產價值重新進行分配，通過稅收杠桿，調節(jié)個人收入，平衡社會財富。一方面，對擁有不動產多者征收高稅率的稅費，并且根據不動產增值情況年年課稅，達到遏制其財富膨脹的目的。另一方面，物業(yè)稅收增加了地方財政收入，有利于當地公共福利事業(yè)的發(fā)展，通過財政轉移支付手段，調節(jié)社會公平。

　　2.3 進一步遏制投機行為，提高土地資源的利用率。我國房地產稅費制度目前不能很好的限制房地產市場的投機行為。“炒樓”、“炒房”、“圈地”等行為掩蓋了市場的真實需求，導致供求關系失衡，容易引起市場的不穩(wěn)定,同時政府的宏觀調控也容易失位。物業(yè)稅的開征會使自用需求者傾向于購買面積較小的房地產，并在一定程度上抵制房地產投資和投機需求，減少在消費端的不合理的需求，減少房地產資源閑置，引導房價回歸到穩(wěn)定理性的價格區(qū)間，促進房地產市場的健康發(fā)展。

　　2.4 穩(wěn)定城市財政收入來源，促進社會整體利益實現。物業(yè)稅的另一重要意義主要在于財政管理體制的完善和地方稅收體系的變革。目前土地出讓金占地方政府預算收入的60%到90%。自從實行分稅制以來中央財政通過擴大中央稅和共享稅的范圍不斷侵占地方稅源，導致“中央富地方窮”的局面，迫使很多地方不得不“賣地求財”，變相的造成了“房地產劫持地方政府”的局面。而物業(yè)稅作為地方的主體稅種，以其持續(xù)、穩(wěn)定的特點保證地方財政收入的增長，進而改變目前地方政府“以土地批租生財”的短期行為，抵制不理性投資，擺脫地方財政對于土地的依賴，促進政府通過改善公共建設，提高公共服務，提高資金使用效率等措施達到公共產品的供給滿足社會各階層的需求。

　　3  開征物業(yè)稅的難點及對策

　　2006年以來，物業(yè)稅在全國多個省市實行“空轉”，但過程并不順利，成果并不顯著。“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的物業(yè)稅方案的實現仍面臨著眾多的難題。

　　3.1 稅基的科學劃定 從物業(yè)稅的財產稅性質來看，應統一以物業(yè)所體現的價值作為課稅的依據，而現階段我國城鎮(zhèn)大多數居民的住房僅是維持生存基本需要的消費品，不能純粹作為財產。目前困擾的問題是物業(yè)稅僅對二處住房以上的物業(yè)或高檔物業(yè)征收？還是所有物業(yè)同一標準征收？根據國外通行的做法，在采用房地產市場評估價值的時候，對不同類型的不動產可以采取不同比例。如普通住宅適用于較低的比例，而別墅適用于較高的比例。設立人均（或戶均）物業(yè)價值的最低起征點，對于超過一定面積的居民住宅要采用較高的征收比例，從而解決現行房地產稅制中存在的計稅依據不合理的問題。

　　3.2 房地產評估制度需進一步完善 物業(yè)稅開征的基礎是定期對房地產進行價值評估工作。但目前我國沒有建立起完善權威的房地產價值評估體制機制，房地產評估行業(yè)內部存在著良莠不齊的現象，經常出現在對同一不動產評估時，不同的評估機構可得出不同甚至相差很大的價值量。在這種情況下，很難為物業(yè)稅提供科學合理的稅基基礎。發(fā)達國家的做法是國家制定規(guī)章制度，社會和市場評估機構具體實施，行政主管部門進行有效監(jiān)督，依據公開、透明、規(guī)范、動態(tài)、易操作的標準，在總體上降低綜合稅率，突出物業(yè)稅作為單一稅種的調節(jié)作用。

　　3.3 土地出讓制度何去何從 我國實行的土地制度是“批租制”，即土地使用權歸國家，用地者可以購買一定期限的土地使用權。土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，等價于土地使用有效年限在經濟上的價值體現。土地批租制給各級政府帶來了豐厚的財源，但也進一步導致了土地濫用和房價上漲。開征物業(yè)稅會把土地出讓金歸并入物業(yè)稅按年收取，好處是顯而易見的：一方面，降低了城鎮(zhèn)居民購房置業(yè)的門檻；另一方面也為地方政府帶來穩(wěn)定的稅源。但這樣做也會大大減少當前地方政府的財政收入，影響政府提供公共服務的能力。因此，物業(yè)稅的開征會遇到來自當地政府的阻力。

　　3.4 如何避免舊房的重復征稅 至今土地批租制已實行20多年，相當數量的房地產已經一次性繳納了土地稅費。如果這些房地產同樣開征物業(yè)稅就意味了重復征稅，導致此類房地產業(yè)主承受額外的稅收負擔，違反了社會公平的準則。但如果對擁有房產甚至大量房產的人不征稅，則必然會帶來新的不公平。

　　總之，完善、科學、合理的稅收體系，是衡量市場經濟體制是否成熟的重要指標，也是社會公正、公開、公平的具體體現。開征物業(yè)稅對于國家而言，能擴大稅基，抵制投機，緩解貧富差距，但如果措施不當，則不會給老百姓帶來直接的好處，甚至會影響社會的和諧穩(wěn)定。綜合各方面因素，物業(yè)稅的實施將會有利于房地產業(yè)健康發(fā)展，但如何制定執(zhí)行則需要政府借鑒參考他國經驗，廣泛聽取人民群眾意見，真正做到有的放矢，穩(wěn)步推進。

　　參考文獻：

　　[1]黃朝曉.土地增值稅去留之我見.稅務研究，2008，（4）：64-65.

　　[2]張青，薛剛，李波，蔡紅英.牧業(yè)稅研究[M].北京：中國財政 經濟出版社，2006.

　　[3]柳婧.我國個人房地產稅收體系管理的研究[J].時代經貿，2007，5(10):109-111.

　　[4]付釗.試論物業(yè)稅開征的難點及政策建議[J].新西部，2008，(12):29-30.