房地產稅被業(yè)界視為下一個最有可能出臺的調控“核武器”，在出臺前能否讓公眾輿論充分討論，達成更多共識。

　　近期，官員與學者頻向媒體吹風，房地產稅試點似已如箭在弦，“指月可待”。本刊記者從接近財政部的人士處獲悉，國務院有望在今年中央經濟工作會議之后，批復房地產稅試點，正式實施可能從明年初開始。

　　一年一度的中央經濟工作會議，是判斷中國當前經濟形勢和定調第二年宏觀經濟政策最權威的風向標，同時也是每年級別最高的經濟工作會議。通常，會議都在年底召開；2009年的中央經濟工作會議，是2009年12月9日至12月10日在北京舉行的。

　　這一時間窗口已離得不遠。再加上9月底有關部門推出以“限購令”為核心的二次調控政策，其中“加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國”的表述引人注目。房產稅由此被業(yè)界視為下一個最有可能出臺的房地產調控“核武器”。

　　有關專家向本刊記者透露，目前房產稅改革的思路，不僅取消1986年《房產稅暫行條例》中對個人所有非營業(yè)用房產免稅的優(yōu)惠條款，而且更進一步的改革是傾向于在不動產保有環(huán)節(jié)，將現(xiàn)有房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為統(tǒng)一的房地產稅，簡化稅種，徹底改變目前房地產稅制流通環(huán)節(jié)畸重、保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀。正因如此，新的房產稅在全國推廣時可能被稱為“房地產稅”。

　　目前，《城鎮(zhèn)房產稅暫行條例》正在修訂中，這將成為在全國征收房地產稅的法律依據。不過，消息人士對本刊記者稱，現(xiàn)行房產稅暫行條例的修改在同步進行，但不一定先修訂條例再試點。房產稅改革，很可能是地方試點先行，房產稅條例修訂推后。此前，增值稅轉型改革亦是這樣的過程。

　　有知情人士向本刊記者透露，“重慶、上海兩地已向國務院遞交房地產稅方案，中央政府還會協(xié)商調整，批復時會有不同，但也不會差異太大。”

　　本刊記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前在公眾層面，對房地產稅的共識尚少，爭議紛雜。厘清房地產稅相關問題爭議的關鍵點，讓公眾輿論充分探討，在房地產稅的制度框架上提供政府建議，以促成更多共識，已刻不容緩。

　　是否堪當“核武器”？

　　“我這段時間正打算再購一套房，房產稅出臺近了，我和家人都希望等一等再說。”30歲的楊先生對本刊記者稱，他擔心房產稅會大幅增加其房產持有成本，并帶來房價下跌。他和妻子月收入合計約2萬余元，在北京已擁有一套兩室一廳的住房。在今年4月房地產調控之后，手有余錢的楊氏夫婦本希望“逢低”再買入一套房產。

　　楊先生的觀望，反映了房地產稅對一部分投資型或改善型購房需求帶來的抑制作用。但是，對于資金規(guī)模更大的房產投資者或炒客來說，其對房地產稅影響的判斷卻有所不同。

　　在深圳擁有多處房產的劉先生認為，房地產稅對他沒多大影響，他的大部分房產已出租，“購房貸款成本一年是7％，每個月成本0.6％。房產稅假設按0.3％-0.4％的稅率來征收，最多不過是每年多一個月的月供，影響不大。”

　　央行貨幣政策委員會委員、清華大學教授李稻葵(博客)對此分析稱，房產稅無法抑制房價過快上漲，對于抬高了房價的投資者而言，一點兒房產稅對其毫無影響，而對于自住的人，好不容易買了房子還要交房產稅，“從這一意義上說，房產稅把打擊對象弄錯了”。

　　不過，大部分房地產稅的支持者認為，增加房產投資（機）者的持有成本，還是能夠抑制其投資（機）需求，并促成大量“空置房”上市交易，從而增加市場供應量，最終平抑房價。

　　國務院發(fā)展研究中心研究員林家彬認為，開征房地產稅有利于增加二手房供給，提高住宅利用效率。林為財新網撰文稱，以北京為例，2006年北京二手房總存量大約有500萬套，按照6％的正常流轉量計算，當年二手房交易量應在30萬套左右，但實際上北京二手房當年交易量僅為7.5萬套。究其原因，還是保有環(huán)節(jié)無負擔以及房價快速上漲。一旦開征房地產稅，將增大業(yè)主的持有成本，房產所有者將有動力充分利用閑置資源，或把閑置房產轉移給具有實際需求的人，從而提高房產資源的利用率。同時，由此帶來的二手房市場供應量的增加對穩(wěn)定房價具有積極意義。

　　當然，這一市場效果能否實現(xiàn)，質疑者又提出了兩種觀點：其一，若房地產稅開征的稅率較低，增加的持有成本有限，就不能有效促使“空置房”上市流通；其二，在目前國內房地產市場中，供方往往比需方強勢，很容易將稅收轉嫁到需方頭上，因此，房地產稅開征的結果非但不是平抑房價，反而可能推高房價或房租。

　　例如，近年中國地產調控中也曾動用稅收工具，提高二手房轉售環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、所得稅等，但這些多增的稅收基本上都被轉嫁到了買家頭上。

　　至于房地產稅能否解決囤房問題，復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰指出，在短期之內，房產稅可能對房價上漲有一定抑制作用，但長期來看，一些投資客可能還是會囤房。“在很多征收房產稅的國家里，照樣有房地產泡沫。”陳杰說。

　　中國人民銀行研究局副研究員熊鷺在給財新網的撰文中，列舉很多例子證明英、美、韓等國征收不動產物業(yè)稅后，并不能有效抑制房價上漲或平抑房價波動。熊鷺稱，英國的物業(yè)稅（council tax）征稅對象是居民的住宅，征稅方法是把住宅按照市面資產價值分為八類或九類，征收數(shù)額不同的稅金，從1993年至今，英國房價仍然出現(xiàn)大幅增長。同樣，美國各州早已普遍征收物業(yè)稅，但扣除通貨膨脹因素后，1997年至2006年美國房價仍上漲了57％，其中2000年至2006就上漲43％。而2006年以來美國房價則大幅下跌，波動不小。

　　作為政府機構的稅收專家，財政部財政科學研究所所長賈康亦認為，房地產稅并不能夠完全改變今后幾十年中國城鎮(zhèn)化歷史過程中房價長期上漲趨勢。但他相信，在房地產稅這個制度約束之下，房地產市場泡沫會更少，價格表現(xiàn)會更沉穩(wěn)，整個產業(yè)發(fā)展會更健康。

　　能否解決“土地財政”？

　　而對于每個老百姓，都有理由問一句：為什么要征房產稅？地方政府已高價賣地，再征稅是否合理？

　　中國的土地只有一定期限的使用權，照搬西方做法對住房征稅是否缺乏合理性？房地產稅是受益稅，而地方政府花錢，公民沒有實質參與的機會，如何保證房地產稅收入會讓社區(qū)居民受益？住宅房產的業(yè)主目前已繳納物業(yè)費，未來又繳納房地產稅，是否存在過度征稅？近期，越來越多的公眾參與到房地產稅開征目的和意義的討論中。

　　建行董事長郭樹清認為，相對于房價，房地產稅稅率很低，對房產稅抑制房價的作用難以期望過高。但征收房產稅非常必要，其重要意義在于，能在一定程度上減輕財政對工業(yè)的過度依賴，因此這項稅制改革啟動越早越好。

　　1994年分稅制改革后，各地的土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實踐過程中土地出讓金已成為中國地方政府的重要財政來源。郭樹清的觀點，反映了政府六年多前進行房產稅改革的初衷：在分稅制下，尋求改善地方公共財政之道，從而優(yōu)化土地管理制度。從國際經驗來看，美國各州政府的最主要的財政收入來源之一正是財產稅。

　　賈康認為，房地產稅是分稅分級財政體系相匹配的地方稅體系的重要財源支柱。這種征稅方式可改變地方政府行為，從注重短期效應轉為重視長期可持續(xù)發(fā)展。

　　同為房地產稅的支持者，北京大學─林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心主任、教授滿燕云表示，在中國征收房地產稅可認為是對財富征稅，成為調節(jié)收入不平等和地區(qū)差距的切實有效的政策工具。她認為，“土地財政”不是可持續(xù)的發(fā)展模式，而作為不動產稅的一種，房地產稅正是基于土地等不動產價值征收、稅收額相對穩(wěn)定并可長期持續(xù)的稅種，或可成為未來地方政府提高財政收入的一項更好選擇。

　　并非所有人都如此樂觀。財政部財政科學研究所副所長劉尚希就認為，中國基層政府的職能遠遠大于西方國家的基層政府，越是收入低的地方，房地產稅征收就越少，越難滿足基層政府需要，也難以避免地方政府推高房價的沖動。

　　有識之士進一步提出，既然房地產稅為土地的市場化管理提供了制度支持，改革之初就應明確取消政府主導土地批租市場的職能。質疑者如陳志武(博客)甚至認為，房地產稅的開征最可怕的是“給地方市場不受制約地轉移老百姓財產的機會”。

　　政府與納稅人的緊張關系，可能在房地產稅的問題上顯性化。因為稅負高低的合理性，最終還取決于稅收的收益方式。換句話說，房地產稅讓民眾有意識地要求參與監(jiān)督公共財政支出，要求政府“取之于民，用之于民”。否則，業(yè)主可能抱怨既繳納物業(yè)費，又繳納房地產稅，抱怨政府將本來應提供的社區(qū)公共服務轉嫁給自己。

　　資深證券投資人簡直在本刊撰文指出，房產稅會使民眾對政府有更多期待。當政府主要收入來自土地出讓金時，民眾對此是沒有感覺的，大家覺得拍地是政府自己賣自己的東西，收了銀兩，政府怎么花，都和自己沒關系。房產稅就不一樣，這筆錢先以工資等各種方式流到民眾手里，又被政府以房產稅名義拿走，歸入稅收。這樣，民眾就會逐漸明白，原來政府是我們養(yǎng)著的。

　　征稅的合理邊界

　　多位分析人士指出，中國實行70年期限的土地使用權批租制度，民眾在前端購買環(huán)節(jié)已為不菲的土地出讓金和各類稅負付出很多，這可算“中國特殊”，如今若按“國際經驗”，在后端持有環(huán)節(jié)繳納房地產稅，是否合理？

　　一位政府官員亦向本刊記者表示，中國地產業(yè)稅收占地方財政的三分之一，這跟美國的情況比較相像，但目前中國政府若在后端持有環(huán)節(jié)再征收另一個三分之一，應該將前端稅負減除，不應把后端全方位地簡單疊加上來。

　　這些都涉及房地產稅的征收范圍和對象劃定、免征額和稅率設置、計稅依據調整、總體稅負衡量等具體問題。

　　先看稅率設置。“十一”長假期間，上海官方新聞門戶網站東方網刊登一條未經證實的傳聞稱，滬版房產稅試點征收稅率可能為0.3％-0.4％。照此計算，一套總價220萬元的住宅，年繳房地產稅約8800元，大約相當于白領一個月工資。一些業(yè)界人士認為，此舉可能是地方政府通過發(fā)起網上討論的方式，試探公眾與輿論對于稅率的態(tài)度。

　　一位房產中介人士預測，如果房地產稅稅率小于3％，可能還不足以有動力促使空置房積極投入流轉。

　　另一位業(yè)內人士分析稱，一些多套房產擁有者，預期房價上漲的得益，會遠超放棄租金或征收房地產稅帶來的損失。假設房地產稅征收稅率小于1％，那么房價年漲幅超過1％就足以抵消其帶來的持有成本增加，而近幾年一線城市實際房價年漲幅均超過了兩位數(shù)。

　　瑞信中國研究部主管陳昌華指出，很多空置房業(yè)主對銀行貸款依賴程度很低，對此，“征重稅是一個十分有效的工具，但后遺癥也可能很大”。

　　如何拿捏適合稅率，是政府決策中重要的考量因素。若以提高土地資源利用效率和促進社會收入分配公平為目標，房地產稅設置累進稅率效果可能更好。財政部稅政司副司長尹伯欽表示，城鎮(zhèn)房地產稅征收可考慮差別稅率。

　　不過，國務院發(fā)展研究中心研究員林家彬認為，如房地產稅采用累進稅率，則其抑制投資性需求和奢侈性需求的作用都將增強。但累進稅率存在累進級距不易把握、計算較復雜、征稅成本相對較高、有可能打擊納稅人生產經營積極性的缺點，還需進一步深入探討。

　　再來看計稅依據。根據1986年頒布的《房產稅暫行條例》，一是房產原值減除10％-30％的額度（具體減除幅度由地方政府規(guī)定）后，以1.2％計征；二是對于產生租金收入的房屋，以租金收入的12％計稅。目前主要針對經營性房產，即通常被稱為商業(yè)地產的物業(yè)進行征收，并不針對非經營性的城鎮(zhèn)住宅。

　　值得注意的是，此次房產稅改革，決策層傾向于以房地產的市場評估價值為計稅依據，而不是此前規(guī)定的房產原值。按照原值征收房產稅難以體現(xiàn)房價波動，但按市場評估值征稅，意味著房產稅稅負將隨房產價格的上升而“水漲船高”。

　　當然，市場評估價值為計稅依據，也意味著房地產稅的開征是以房產評估這一技術環(huán)節(jié)為前提，這對目前國內房產評估系統(tǒng)是挑戰(zhàn)亦是機遇。

　　再看征收范圍和對象。接近決策層的有關專家向本刊記者透露，從國際經驗來看，房地產稅應對個人所有住房普遍征收，但初期試點，可能首先考慮對工商企業(yè)所屬不動產和別墅等城市高檔居住用房開征，然后逐步擴大。

　　融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在接受本刊記者采訪時明確表示，不贊成普遍征收房地產稅，可先從高端住宅征收，因為有錢人更看重房產的位置和品質，對成本支出并不敏感。

　　林家彬則指出，房地產稅免征額和稅率的設計要使結果大體符合“二八原則”，即80％的稅收來自20％的納稅主體，各地居住條件低于平均水平以下的居民，無需納稅或只需交納很少的稅。

　　即便如此，房地產稅向“大房子”動刀，也可能出現(xiàn)“錯殺”，因為納稅主體的個人收入與房產擁有狀況不一定完全匹配，例如擁有“大房子”但工資收入并不高的離退休干部。

　　最后來看總體稅負。不少專家指出，從國際比較的角度看，中國涉房稅負不僅不算低，而且已經很高，與房地產開發(fā)和交易有關的稅費高達60多種，占房價的比例可達約四成。

　　接近決策層的專家認為，此次房產稅改革，可能在開征房地產稅同時，全面清理現(xiàn)行房地產稅費，做到有增有減，不提高總體稅負水平。十六屆三中全會早已明確提出“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”。

　　不過，一位業(yè)內人士表示，開征一項可能將來成為地方政府主要財源的稅收，要保持總體稅負不增加，這在長期來看難以實現(xiàn)。

　　權威人士向本刊記者透露，渝版房地產稅試點方案的基本思路包括：先對別墅、200平方米以上“大房子”和評估價值超過主城區(qū)平均售價3倍以上的住房開征；按面積計，實行累進稅率；征收范圍首先是增量部分，存量部分視情況開征；每戶家庭擁有普通住宅超過四套，可能被征稅；外地人炒房，可能被征稅。

　　滬版房地產稅試點方案，盡管流傳出多個版本，但以面積和價值為主要計征標準，從增量擴展至存量，與渝版相比，總體思路上沒有太大差異。