房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本是指為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。日常的成本工作就是要將這些費用按項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費以及其他費用等。

　　1、土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費等。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有兩種：一是協(xié)議出讓，或是政府行政批準；二是掛牌拍賣出讓。隨著土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商的主要方式。隨著招、拍、掛的普及，在住宅商品房價格構成中，土地費用有進一步上升的趨勢。

　　2、前期工程費主要指房屋開發(fā)的可行性研究、地質(zhì)勘查、前期規(guī)劃、設計費用，以及“三通一平”或“七通一平”等土地開發(fā)、整理費用。這部分占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例相對較低。

　　3、建筑安裝工程費，又稱房屋建筑安裝造價，指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設備及安裝工程費用等。它在整個成本構成中占有較大比例。

　　4、市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路、自來水、污水、電力、燃氣、電信、電視、綠化等的建設費用；公共配套設施費用指建設為項目內(nèi)居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校、醫(yī)院、派出所、自行車棚等）和各種營利性的配套設施（如糧店、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構成中，該項目所占比例也較大。

　　5、管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理相關經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、職工教育費、養(yǎng)老保險費等，在整個成本構成所占比例很小。

　　6、貸款利息指在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息。它的多少與開發(fā)項目的大小、融資額度的多少有密切關系，占成本構成比例相對不穩(wěn)定。

　　7、稅費包含兩部分：一部分是稅收，主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設稅和教育費附加）、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政事業(yè)性收費，主要由地方政府和行政主管部門及其所屬單位、壟斷企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用。其中政府和行政主管部門所收取的規(guī)費相對較少，也比較規(guī)范；但部門直屬事業(yè)單位和強制參與工程的壟斷企業(yè)所收取的費用，不僅項目繁多，且行為多不規(guī)范。這些費用在開發(fā)成本中所占比例較大。

　　8、其他費用指不能列入前七項的所有費用，主要包括銷售廣告費、代理費及各種不可預見費等。

　　二、引起房地產(chǎn)價格居高不下的主要原因

　　2002年下半年以來，房地產(chǎn)價格，特別是居民住宅價格迅猛上漲，一定程度上成為社會不安定因素，引起各級政府的高度重視。

　　2005年4月份，國務院下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，要求房價實行政府負責制；5月國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，國家稅務總局等部門出臺《關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》，一系列抑制房價上漲的政策措施緊急出籠。抑制房價上漲的手段從投資控制轉(zhuǎn)向消費和投資的雙重抑制，從單純的金融手段轉(zhuǎn)向信貸、稅收和房地產(chǎn)監(jiān)管等多管齊下的綜合治理。

　　然而，房價并沒有應聲下落。國務院發(fā)展研究中心推出的《2006年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》稱，全國房價持續(xù)上漲的趨勢不會改變。該報告預測，2006年全國房地產(chǎn)價格漲幅，將比2005年下半年的增速水平略強，商品房平均價格年漲幅預計將在6%左右。因為就是說：房價仍在增長，只是放慢了勢頭。究其原因，筆者認為主要有以下幾個因素：

　　1、土地供應價格上升。土地資源的不可再生性和稀缺性決定了土地供應價格的居高不下。從經(jīng)濟學的理論來講，土地的供求決定著土地的價格。2003年第四季度開始，國土資源部對建設用地進行清理整頓，對土地的建設供給實行總量控制政策和最嚴格的審批制度，各級政府為保證重大項目用地而抓緊土地儲備，建設土地的可供量日益稀少，而全國新一輪房地產(chǎn)圈地熱潮不但未縮相反更趨高漲。在此情況下土地拍賣的必然結果是是土地供應價格的一路高漲。全國來看，2003年以來的土地拍賣的價格普遍增長了30—90％。

　　2、行政事業(yè)性收費名目繁多，企業(yè)賦稅較重。1995-1996年經(jīng)國務院批準，國家計委和財政部聯(lián)合取消了48項涉及房地產(chǎn)業(yè)的不合理收費項目，但房地產(chǎn)企業(yè)仍然面對沉重負擔。特別是事實上為強制性服務的事業(yè)性收費及壟斷性的工程取費，不僅名目繁多，且極不規(guī)范。廣州市1985年有關房地產(chǎn)稅費僅五項，到1995年增至85項，其中80%以上為地方政府或部門規(guī)定的行政事業(yè)性收費項目，且大多與土地及房地產(chǎn)管理部門有關?？梢哉f，在房地產(chǎn)業(yè)實際的開發(fā)過程中，繳稅費的種類伴隨著開發(fā)的始終，而在建設過程中需要繳納的費用更是“無從計算”、“不可預料”。如市政配套費、水電工程費、小區(qū)配套工程費等都是明確的收費；而一些在取得土地時附帶要求的修路、建學校等費用則是難以估摸的?！暗茄蛎鲈谘蛏砩稀保@些花銷費用，最后都將計入房價，轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。這些不規(guī)范的費用對商品房價格的影響不容忽視。

　　房地產(chǎn)業(yè)需要繳納的稅種比較多，綜合計算，企業(yè)稅收負擔可達到營業(yè)收入的12%—14%，相對于其他行業(yè)來說，稅收偏高，負擔偏重。企業(yè)要保證合理的利潤，快捷而有效的途徑就是提高房屋售價。

　　3、融資渠道相對狹窄，貸款利息居高不下。長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)屬于典型的“香港模式”，即開發(fā)商大量利用銀行資金買地、建房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)，開發(fā)商自有資金比例很低，且融資渠道多是通過銀行間接融資，而通過股票市場、債券市場、基金、信托、外資、民間資本等直接融資的很少。近年來，國家不斷收緊房地產(chǎn)銀根，人行甚至提出了取消期房銷售的建議，對開發(fā)企業(yè)資金實力的要求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈日益趨緊。雖然近幾年幾次下調(diào)貸款利率，一年期貸款利率現(xiàn)為5.22%-7.60%，但由于房地產(chǎn)開發(fā)對信貸資金的依賴十分嚴重，且具有資金大量、集中投入，回收周期長的特點，相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔貸款利息居高不下。

　　4、建材價格上漲，帶動建安成本提高。建筑原材料中鋼材、水泥、木材所占比重最大。近年來三大主材價格均有較大幅度上漲，如建筑用鋼材05年初為2800元/噸，年末為4000元/噸。建材價格的上漲，直接提高了建安成本。

　　三、有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的應對之策

　　1、調(diào)整土地供應政策平抑土地成本。一是加強政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。首先，通過調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地供應總量調(diào)控開發(fā)規(guī)模。其次，通過調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地結構調(diào)控開發(fā)結構，即嚴格控制高檔住宅用地的供應，增加中低價位普通商品住宅用地供應，尤其是經(jīng)濟適用房用地比重應大幅度增加，這對住房價格的理性回歸和避免房價大起大落有積極作用。第三，要扭轉(zhuǎn)以增量為主的局面，積極消化存量建設用地，提高集約用地程度，保證了房地產(chǎn)開發(fā)用地的有效供應。二是逐步建立土地資源利用的強制性退出機制，避免少數(shù)開發(fā)商囤積居奇。政府應當建立對超過規(guī)定期限而未進行開發(fā)的土地的強制性退出機制，保持足量的用地規(guī)模，并借此平抑過高的地價。三是合理形成土地供給價格，避免價格的不正常上漲。土地價格是房地產(chǎn)價格一個最重要的組成部分，地價的高低直接決定了房價的高低。要加大對投標企業(yè)資質(zhì)、信用、規(guī)模及業(yè)績等的審核，使價格不成為中標的唯一因素，堅決杜絕“招、拍、掛”中的腐敗行為，避免價格的不正常上漲，保證土地出讓市場的公開、公平、公正，從而真正讓市場形成合理的土地供給價格。

　　2、加大對房地產(chǎn)開發(fā)和消費環(huán)節(jié)不合理收費的清理力度。各級地方政府一方面應認真落實清理收費的各項政策措施，堅決取消房地產(chǎn)開發(fā)建設和消費環(huán)節(jié)的各項不合理收費，適當調(diào)低過高的收費標準，切實加強對壟斷經(jīng)營的基礎和配套工程取費的政府行政管制，規(guī)范相關主管部門所屬單位的事業(yè)性服務收費行為；另一方面要加強對向房地產(chǎn)業(yè)收費單位的監(jiān)管，堅決查處亂收費行為，及時清退多收的各項費用，以利降低開發(fā)中的規(guī)費及基礎設施成本。

　　3、完善市政配套，履行政府職責，合理分攤城市公共設施費用。市政設施的配套，公共財政應承擔一定比例的責任，不能再完全轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)開發(fā)上。對應由開發(fā)商承擔的市政配套設施，一方面要適當降低公共取費的標準，另一方面應建立統(tǒng)一的質(zhì)量標準，用制度規(guī)范行為，通過引進競爭機制，避免現(xiàn)行的壟斷性經(jīng)營而加重開發(fā)企業(yè)負擔。

　　4、統(tǒng)一稅收政策，規(guī)范征收行為。稅收政策作為經(jīng)濟調(diào)節(jié)的杠桿，對引導行業(yè)發(fā)展至關重要。目前對房地產(chǎn)行業(yè)實行的高稅收政策對遏止房地產(chǎn)業(yè)的過分投資有著積極意義。這作為特定時期的政策是可以理解的，但對整個行業(yè)的長遠發(fā)展是不利的，也是違背稅收公平原則的。因此國家應指定長遠的與其他行業(yè)公平一致的稅收政策，適時、適當降低相關企業(yè)稅賦。同時要加強稅收征管工作的管理，真正做到政策面前人人平等。這些對降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本開支、平抑過高的房價和促進居民住房消費也將起到非常積極的作用。

　　5、開拓多種融資方式，增強產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費用。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，間接融資與直接融資并舉。在難以獲得銀行信貸支持的情況下，開發(fā)企業(yè)應當關注一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品和已進入中國房地產(chǎn)市場的海外地產(chǎn)基金，如摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)等。這些金融創(chuàng)新產(chǎn)品和國際地產(chǎn)基金的進入，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，可為企業(yè)開辟了新的財路，對降低企業(yè)資金利息成本有著積極意義。

　　6、充分發(fā)揮政府職能，加強宏觀調(diào)控力度，維持市場價格平穩(wěn)。政府應通過產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，配合進出口、財政、利率、貨幣、價格等手段調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行，鼓勵市場競爭，優(yōu)化建材產(chǎn)品結構，穩(wěn)定并適當降低鋼材、水泥、木材等建筑安裝材料產(chǎn)品的市場價格，逐步降低房屋建安成本。

　　7、加強公司內(nèi)部管理，維持合理利潤空間。利潤最大化是企業(yè)不懈的追求。在目前情形下，企業(yè)更應向內(nèi)部管理要利潤，要效益。要將科學優(yōu)化的管理滲透到企業(yè)的各個層面，滲透到每一項工作中，從預算管理到施工質(zhì)量的監(jiān)管，從施工隊伍的選擇到材料、設備采購等等，要完善管理制度，強化成本核算，從而有效控制各項可控成本。同時，開發(fā)企業(yè)在定價過程中，在謀求自身發(fā)展的同時，應更多地兼顧消費者利益和社會效益，力爭實現(xiàn)國家、企業(yè)和消費者三方共贏之目的。

　　總之，房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價格，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟的一個關鍵因素。房地產(chǎn)成本關乎人們的生活水平，關乎房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各相關職能部門應完善政策、加強協(xié)調(diào)，企業(yè)應從內(nèi)部加強管理，共同平抑過高的房價，使房地產(chǎn)業(yè)朝著健康的方向發(fā)展。

作者單位：江蘇金亞房地產(chǎn)開發(fā)公司