以物業(yè)稅取代現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅和土地增值稅，建立統(tǒng)一規(guī)范的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種必然趨勢(shì)，符合科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)思想，符合我國(guó)“十一五”時(shí)期財(cái)稅體制改革的方向，符合我國(guó)實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革工作的思路。同時(shí)，開(kāi)征物業(yè)稅，一方面有利于優(yōu)化財(cái)產(chǎn)稅制，調(diào)節(jié)財(cái)富分配，緩解貧富矛盾；另一方面有利于國(guó)家從宏觀上調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府的土地出讓行為。但是，開(kāi)征物業(yè)稅，將面臨著政策、技術(shù)和征管等諸多方面的難題必須加以解決。

　　一、物業(yè)稅改革面臨的難題

　?。ㄒ唬┩恋爻鲎尳鹗欠癫⑷胛飿I(yè)稅

　　許多人認(rèn)為，我國(guó)一次性收取40年甚至70年的土地出讓金，這是政府的一種短期行為，盡管會(huì)暫時(shí)增加地方政府的財(cái)政收入，但卻不利于長(zhǎng)期財(cái)政收入的穩(wěn)定，短期內(nèi)容易助長(zhǎng)地方過(guò)度出讓土地，導(dǎo)致未來(lái)土地緊缺的后果，不利于地方土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，甚至?xí)?lái)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。另外，一次性收取土地出讓金，使土地開(kāi)發(fā)成本大大提高，既不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也大大提高了房?jī)r(jià)，影響了人民居住水平的不斷提高。在我國(guó)現(xiàn)階段，高房?jī)r(jià)增加了廣大民眾的負(fù)擔(dān)，甚至在一定程度上影響了我國(guó)和諧社會(huì)的構(gòu)建。而如果能將土地出讓金并入物業(yè)稅分為多年度征收，則可以穩(wěn)定地方政府的長(zhǎng)期財(cái)政收入，降低房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，在一定程度上降低房?jī)r(jià)，提高土地的保有成本，有利于提高土地資源的使用效率。但是，將土地出讓金并入物業(yè)稅的觀點(diǎn)一提出，就立即遭到了學(xué)術(shù)界的反對(duì)，這主要是因?yàn)椋?/p>

　　1.二者性質(zhì)不同。土地出讓金是國(guó)家作為土地所有人獲得的一種地租，而土地使用人因?yàn)橹Ц读送恋爻鲎尳饛亩@得了相應(yīng)的土地使用權(quán)，這是一種等價(jià)交換的市場(chǎng)交易行為。而物業(yè)稅的征收則不然，它是國(guó)家憑借政治權(quán)力、作為社會(huì)管理者向房地產(chǎn)所有人課征的一種稅收，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性、固定性等稅收的共同屬性。換言之，土地出讓金屬于以市場(chǎng)分配為基礎(chǔ)的初次分配，物業(yè)稅則是國(guó)家對(duì)納稅人進(jìn)行的一種再分配。因此，將土地出讓金納入物業(yè)稅一并征收，就等于承認(rèn)了私人對(duì)土地的所有權(quán)，這是沒(méi)有法理基礎(chǔ)的。

　　2.二者職能不同。物業(yè)稅的稅收性質(zhì)決定其首要職能是為政府部門(mén)籌集財(cái)政收入，其次才是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)；而土地出讓金則相反，它的首要職能是對(duì)土地這種稀缺的資源進(jìn)行有效配置，附屬職能才是為政府籌集財(cái)政收入。如果將土地出讓金并入物業(yè)稅征收，將意味著土地市場(chǎng)會(huì)重新回歸到行政劃撥的老路上去，是對(duì)土地有償出讓制度改革的一種否定和倒退，而且容易滋生腐敗和尋租行為，將不利于土地資源的有效配置。

　　3.從政府的角度看，物業(yè)稅取代土地出讓金會(huì)使地方政府目前的財(cái)政收入大幅度減少，這將會(huì)使地方政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的能力大受影響。從消費(fèi)者的角度看，開(kāi)征物業(yè)稅前購(gòu)買的房產(chǎn)已一次性繳納了土地出讓金，對(duì)這部分房產(chǎn)如果又征收物業(yè)稅，必然導(dǎo)致重復(fù)征收。

　　4.將土地出讓金并入物業(yè)稅征收面臨實(shí)踐難題。由于脫離了土地出讓市場(chǎng)，物業(yè)稅只能通過(guò)評(píng)估來(lái)確定每年的稅基，這就對(duì)我國(guó)土地價(jià)值評(píng)估提出了較高的要求。同時(shí)，從征管制度來(lái)看，目前我國(guó)土地出讓金已經(jīng)形成了土地管理部門(mén)代為收取、財(cái)政部門(mén)開(kāi)設(shè)財(cái)政專戶進(jìn)行核算的一套規(guī)范化、制度化的征收監(jiān)管機(jī)制。而且，由于土地出讓金的支付是用地者取得土地使用權(quán)的先決條件，拒付土地出讓金的現(xiàn)象幾乎不可能發(fā)生。但是，在目前普遍存在購(gòu)房人拖欠稅費(fèi)、征管困難的情況下，未來(lái)在房產(chǎn)保有階段征收物業(yè)稅的成本也將會(huì)很高，這些都使將土地出讓金并入物業(yè)稅征收的可行性受到質(zhì)疑。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)價(jià)值評(píng)估困難

　　物業(yè)稅以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。因此，客觀、公正地評(píng)估不斷變化的房地產(chǎn)價(jià)值是征收物業(yè)稅的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。但是，我國(guó)目前房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估存在許多困難：首先，我國(guó)尚未建立完整的、科學(xué)的房地產(chǎn)評(píng)估體系，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的評(píng)估法規(guī)、細(xì)則的制定相對(duì)滯后，配套措施不健全，缺乏專門(mén)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，缺乏高素質(zhì)的專業(yè)評(píng)估隊(duì)伍。其次，房地產(chǎn)評(píng)估涉及范圍廣、難度大，既要考慮不同的房屋產(chǎn)權(quán)形式，又要考慮房屋占地面積、所在地段、用途、建筑面積、年代、結(jié)構(gòu)、材料、質(zhì)量等，對(duì)這些數(shù)據(jù)和資料，目前有關(guān)部門(mén)還不能全面、準(zhǔn)確地提供。再次，房地產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，需要定期對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，而且評(píng)估的人為因素多，很難客觀、準(zhǔn)確地評(píng)定房地產(chǎn)的價(jià)值。因此，在此情況下開(kāi)征物業(yè)稅，必將導(dǎo)致稅負(fù)不公平，很難發(fā)揮其作為財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的功效。

　?。ㄈ┴?cái)產(chǎn)登記制度不健全，房屋產(chǎn)權(quán)不明晰，納稅人和房產(chǎn)價(jià)值難以確定

　　物業(yè)稅是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者征收的稅收，要向不動(dòng)產(chǎn)所有者征稅，首先必須明晰房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系。2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》第九條明確規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力?！钡?，由于我國(guó)目前尚未實(shí)行統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)登記制度，原有的財(cái)產(chǎn)登記條文大多散見(jiàn)于有關(guān)的法律、法規(guī)及各部門(mén)規(guī)章制度中，不但零亂而且內(nèi)容多有矛盾，缺乏統(tǒng)一性和規(guī)范性，因而造成目前多種住宅產(chǎn)權(quán)（商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房、合作建房等）并存且權(quán)屬混亂不清的現(xiàn)狀。這對(duì)物業(yè)稅納稅人的確定以及房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估帶來(lái)了極大的困難。

　?。ㄋ模╅_(kāi)征物業(yè)稅能否降房?jī)r(jià)

　　隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資市場(chǎng)持續(xù)高溫，土地出讓金水平水漲船高，成為房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)潛在因素。降低土地出讓金水平，進(jìn)而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，并最終穩(wěn)定并降低房?jī)r(jià)，為老百姓造福，物業(yè)稅就是在這樣一個(gè)背景下被提出來(lái)的。然而，物業(yè)稅開(kāi)征后是否能夠達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的呢？

　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅可以降低房?jī)r(jià)，其理由是：第一，我國(guó)物業(yè)稅制度的思路是將現(xiàn)行的土地出讓金和房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為統(tǒng)一對(duì)房產(chǎn)保有者每年征收物業(yè)稅。上述土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)是分40年或70年一次性繳納的，而物業(yè)稅把一次性繳納的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段分年征收，這就意味著在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中占很大比例的稅費(fèi)將由原來(lái)的一次性繳納改為由房產(chǎn)保有者分70年逐年繳納，這大大降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，從而必然在很大程度上降低房地產(chǎn)價(jià)格。第二，開(kāi)征物業(yè)稅，通過(guò)對(duì)投資性房產(chǎn)課以重稅，這必然增加投資者的持房成本，抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，減少閑置房，增加市場(chǎng)流動(dòng)性房產(chǎn)供給，從而通過(guò)市場(chǎng)內(nèi)部調(diào)節(jié)達(dá)到一種投資與需求的相對(duì)平衡，有助于抑制房地產(chǎn)泡沫，降低房?jī)r(jià)。

　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅不能抑制房?jī)r(jià)的上漲，其理由是：第一，房?jī)r(jià)上漲的根本原因是快速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)需求。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲、消費(fèi)者收入水平的不斷增加、居民改善居住條件的愿望不斷膨脹、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期以及城市化進(jìn)程的加快等因素都引起房地產(chǎn)需求的不斷擴(kuò)大，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升。所以即使物業(yè)稅開(kāi)征能降低開(kāi)發(fā)成本，也不能促使房?jī)r(jià)明顯下降。第二，開(kāi)征物業(yè)稅，如果保留土地出讓金，就等于是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)凈增加一道物業(yè)稅，其結(jié)果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本無(wú)法降低，房?jī)r(jià)也會(huì)因保有環(huán)節(jié)稅負(fù)的增加而進(jìn)一步上漲。第三，如果將土地出讓金并入物業(yè)稅，似乎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本降低了，但由于土地出讓金是地方政府財(cái)政收入的重要組成部分，取消土地出讓金后，地方政府必然會(huì)通過(guò)提高土地出讓價(jià)格來(lái)保證自己的財(cái)政收入。所以，將土地出讓金并入物業(yè)稅征收未必能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。退一步講，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本降低了，由于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性，在市場(chǎng)需求旺盛的條件下，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)也不會(huì)過(guò)多考慮其開(kāi)發(fā)成本，不會(huì)降低其房?jī)r(jià)。

　　開(kāi)征物業(yè)稅，是否會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各方利益會(huì)帶來(lái)什么影響？如何影響？影響幅度如何？這都是開(kāi)征物業(yè)稅所面臨的難題。

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)稅征收制度如何設(shè)計(jì)

　　1.在征稅范圍設(shè)計(jì)方面。物業(yè)稅的征收范圍如何確定，目前尚無(wú)定論。首先，是在城市征稅還是擴(kuò)大到農(nóng)村。如果只在城市征稅，那么，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快、農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)日益增加，這不利于平衡城鄉(xiāng)稅收負(fù)擔(dān)水平，也不利于構(gòu)建現(xiàn)代統(tǒng)一的城鄉(xiāng)稅制；但如果將征稅范圍擴(kuò)大到農(nóng)村，根據(jù)目前情況，無(wú)論是從農(nóng)民負(fù)擔(dān)能力來(lái)考慮，還是從農(nóng)村征收管理來(lái)考慮，又都是不可行的。其次，是對(duì)商品房征稅還是擴(kuò)大到福利房。從理論上分析，如果依據(jù)公平原則，通過(guò)征稅來(lái)縮小個(gè)人之間財(cái)富差異，那么就只應(yīng)對(duì)商品房征稅，而對(duì)不擁有產(chǎn)權(quán)的福利房不征稅；但如果依據(jù)受益原則，通過(guò)征稅來(lái)體現(xiàn)土地的有償使用，那么就應(yīng)該對(duì)商品房和福利房都征稅。如何處理這兩者的關(guān)系，是開(kāi)征物業(yè)稅必須解決的難題。再次，是對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)住房征稅還是擴(kuò)大到所有住房都征稅。如果只對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)住房征稅，由于房產(chǎn)登記制度不完善，社會(huì)誠(chéng)信體系尚未全面建立，對(duì)于房產(chǎn)的實(shí)際保有情況還不能準(zhǔn)確界定，尤其是對(duì)于家庭擁有的以不同姓名登記的多套房產(chǎn)，還缺乏有效監(jiān)控，一旦開(kāi)征物業(yè)稅，必將產(chǎn)生稅負(fù)不公等問(wèn)題。但如果對(duì)所有住房都征稅，其直接后果是加重普通消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，影響百姓基本的住房需要，這也是行不通的。

　　2.在稅率設(shè)計(jì)方面。首先，有人建議借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行“雙軌制”稅率。所謂“雙軌制”稅率，是指物業(yè)稅對(duì)土地和房屋建筑物分別實(shí)行不同的稅率，土地適用較高稅率，房屋建筑物適用較低稅率。但是，“雙軌制”稅率在政策實(shí)施上具有很大難度，一個(gè)重要的問(wèn)題就是對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估問(wèn)題，尤其是對(duì)于已經(jīng)開(kāi)發(fā)建房的土地，由于土地及其地上的房屋建筑物的價(jià)值是同時(shí)一并實(shí)現(xiàn)的，究竟如何將土地的價(jià)值單獨(dú)從房地產(chǎn)價(jià)值中剝離出來(lái)，在操作上頗具技術(shù)難度。其次，有人認(rèn)為，物業(yè)稅應(yīng)實(shí)行有區(qū)別的稅收政策，對(duì)投資性房產(chǎn)、大戶型房產(chǎn)、多套房產(chǎn)應(yīng)征重稅，而對(duì)于自住的中小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房以及低收入家庭住房應(yīng)少征稅或免稅。然而住房面積多大才為大戶型，多小才為小戶型？差別稅率如何差別？以什么為標(biāo)準(zhǔn)？“有區(qū)別的稅收政策”如何制定？諸多問(wèn)題隨之而來(lái)。

　　3.在稅收征管方面。我國(guó)現(xiàn)行稅收的征收管理大都是對(duì)收入征稅，如流轉(zhuǎn)稅是對(duì)銷售或服務(wù)收入征稅，所得稅是對(duì)企業(yè)利潤(rùn)或個(gè)人所得征稅，而作為財(cái)產(chǎn)稅的物業(yè)稅是在納稅人沒(méi)有收入、只有支出的情況下征稅，大大增加了征管的難度，容易形成欠稅。尤其是對(duì)那些沒(méi)有穩(wěn)定的工作和收入、負(fù)擔(dān)能力較弱的個(gè)人，征收物業(yè)稅更難以施行。因此，如何制定有效的稅收征管措施，也是目前迫切需要解決的問(wèn)題。

　　二、解決物業(yè)稅改革難點(diǎn)的對(duì)策

　?。ㄒ唬┍Ａ衄F(xiàn)有的土地出讓金制度，綜合利用市場(chǎng)和稅收手段調(diào)控土地市場(chǎng)

　　由于土地出讓金與物業(yè)稅在性質(zhì)和職能上不同，將土地出讓金并入物業(yè)稅面臨著法律方面的障礙。另外，將土地出讓金并入物業(yè)稅還存在減少地方財(cái)政收入、對(duì)舊房的重復(fù)征收、土地價(jià)值評(píng)估難等諸多弊端。所以，筆者認(rèn)為，應(yīng)在保留現(xiàn)有的土地出讓金制度的基礎(chǔ)上，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅和土地增值稅等稅費(fèi)并入物業(yè)稅統(tǒng)一征收。理由是，土地為國(guó)家所有，保持現(xiàn)有土地出讓金制度，通過(guò)征收土地出讓金來(lái)提供土地使用權(quán)，有利于政府通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制對(duì)土地資源進(jìn)行配置。而對(duì)政府投資部分所形成的級(jí)差地租，即土地增值，目前是通過(guò)土地增值稅在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)征收的，只有當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，稅收才能變現(xiàn)，隨著土地增值稅并入物業(yè)稅，物業(yè)稅將根據(jù)土地增值的情況按年征收，這可以保證政府在土地增值的情況下相應(yīng)地獲得財(cái)政收入，同時(shí)也有利于政府利用稅收手段調(diào)控土地市場(chǎng)。

　　（二）建立財(cái)產(chǎn)登記制度，構(gòu)建信息共享平臺(tái)

　　物業(yè)稅于保有環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)征收，涉及千家萬(wàn)戶，迫切需要詳細(xì)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料和涉及房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的信息數(shù)據(jù)。因此首先應(yīng)當(dāng)建立健全我國(guó)個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度，貫徹落實(shí)《物權(quán)法》，對(duì)個(gè)人自建房、房改房、集資房等房屋，進(jìn)行全面清理登記，發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書(shū)，明確物權(quán)，確定物業(yè)稅的納稅人。其次應(yīng)當(dāng)建立完善的戶籍、住房、土地管理信息系統(tǒng)，對(duì)社會(huì)開(kāi)放，接受群眾監(jiān)督；同時(shí)構(gòu)建信息共享的房地產(chǎn)管理平臺(tái)，建立一個(gè)貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、保有、使用等各環(huán)節(jié)的政府信息傳遞機(jī)制，健全房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，明確各部門(mén)之間協(xié)稅的法律義務(wù)和責(zé)任，實(shí)現(xiàn)跨部門(mén)的信息交換和共享。只有這樣，才能使物業(yè)稅的開(kāi)征做到公平、公正，以遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　?。ㄈ┙⒖茖W(xué)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系

　　物業(yè)稅以房地產(chǎn)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，要保證房地產(chǎn)評(píng)估值的客觀準(zhǔn)確，必須建立科學(xué)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。首先必須建立健全有關(guān)財(cái)產(chǎn)評(píng)估的制度和法規(guī)；其次應(yīng)設(shè)立專門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)的評(píng)估人員，由土地部門(mén)、物價(jià)部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)等有關(guān)單位聯(lián)合組建專門(mén)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，招聘評(píng)估人員；再次是確定評(píng)估方法，以物業(yè)稅開(kāi)征第一年為基準(zhǔn)年度，合理確定房地產(chǎn)的估價(jià)基數(shù)，以后各年均加上該年評(píng)估升值價(jià)，評(píng)估值每3～5年重估一次；最后在正式開(kāi)征之前，要事先做好充分的準(zhǔn)備工作，搜集大量詳盡的不動(dòng)產(chǎn)基本信息和較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)信息，并對(duì)信息進(jìn)行整理和儲(chǔ)存，建立數(shù)據(jù)庫(kù)。以房地產(chǎn)評(píng)估值計(jì)稅有利于對(duì)保有階段的房地產(chǎn)實(shí)行有效的宏觀調(diào)控，引導(dǎo)納稅人合理使用房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資源有效配置。

　?。ㄋ模┱_對(duì)待房?jī)r(jià)上漲，適時(shí)推行物業(yè)稅

　　在筆者看來(lái)，房?jī)r(jià)上漲最根本的原因是地價(jià)的不斷上漲。近幾年來(lái)，由于不斷壓縮土地供給，這給購(gòu)房者造成住房緊缺的恐慌心理，更加劇了供不應(yīng)求，結(jié)果就是房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈，房?jī)r(jià)越來(lái)越高。還有就是一些媒體的夸大炒作，人為地放大稀缺，推漲了房?jī)r(jià)。近幾年來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中包括加息、提高首付等，但其效果并不明顯，房?jī)r(jià)逆調(diào)控而漲。所以，僅靠加息、提高首付、取消期房或者征收物業(yè)稅來(lái)降房?jī)r(jià)，可能不完全切合實(shí)際。筆者認(rèn)為，應(yīng)該充分肯定住房改革的市場(chǎng)化方向。其實(shí)不少市場(chǎng)化的東西政府靠行政命令想限制也限不住。政府迫切需要做的是健全住房基本保障制度，讓中高收入家庭住宅基本上由市場(chǎng)解決，低收入家庭的住房問(wèn)題由社會(huì)保障解決。此次全國(guó)擴(kuò)大廉租房建設(shè)，擴(kuò)大保障范圍，從最低收入家庭擴(kuò)大到低收入家庭，值得力推。綜上所述，應(yīng)該重新對(duì)物業(yè)稅的課征目的進(jìn)行合理定位，以調(diào)節(jié)貧富差距作為物業(yè)稅的主要功能，選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅，發(fā)揮其作為財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)有的作用。

　?。ㄎ澹┝⒆銍?guó)情，設(shè)計(jì)合理的物業(yè)稅征收制度

　　由于物業(yè)稅開(kāi)征是個(gè)利益糾葛復(fù)雜的浩大工程，稅制設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)該立足于我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，本著“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，力求使稅制科學(xué)、合理。

　　1.征稅范圍的設(shè)計(jì)。首先，物業(yè)稅的征稅范圍應(yīng)該包括農(nóng)村?？紤]到農(nóng)村地區(qū)，尤其是中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，農(nóng)民的收入水平普遍較低，負(fù)擔(dān)能力有限，可以根據(jù)各地實(shí)際情況，因地制宜地制定一些輔助性減免稅收政策，比如對(duì)農(nóng)村家庭用房免稅等。其次，不論是商品房還是福利房，也不論是營(yíng)業(yè)房還是自住房，均納入征稅范圍。隨著我國(guó)住房制度的改革，大部分公有住房已轉(zhuǎn)為個(gè)人擁有，居民住房的商品化程度大大提高，個(gè)人住房規(guī)模越來(lái)越大。從調(diào)節(jié)居民收入分配和促進(jìn)稅收公平考慮，必須將居民所擁有的各種不同產(chǎn)權(quán)形式的房產(chǎn)納入物業(yè)稅的征收范圍。再次，應(yīng)對(duì)所有住房都征稅。為了減輕普通消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，可以考慮限定人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于限額內(nèi)的部分，可通過(guò)稅收優(yōu)惠予以照顧。

　　2.稅率的設(shè)計(jì)。首先，筆者認(rèn)為不宜采用“雙軌制”稅率，這是因?yàn)椋悍慨a(chǎn)與土地是密不可分的，將房產(chǎn)與土地割裂開(kāi)來(lái)分別征收物業(yè)稅，既不合理，也難以操作。所以應(yīng)根據(jù)土地和房產(chǎn)的綜合評(píng)估價(jià)值制定統(tǒng)一的稅率，統(tǒng)一征收物業(yè)稅。其次，稅率不宜過(guò)高，讓居民普遍能夠接受。并且中央應(yīng)設(shè)置幅度稅率，由地方在規(guī)定幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等實(shí)際情況，確定本地區(qū)的具體適用稅率，賦予地方一定的稅收管理權(quán)限。再次，在設(shè)計(jì)稅率時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的部分，實(shí)行較低的稅率，甚至免稅；超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的部分，采用較高的稅率；對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)村家庭用房則可以免稅，以照顧低收入家庭。

　　3.征收管理的設(shè)計(jì)。由于物業(yè)稅在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收，涉及千家萬(wàn)戶，征收管理難度非常大。鑒于此，筆者認(rèn)為，首先，物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)實(shí)行代收代繳和自行申報(bào)相結(jié)合的征收辦法，對(duì)于單位住房，可由單位代收代繳；對(duì)于商品房，可由物業(yè)公司或者業(yè)主委員會(huì)代為收繳；而對(duì)于個(gè)人自建房屋，則由納稅人自行申報(bào)繳納。其次，國(guó)家必須完善相關(guān)法律，建立有效的懲罰機(jī)制，以此保證物業(yè)稅順利征收，減少逃稅、惡性抗稅事件的發(fā)生。同時(shí)還要加強(qiáng)宣傳，提高民眾對(duì)物業(yè)稅的認(rèn)識(shí)和繳納的自覺(jué)性。