【摘要】目前，我國房地產(chǎn)稅制嚴重滯后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不符合國際慣例，而物業(yè)稅的出臺正順應(yīng)了我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。但是，我國開征物業(yè)稅的條件還不是完全具備，仍受諸多因素的制約，鑒于此，本文對有效實施物業(yè)稅政策的提出了幾點看法和建議。

　　【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅 房地產(chǎn) 法律

　　一、物業(yè)稅的含義和特點

　　物業(yè)稅是國際通行的房地產(chǎn)稅制，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或保有者每年都按物業(yè)評估價值繳付一定稅款。物業(yè)稅具有以下特點：第一，征稅范圍確定。除少數(shù)國家對大宗折舊資產(chǎn)征稅外，大多數(shù)國家只對土地和房屋征稅，具有較強的確定性。其納稅人為房屋和土地的所有者，課稅對象為房屋及其附屬物，計稅依據(jù)是土地、房屋的評估價值，稅率多為比例稅率，也有累進稅率。第二，稅種地位明確。財產(chǎn)稅是實行分稅制國家的主體稅種。而在財產(chǎn)稅中大部分是以土地、房屋為主體的不動產(chǎn)稅。第三，配套制度完善。房屋評估價值符合“量能納稅”原則，而且具有“交易證據(jù)多、便于誠信納稅、收入富有彈性”的特點，世界各國尤其是市場經(jīng)濟比較發(fā)達，稅制比較完善的國家普遍建立了嚴密的房地產(chǎn)評估制度，形成了一套較完善的財產(chǎn)評估體系，以配合物業(yè)稅的征收管理。第四，適合地方稅收管理。從稅收的管理角度看，房地產(chǎn)特有的不可隱匿性和地域的差異性，決定了物業(yè)稅適合由地方政府負責(zé)征收。一方面，地方房地產(chǎn)管理部門可以提供完備準(zhǔn)確的產(chǎn)權(quán)戶籍資料來保證征稅對象的確定；另一方面，地方稅務(wù)部門負責(zé)征收管理也符合征收的便利原則，降低稅收成本。綜上所述，物業(yè)稅是以擁有或占有土地及地上建筑物和土地附著物等不動產(chǎn)的單位和個人為納稅人，以納稅人擁有所有權(quán)或使用權(quán)的不動產(chǎn)為課稅對象，以課稅對象保有階段的評估價值為計稅依據(jù)，按一定的比率計算征收的一種稅。物業(yè)稅在國際上是地方政府收入的主要來源，以市場價值或評估價值為核心的稅基體系，而且有規(guī)范和嚴密的財產(chǎn)登記系統(tǒng)和完善的財產(chǎn)評估體系。

　　綜觀各國稅制，凡實行中央與地方分享稅制的國家，物業(yè)稅基本上劃歸地方，構(gòu)成地方稅的主體稅種。以美國為例，美國實行徹底的分稅制財政管理體制，各級政府的收入90%以上來自于稅收。聯(lián)邦、州、地方三級政府各有自己的主體稅種，并各種擁有比較獨立的稅收立法權(quán)、管理權(quán)和稅款的使用權(quán)。地方政府的主體稅種為財產(chǎn)稅。再例如香港，香港地區(qū)目前的房地產(chǎn)稅收主要有三種，包括印花稅、物業(yè)稅和差晌。香港 “物業(yè)稅”不是以房地產(chǎn)市值為計稅基準(zhǔn)，而是以房地產(chǎn)出租的租值為計稅基準(zhǔn)，這就避開了因土地使用年限不斷下降而形成房地產(chǎn)市值下降從而影響稅收的問題，應(yīng)當(dāng)承認采用房租為計稅基準(zhǔn)是一個好辦法，雖然房地產(chǎn)因土地年限下降而房地產(chǎn)市值下降，但房租并不受影響，哪怕到了土地批租期限的最后一年，只要地段好、房屋質(zhì)量好，房租是變化不大的，因而“差餉物業(yè)稅”收入也是可以穩(wěn)定的。

　　二、開征物業(yè)稅帶來的影響

　　1、有利于規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度

　　目前我國房地產(chǎn)稅制存在很多問題。稅種復(fù)雜，內(nèi)外稅制有別。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，對內(nèi)資企業(yè)和個人征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對外資企業(yè)和個人征收城市房地產(chǎn)稅，形成內(nèi)外有別的兩套稅制，不利于公平稅負下的內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)的平等競爭。還有一些如稅基不合理、重復(fù)征稅、稅負負擔(dān)較重等一系列問題。要解決這一問題，必須要改革現(xiàn)行的稅費體制，通過開征物業(yè)稅，將部分稅種合并與取消，并清理房地產(chǎn)亂收費現(xiàn)象，嚴格取消不合理、不合法收費。根據(jù)WTO相關(guān)原則，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，對內(nèi)外資企業(yè)、個人統(tǒng)一征收物業(yè)稅。變復(fù)雜的稅費制度為較為規(guī)范簡化的稅制，避免重復(fù)征稅。并進一步規(guī)范土地或房屋的轉(zhuǎn)移與交易，有利于房地產(chǎn)稅收制度的規(guī)范，為房地產(chǎn)企業(yè)減負、激活并規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造條件。

　　2、有利于改變地方政府的短期行為

　　當(dāng)前的土地批租制給各地方政府帶來可觀的收益，也為地方政府追求政績，通過出售土地換取收入，即所謂的“寅吃卯糧”搞建設(shè)提供便利。同時，也會造成土地資源的極大浪費。而物業(yè)稅作為一種“細水長流”的土地管理體制以及相應(yīng)的稅費制度，可以有效地改變政府這種急功近利的短期行為，可以在一定程度上壓抑政府賣地的積極性，并且使其賣地時更理性，規(guī)避目前地方政府過量開發(fā)與出讓土地，促使城市土地資源的合理配置。開征物業(yè)稅后，由于政府參與保有階段物業(yè)增值收益的分配，為長期的收益著想，為增長當(dāng)?shù)卣呢斦杖?，政府會千方百計地?yōu)化當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，提高轄區(qū)內(nèi)的繁榮程度。在當(dāng)?shù)鼐幼〉娜嗽蕉?，人氣越旺，會讓?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)不斷升值，物業(yè)稅也就越多，政府的財政收入就會相應(yīng)增加。

　　3、有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場

　　目前我國在土地買賣、拍賣上缺乏透明度和公正性，許多好的地塊基本上是轉(zhuǎn)了幾手才到開發(fā)商的手里，土地價格被人為放大，并轉(zhuǎn)移到初始房價中，造成房價的普遍惡性上漲。“炒樓”這種現(xiàn)象也非常普遍，導(dǎo)致城市房價飄升，增加了實際需求者的購房成本，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。通過開征物業(yè)稅，可以在一定程度上抑制“炒地”行為。而初始房價下降后，老百姓購房成本也隨之下降，抑制了高價物業(yè)的轉(zhuǎn)手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了囤積住房成本，有利于打擊“炒樓”者的積極性。

　　4、導(dǎo)致房地產(chǎn)商的過度開發(fā)

　　如果征收物業(yè)稅，使得土地取得成本降低，而相關(guān)稅費的合并或取消，占開發(fā)成本很大比例的稅費轉(zhuǎn)嫁給了消費者，開發(fā)商的籌資額和籌資成本大大下降，項目的總開發(fā)成本下降，房地產(chǎn)開發(fā)進入門檻也隨之降低?，F(xiàn)在還沒有決定土地出讓金是否也作為物業(yè)稅的一個部分，如果并入，那開發(fā)商的開發(fā)成本較現(xiàn)在而言幾乎無成本。同時，購房者的購置成本也降低，房價的下降在一定程度上會刺激人們的購房需求，在需求旺盛和進入門檻降低的前提下，開發(fā)商不可能會閑看花起花落，極有可能一頭扎進土地市場，在合法免稅的前提下，進行更加瘋狂的圈地運動，出現(xiàn)“羊吃人”的情形，使更多農(nóng)民失去土地。而過度的圈地可能導(dǎo)致開發(fā)商的過度開發(fā)，房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，最終造成空置率的提高。

　　三、有效實施物業(yè)稅政策的若干建議

　　1、明晰土地產(chǎn)權(quán)，理順各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

　　征收物業(yè)稅，必須要求房地產(chǎn)所有者擁有完整的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。但是，現(xiàn)在我國土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一是國有，二是集體所有。目前比較突出的是集體土地，開發(fā)商隨便占用農(nóng)民土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象普遍。其原因就是產(chǎn)權(quán)不清晰，沒有明確的集體土地的法人代表。開征物業(yè)稅，應(yīng)理順相關(guān)產(chǎn)權(quán)關(guān)系：首先，國有土地和集體土地應(yīng)該并軌。當(dāng)前在我國集體土地私有化是現(xiàn)實的，為保證集體土地的數(shù)量，應(yīng)把集體土地變?yōu)閲?。其次，土地使用形式?yīng)該并軌?，F(xiàn)在從土地使用形式上看，有出讓，有劃撥，這兩種不同形式在房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值量上差別很大。其三，我國的住宅建設(shè)，有多種形式:商品房、經(jīng)濟適用房、合作建房、集資建房、房改房等等，除了以出讓方式取得上地使用權(quán)的商品房以外，后幾種性質(zhì)的房屋，由于土地取得方式比較特殊，加上存在政府的轉(zhuǎn)手、轉(zhuǎn)包等行為，產(chǎn)權(quán)區(qū)分相對困難，因此，對這部分房屋的確權(quán)工作成為開征物業(yè)稅的重要前提。第四，建立科學(xué)的房屋產(chǎn)權(quán)信息公示和查詢系統(tǒng)。要對房屋業(yè)主的信息進行全面采集，以便明確該業(yè)主擁有房屋的性質(zhì)、類型、面積以及套數(shù)，從而方便物業(yè)稅征收的管理工作。

　　2、完善物業(yè)稅評估體系

　　首先，統(tǒng)一評估體系，我國目前有建設(shè)部所屬的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，國土資源部所屬的土地評估機構(gòu)以及國資局所屬的資產(chǎn)評估機構(gòu)，三者的評估對象具有一定的交叉性，對同一個不動產(chǎn)的評估，可能會得出三個不同的價值量。所以，對現(xiàn)行的評估機構(gòu)進行清理整頓使評估機構(gòu)真正成為不以盈利為目的的公正、誠信、公平的中介機構(gòu)。其次，規(guī)范評估行為。要做到物業(yè)稅評估的公平、合理，減少評估過程中的隨意性，保證國家稅收的嚴肅性，就要建立與之相關(guān)的制度，以便規(guī)范房地產(chǎn)評估行為。這些制度主要包括:對評估機構(gòu)的選擇原則及權(quán)限，對評估機構(gòu)信用的評估標(biāo)準(zhǔn)，評估機構(gòu)的職業(yè)能力要求，對評估機構(gòu)的監(jiān)督，物業(yè)稅的征收管理辦法等。第三，建立高素質(zhì)評估隊伍。除了利用相關(guān)制度對評估人員的評估行為進行規(guī)范外，我們還應(yīng)在提高估價師的準(zhǔn)入門檻、加強現(xiàn)有估價師的繼續(xù)教育以及實行估價師等級化管理等方面進行把關(guān)，不斷提高評估人員的素質(zhì)。

　　3、制訂開征物業(yè)稅必備的法律法規(guī)

　　我國應(yīng)盡快制定《物業(yè)法》，并將有關(guān)物業(yè)稅的征收細則和懲罰措施寫入法律，保證政府的各項措施有法可依。物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅類，其課稅對象是財產(chǎn)本身，但是具體征收過程會產(chǎn)生多稅同源的問題。而今后的物業(yè)稅同樣將面臨此類問題，與其同源的稅種主要有個人所得稅以及將來很可能在我國開征的社會保障稅和遺產(chǎn)稅。這四個稅種都將對作為自然人納稅人的普通百姓形成稅收負擔(dān)。從稅收制度的整體效應(yīng)角度看，單個稅種的制度設(shè)計應(yīng)當(dāng)從屬于整體稅制，因此，我們在設(shè)計物業(yè)稅的稅制及征管制度時，必須充分考慮這一客觀要求，要在科學(xué)計算納稅人的綜合稅收負擔(dān)能力的基礎(chǔ)上確定物業(yè)稅制，而不能因開征物業(yè)稅使普通百姓的經(jīng)濟利益受到過大損失。另外，要使物業(yè)稅的開征收到預(yù)期的效果，必須在實施前向公眾進行廣泛的宣傳和輔導(dǎo)，做到家喻戶曉，讓百姓和納稅人充分了解法律規(guī)定和政策內(nèi)容，認識物業(yè)稅的性質(zhì)、作用，了解對不動產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)征稅的必然性和重要性，以提高納稅人的納稅意識。

　　4、調(diào)動地方政府的積極性

　　在我國，由于現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種大都為地方稅種，因此，建議實行物業(yè)稅后，稅收收入也應(yīng)歸屬地方政府。與此同時，還應(yīng)該適當(dāng)下放稅收管理權(quán)。城市政府可以在一定時期對物業(yè)稅稅率進行調(diào)整，以平衡預(yù)算。目前，一方面，地方?jīng)]有權(quán)限調(diào)整房地產(chǎn)稅政策，調(diào)動不了地方政府的積極性；另一方面，而中央又由于權(quán)力過于集中，包袱太重，新政策遲遲不能出臺，使得房產(chǎn)稅、土地使用稅政策遠遠落后于形勢發(fā)展的需要。所以，在制定物業(yè)稅政策時，在統(tǒng)一稅政的前提下，不妨借鑒西方財政聯(lián)邦制國家的一些經(jīng)驗，賦予地方一定的稅政管理權(quán)限。地方政府有了穩(wěn)定的收入來源，不必靠賣地補充財政支出;而為了使收入獲得長足的發(fā)展，必將更關(guān)心環(huán)境的建設(shè)，物業(yè)稅收歸入地方，那么稅收管理權(quán)也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)下放到地方，使之成為真正的地方稅。在中央指導(dǎo)下，各地根據(jù)自身情況制定不同的物業(yè)稅政策，根據(jù)以腳投票的原理，人們會自己選擇一個適合自己居住的區(qū)域;地方政府為了增加收入必將會創(chuàng)造更好的環(huán)境，制定更完善的政策。

　　5、物業(yè)稅出臺的時機選擇

　　雖然就目前形勢來看，物業(yè)稅的出臺只是時間問題，就長遠來看其作用和政策效果也勿庸置疑。但是，一項好的改革措施不僅要能帶來長遠的經(jīng)濟效益和社會效益，還要盡可能地減少由此帶來的震蕩和陣痛。因此其開征時機和力度的選擇同樣需要慎之又慎。雖然前面已經(jīng)提到，物業(yè)稅的主要功能應(yīng)當(dāng)是為地方政府提供穩(wěn)定、持續(xù)的財政收入。但不可回避的是，就當(dāng)前中國的現(xiàn)狀而言，物業(yè)稅更多地被賦予了調(diào)控高漲的房地產(chǎn)市場的責(zé)任，社會各界普遍認為物業(yè)稅的出臺對房地產(chǎn)市場的價格具有平抑作用。但是由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，涉及面廣，無論大起還是大落都會對國民經(jīng)濟和社會安定產(chǎn)生重大的影響。就其他國家的經(jīng)驗和教訓(xùn)來看，如果出臺時機掌握不好，其政策效果很有可能不如預(yù)期，甚至適得其反。就一般情況而言，作為抑制投機的政策，其推出的最佳時機應(yīng)當(dāng)在投機行為剛剛開始時，在這一時期的政策效果最為明顯且副作用最小。而如果在投機行為己經(jīng)出現(xiàn)下滑，宏觀經(jīng)濟已經(jīng)由于長期高速運轉(zhuǎn)而自行出現(xiàn)回落的情況下強行推出進一步的調(diào)控措施，則很有可能使市場信心受到嚴重挫傷，從而造成經(jīng)濟蕭條的產(chǎn)生。這種例子在許多國家和地區(qū)都曾經(jīng)出現(xiàn)，其教訓(xùn)不可謂不慘痛。因此，在目前國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟和金融環(huán)境都處于敏感時期的背景下，其出臺時機的選擇應(yīng)當(dāng)絕對慎重。作為我國即將開征的一個全新稅種，物業(yè)稅開征的成功與否干系到我國稅制改革的成敗，也關(guān)系到社會的安定團結(jié)，其重要性不言而喻。但是，由于我國特殊的社會制度和宏觀經(jīng)濟環(huán)境，使我們在開征之時不得不面對前所未有的難點，而如何成功處理這些難點，成為物業(yè)稅順利啟動、推進的關(guān)鍵，這就要求我們在開征物業(yè)稅之前必須慎之又慎，既要全盤考慮、統(tǒng)籌兼顧，又要細致入微、注重細節(jié)。

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