摘　要：自從中共中央十六屆三中全會(huì)的《決定》提出在條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅后，理論界就什么是物業(yè)稅？為什么要開(kāi)征物業(yè)稅？開(kāi)征物業(yè)稅的利弊？何時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅，以及如何開(kāi)征物業(yè)稅等理論和實(shí)踐問(wèn)題展開(kāi)了廣泛的討論？本文引介了一些西方國(guó)家的物業(yè)稅征收實(shí)踐，并進(jìn)行了綜述，以期能對(duì)我國(guó)這一制度的建設(shè)提供思路？

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)稅； 房地產(chǎn)； 政府

　　一、開(kāi)征物業(yè)稅的背景

　　中共中央十六屆三中全會(huì)《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》首次提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消相關(guān)稅費(fèi)？”我國(guó)下一步稅制改革重大命題——條件具備時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅引起了全社會(huì)的廣泛重視？理論界就此方面的理論和實(shí)踐問(wèn)題展開(kāi)了廣泛爭(zhēng)論？

　　物業(yè)稅是對(duì)納稅人擁有的物業(yè)征收的一種稅，以物業(yè)的價(jià)值或收入為依據(jù)征收？物業(yè)稅實(shí)質(zhì)上是財(cái)產(chǎn)稅，或者說(shuō)是財(cái)產(chǎn)稅的組成部分？“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)“property”或“estate”，是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)？財(cái)產(chǎn)稅是世界大多數(shù)國(guó)家普遍開(kāi)征的稅，但名稱(chēng)各不相同，有的稱(chēng)“不動(dòng)產(chǎn)稅”，有的稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”，有的稱(chēng)“房地產(chǎn)稅”，只有我國(guó)的香港地區(qū)稱(chēng)為“物業(yè)稅”？香港的物業(yè)稅是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租金而不是價(jià)值征收的稅？我國(guó)擬開(kāi)征的物業(yè)稅，對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收，屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種？

　　二、世界各國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的做法

　　許多國(guó)家將物業(yè)稅納入一般財(cái)產(chǎn)稅中課征？一般財(cái)產(chǎn)稅的課征范圍不是所有的財(cái)產(chǎn)，而是選擇性財(cái)產(chǎn)項(xiàng)目，主要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和營(yíng)業(yè)性動(dòng)產(chǎn)課稅，其中最主要的是不動(dòng)產(chǎn)，擁有房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的法人和自然人為納稅義務(wù)人，計(jì)稅依據(jù)為財(cái)產(chǎn)的課稅價(jià)值？具體方法是將房地產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)捆在一起，就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征一般財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值？由于一般財(cái)產(chǎn)稅的課稅對(duì)象包括各種財(cái)產(chǎn)，它們的種類(lèi)？使用和獲取年限等都各不相同，所以其財(cái)產(chǎn)價(jià)值需要分別進(jìn)行估價(jià)？

　　目前，世界各國(guó)物業(yè)稅基本是地方稅種（如智利的物業(yè)稅是中央稅），是地方稅收體系的重要組成部分，是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，它可以促進(jìn)社會(huì)財(cái)富公平分配？所以世界各國(guó)地方政府十分重視物業(yè)稅的征管？如加拿大的溫哥華，該市是以港口？商業(yè)？旅游為主要特征的城市，地方財(cái)政的主要來(lái)源是地稅（物業(yè)稅）收入，約占總財(cái)政收入的58.4%，溫哥華的地稅是按物業(yè)的總價(jià)值（土地和房屋）不同情況，按不同稅率征收？由于物業(yè)稅是按物業(yè)的總價(jià)值（土地和房屋）不同情況，按不同稅率征收的，客觀上要求征管體系健全？溫哥華市政府對(duì)房地產(chǎn)每年評(píng)估一次，評(píng)估由政府主持，費(fèi)用也由政府負(fù)責(zé)？相比之下，我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅其占地方稅收的比例明顯偏低，無(wú)法形成地方稅的主要稅源？

　　從1986年開(kāi)始，世界各國(guó)稅制發(fā)展總的趨勢(shì)是“拓寬稅基，降低稅率，簡(jiǎn)化稅制”？對(duì)于物業(yè)稅而言，拓寬稅基，是指除了對(duì)公共？宗教？慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的均要征稅，以保證充足穩(wěn)定的稅源？在稅率方面，國(guó)外的物業(yè)稅稅率普遍比較低，雖然稅率不高，但由于稅基較寬，所以，稅收收入穩(wěn)定？另外，國(guó)外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類(lèi)相對(duì)較少，這樣既可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅賦不公現(xiàn)象的發(fā)生，又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率？我國(guó)建立新的財(cái)產(chǎn)稅也應(yīng)該體現(xiàn)世界稅制發(fā)展趨勢(shì)？

　　目前各國(guó)物業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策主要集中非營(yíng)業(yè)行為及社會(huì)的低收入者和弱勢(shì)群體上，根據(jù)財(cái)產(chǎn)是否商用及是否屬于公共或公益事業(yè)實(shí)行不同的政策？對(duì)于有商業(yè)用途，有收益的財(cái)產(chǎn)，普遍不實(shí)行優(yōu)惠政策；而對(duì)沒(méi)有收益的普通財(cái)產(chǎn)及公共或公益事業(yè)實(shí)施減免？日本稅法規(guī)定對(duì)公益組織所有的固定資產(chǎn)免征物業(yè)稅，如對(duì)宗教寺院？教育機(jī)構(gòu)等的房屋免征房地產(chǎn)稅？美國(guó)對(duì)政府？宗教？教育？慈善等非盈利組織免稅；對(duì)政府部門(mén)征用的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)家庭自用住宅進(jìn)行一定的減免？通過(guò)征稅，體現(xiàn)了政府的宏觀調(diào)控意圖？也體現(xiàn)了政府對(duì)低收入階層及弱勢(shì)群體的扶持政策？在美國(guó)，財(cái)產(chǎn)稅有限的老人和殘疾人？靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場(chǎng)主可享受稅收遞延；低收入家庭，一些常規(guī)的物業(yè)稅項(xiàng)目可獲得免除？英國(guó)也有類(lèi)似的規(guī)定，如對(duì)傷殘者征稅時(shí)，可以降低其住房?jī)r(jià)值應(yīng)納稅的檔次，給予適當(dāng)?shù)臏p免照顧？這樣的規(guī)定可以調(diào)節(jié)社會(huì)各階層收入和財(cái)富的差距，以體現(xiàn)稅收公平原則？

　　三、關(guān)于我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的可行性分析

　　國(guó)內(nèi)學(xué)者就開(kāi)征物業(yè)稅的利弊認(rèn)識(shí)不相同，主要有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)積極提倡物業(yè)稅開(kāi)征，開(kāi)征預(yù)期利大于弊；另一種觀點(diǎn)則相反，認(rèn)為開(kāi)征物業(yè)稅弊大于利？筆者贊同第一種觀點(diǎn)？

　　一是物業(yè)稅有利于完善稅收體制？一個(gè)現(xiàn)代化的完整的稅收體系，應(yīng)當(dāng)包括完善的商品稅類(lèi)？所得稅類(lèi)和財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)，而物業(yè)稅應(yīng)屬于財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)中的房產(chǎn)稅？現(xiàn)階段，我國(guó)在商品稅制和所得稅制方面比較成熟，但財(cái)產(chǎn)稅方面處于相對(duì)滯后的狀態(tài)？這種滯后與我國(guó)當(dāng)前的財(cái)產(chǎn)稅尤其是對(duì)私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)尚未立法有關(guān)？目前我國(guó)已修改憲法，完善私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度的研究和實(shí)施過(guò)程已經(jīng)啟動(dòng)，建立和完善財(cái)產(chǎn)稅體系的重要性更顯得日益緊迫？目前購(gòu)買(mǎi)一套房子，房?jī)r(jià)中就有包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)稅？印花稅？房產(chǎn)稅？耕地占用稅？土地使用稅？土地增值稅？企業(yè)所得稅等，它涉及到各個(gè)方面的稅種，如土地使用？土地建設(shè)？企業(yè)所得？房產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓交易？房屋出租？物業(yè)管理等稅收？我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅種繁雜？稅基不合理？重復(fù)稅收？一些稅種計(jì)稅依據(jù)不合理，這些問(wèn)題一直是公認(rèn)的事實(shí)，制約了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？擬訂的物業(yè)稅基本框架是將土地出讓金改為在物業(yè)保有階段合并在物業(yè)稅中分期征收，就可以將開(kāi)發(fā)商向政府支付的土地出讓金從稅基中扣除，從而避免重復(fù)征稅，規(guī)范土地或房屋的轉(zhuǎn)移與交易？

　　二是有利于在一定程度上杜絕腐敗和各屆政府先使未來(lái)錢(qián)？我國(guó)目前采取的“土地批租制”，實(shí)際上是將以后40至70年的土地收益一次性收取，這種靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其后果必然是對(duì)土地的濫用，以及某些政府官員以權(quán)力“尋租”的現(xiàn)象？土地上征收轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，成為當(dāng)期收入？土地的資源稀缺性使得今后的政府大大減少了可出讓地塊，一次性的出讓行為使得今后政府的可操作空間大大縮小？而“年收制”下就不會(huì)有這些情況的發(fā)生？

　　三是有利于降低開(kāi)發(fā)成本，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，降低購(gòu)房門(mén)檻？物業(yè)稅的開(kāi)征把開(kāi)發(fā)商為消費(fèi)者代繳的部分稅費(fèi)分期由業(yè)主繳納，使得地租和稅費(fèi)分期付款支付，從而減輕了開(kāi)發(fā)商籌資壓力和相關(guān)利息負(fù)擔(dān)，減少納稅環(huán)節(jié)，縮短了開(kāi)發(fā)時(shí)間，從而大大降低了老百姓購(gòu)房的費(fèi)用，方便百姓買(mǎi)房？以現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元，若把地價(jià)和其他費(fèi)用所占建設(shè)成本的比例降到國(guó)外的一般水平，那么房屋的建設(shè)成本也將降到58元，這無(wú)疑給老百姓帶來(lái)好處；同時(shí)對(duì)房產(chǎn)發(fā)展商的開(kāi)發(fā)也有利，地價(jià)由此大幅下降，讓房產(chǎn)發(fā)展商輕裝上陣，帶來(lái)的是房地產(chǎn)的一片繁榮；與此同時(shí)，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，為了擴(kuò)大稅收收入，就要搞好居住環(huán)境，搞好生活配套，出現(xiàn)的也是一片生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的景象？

　　四是有利于限制房地產(chǎn)投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)？開(kāi)征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒房”行為，而初始房?jī)r(jià)下降后，老百姓的購(gòu)房成本也隨之下降，抑制了高價(jià)物業(yè)的轉(zhuǎn)手？此外，在物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的積極性？

　　此外，還有利于深化我國(guó)的財(cái)政制度改革，建立地方財(cái)政的主體稅種，為政府帶來(lái)穩(wěn)定的稅源，并可以通過(guò)制定不同稅率，對(duì)居住豪宅和擁有多套住房者課以重稅，對(duì)一般居住者確定一定條件的免征額對(duì)特別貧困家庭居住劣房者實(shí)行免稅政策，可以調(diào)節(jié)貧富差距，有效維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定？

　　四、問(wèn)題與對(duì)策

　　盡管物業(yè)稅好處不勝枚舉，但它仍是一把雙刃劍，一些反對(duì)意見(jiàn)仍然是十分有力的，某些重要問(wèn)題不容忽視，甚至有專(zhuān)家斷言：“物業(yè)稅不會(huì)給老百姓帶來(lái)直接利益？”

　　第一，目前相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)已經(jīng)一次性繳納了多年的土地出讓金，而購(gòu)買(mǎi)新房則是采用每年交付土地年租金的形式，由于貨幣是具有時(shí)間價(jià)值的，很顯然舊房已經(jīng)承擔(dān)了一部分額外的稅收負(fù)擔(dān)？這存在明顯的不合理？

　　第二，開(kāi)征物業(yè)稅要求一個(gè)公平？公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)？現(xiàn)在我國(guó)有三個(gè)主管部門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)：建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；國(guó)土資源部所屬的以土地評(píng)估為主的評(píng)估機(jī)構(gòu)；國(guó)資局所屬的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)？這三個(gè)不同屬性的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，可得出三個(gè)不同的價(jià)值量？

　　第三，現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅？土地使用稅？城市房地產(chǎn)稅和土地使用費(fèi)，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？轉(zhuǎn)讓時(shí)的土地增值稅均為地方稅，土地批租出讓金收入也歸地方，物業(yè)稅不同于前者，其稅率高稅基龐大，一旦開(kāi)征，鹿死誰(shuí)手？

　　對(duì)于此類(lèi)問(wèn)題，筆者參考發(fā)達(dá)國(guó)家立法實(shí)踐，擬提出如下建議：

　　第一，對(duì)于居民用房的稅收優(yōu)惠設(shè)計(jì)應(yīng)考慮到新舊房區(qū)別對(duì)待的問(wèn)題？為公平稅負(fù)，可以采用的方法是，對(duì)原有居民住房進(jìn)行評(píng)估時(shí)，把將一次性繳納的土地出讓金科學(xué)？準(zhǔn)確的換算成土地年租金并加以扣除，然后對(duì)地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值適用較低的稅率？

　　第二，隨著市場(chǎng)化改革的深入，原來(lái)的由政府部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估應(yīng)逐漸由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)，并相應(yīng)明確其應(yīng)擔(dān)負(fù)的法律責(zé)任？評(píng)估技術(shù)方面，在以加拿大為代表的財(cái)產(chǎn)稅制比較完善的國(guó)家，為了控制評(píng)估成本，以計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)為依托，集成評(píng)估專(zhuān)家經(jīng)驗(yàn)，批量處理海量數(shù)據(jù)是普遍采用的有力工具？計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)稱(chēng)為CAMA？我國(guó)可以考慮引用這一技術(shù)以提高稅基的評(píng)估效率，降低評(píng)估成本，同時(shí)也增加稅基評(píng)估的透明度，減少人為因素的干擾？

　　第三，物業(yè)稅收入應(yīng)當(dāng)作為地方稅收的一部分？由于財(cái)產(chǎn)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù)，將其作為地方政府的主要收入來(lái)源有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財(cái)產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制？正因?yàn)槿绱?，選擇財(cái)產(chǎn)稅稅基作為地方稅稅基，不僅有助于有效的調(diào)節(jié)收入與財(cái)富的差距，而且有助于為地方經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展籌集足額的財(cái)政資金？同時(shí)也有助于整個(gè)稅制的全面改革，為分稅制財(cái)政體制的真正完善提供較大的回旋余地？

　　從開(kāi)發(fā)商的角度看，如果土地出讓金和交易不受限制，不用一次性交付土地出讓金，好像是很不錯(cuò)，但如果真的不用一次性交土地稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)商又怎樣才能拿得到地呢？是憑實(shí)力還是憑關(guān)系？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)土地壟斷在少數(shù)人手中的現(xiàn)象呢？從消費(fèi)者的角度看，很明顯的問(wèn)題就是有可能買(mǎi)得起房供不起樓，增加消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)？現(xiàn)在工薪階層購(gòu)房大多采取按揭方式，許多人都是先用未來(lái)的錢(qián)購(gòu)房，供房的負(fù)擔(dān)和壓力已經(jīng)很大，如果出現(xiàn)樓價(jià)和利率大幅波動(dòng)，隨時(shí)都會(huì)出現(xiàn)斷供的危險(xiǎn)？盡管物業(yè)稅降低了購(gòu)房的門(mén)檻，卻更加重供樓和賦稅的負(fù)擔(dān)，肯定會(huì)造成供不起樓？納不起稅的普遍現(xiàn)象，還會(huì)給社會(huì)帶來(lái)極不穩(wěn)定的因素？而且，對(duì)于開(kāi)征物業(yè)稅能否帶來(lái)房?jī)r(jià)大幅度下降，觀點(diǎn)差異也很大？廣東政府有關(guān)部門(mén)和房地產(chǎn)有關(guān)專(zhuān)家分析預(yù)測(cè)：一旦開(kāi)征物業(yè)稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期成本大幅下降，房?jī)r(jià)最高可下降39%，準(zhǔn)入門(mén)檻大大降低？另有專(zhuān)家預(yù)測(cè)：開(kāi)征物業(yè)稅，房?jī)r(jià)下降理論空間在10%—20%之間？但仍有學(xué)者對(duì)物業(yè)稅開(kāi)征房?jī)r(jià)下降空間預(yù)測(cè)并不那么樂(lè)觀，他們認(rèn)為就實(shí)際情況來(lái)看，房?jī)r(jià)的下降空間不可能如此明顯？其主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，房?jī)r(jià)取決于市場(chǎng)？消費(fèi)者可能并不會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商成本的降低而買(mǎi)到低價(jià)的商品房？

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