摘 要：新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量引入了公允價(jià)值模式，這一模式的采用將大幅度提升企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值和經(jīng)營業(yè)績。此前普遍預(yù)計(jì)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，然而2007年的中報(bào)顯示絕大部分企業(yè)仍然使用成本模式。從六個(gè)角度分析企業(yè)仍然堅(jiān)持使用成本模式的原因。

　　關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值

　　2006年2月15日，財(cái)政部頒布了新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，并已于2007年1月1日在上市企業(yè)率先執(zhí)行。新準(zhǔn)則基本實(shí)現(xiàn)了與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)質(zhì)性趨同。其中，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量引入公允價(jià)值計(jì)量模式格外引人注目，它使會(huì)計(jì)信息能更準(zhǔn)確地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。由于大部分地產(chǎn)企業(yè)在取得投資性房地產(chǎn)時(shí)成本都非常低，從而出現(xiàn)了不同程度的價(jià)值被低估現(xiàn)象。在目前房地產(chǎn)價(jià)值大幅度升值的背景下，一旦采用公允價(jià)值模式計(jì)量，可以給地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)一個(gè)價(jià)值挖掘的機(jī)會(huì)，提高企業(yè)的價(jià)值。另外研究也表明中國證券市場上的投資者通常只關(guān)注企業(yè)凈利潤的變化情況，對企業(yè)現(xiàn)金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤最大化就成為評(píng)價(jià)企業(yè)價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場不斷攀升，對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，可以使地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤得到大幅提高，為企業(yè)的再融資產(chǎn)生積極影響。因而此前普遍預(yù)計(jì)新準(zhǔn)則實(shí)施后很多企業(yè)會(huì)傾向于采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)。2006年以來地產(chǎn)股價(jià)格連續(xù)翻番，也與此預(yù)期有著密切的關(guān)系。然而新準(zhǔn)則執(zhí)行已半年有余，隨著2007年中報(bào)的陸續(xù)公布，除綠景地產(chǎn)等個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)外，絕大多數(shù)企業(yè)仍采用成本計(jì)量模式。到底是什么原因?qū)е缕髽I(yè)不愿意采用公允價(jià)值模式？筆者試圖從六個(gè)方面對產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因進(jìn)行分析。

　　1 評(píng)價(jià)公允價(jià)值的市場體系尚未形成

　　根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件是非常嚴(yán)格的?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。”準(zhǔn)則同時(shí)規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。根據(jù)準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定，同類或類似的房地產(chǎn)，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

　　公允價(jià)值模式雖能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值和盈利能力，但是由于相關(guān)市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，目前情況下還很難滿足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個(gè)條件。新準(zhǔn)則要求企業(yè)從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)，也就是說不允許企業(yè)采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。但是考慮到不同的房地產(chǎn)有著不同的地理位置、樓層和朝向，要對每一處房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行合理的估計(jì)，其實(shí)并不容易。如何保證公允價(jià)值確認(rèn)的方法是否恰當(dāng)、所確認(rèn)的公允價(jià)值是否合理，仍就是一個(gè)難點(diǎn)問題。在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下，公允價(jià)值計(jì)量模式如果要嚴(yán)格執(zhí)行起來還是相當(dāng)困難的。

　　2 稅收成本的對企業(yè)價(jià)值的影響

　　在原來的成本模式下，投資性物業(yè)每期要提取折舊或攤銷，使當(dāng)期的賬面利潤減少，但是折舊或攤銷可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量，根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，便不再對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表示投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。不計(jì)提折舊或攤銷固然可以減少企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用，起到提高賬面利潤的效果，但是原來折舊或攤銷的抵稅效應(yīng)的消失而引起的稅負(fù)擔(dān)的加重，也成了不少地產(chǎn)企業(yè)的一大顧慮。由DFC模型分析可以發(fā)現(xiàn)，若僅考慮折舊抵稅效應(yīng)的推遲，將使新建投資性物業(yè)的DCF估值降低至少 8％，基于50％的負(fù)債率假設(shè)，股東權(quán)益將減少16％，這說明企業(yè)實(shí)際真實(shí)價(jià)值可能會(huì)受到損害。

　　另外，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局去年7月推出的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》規(guī)定：“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅，但是從長期來看，僅僅是將這部分實(shí)際并沒有現(xiàn)金流入支撐的賬面收益應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)滯后了，在處置期間仍舊會(huì)使企業(yè)的現(xiàn)金流支出增加，減少企業(yè)的價(jià)值。

　　3 公允價(jià)值模式會(huì)影響凈資產(chǎn)收益率等考評(píng)指標(biāo)

　　近幾年來，國家出臺(tái)了上調(diào)放貸利率、“國六條”等一系列政策措施，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了多次較大規(guī)模的宏觀調(diào)控，使得不少地產(chǎn)企業(yè)的資金流普遍緊張，因此部分地產(chǎn)企業(yè)紛紛求助于通過資本市場定向增發(fā)新股籌集資金以滿足其資金方面的需求。然而證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于上市企業(yè)增發(fā)新股有關(guān)條件的通知》中對上市企業(yè)增發(fā)新股條件作出了規(guī)定：即要求上市企業(yè)必須在最近的三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于10%，且最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于10%。采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn),雖然能夠享受房地產(chǎn)升值帶來的收益,并在會(huì)計(jì)政策變更之時(shí)企業(yè)的凈資產(chǎn)出現(xiàn)較大幅度增長，然而凈資產(chǎn)增長的速度往往跟不上收益增加的速度，影響當(dāng)期甚至后期凈資產(chǎn)收益率的增長。所以大多數(shù)上市地產(chǎn)企業(yè)不得不在賬面凈資產(chǎn)的增加和凈資產(chǎn)收益率下降兩者之間進(jìn)行權(quán)衡。特別對那些高負(fù)債、資金需求極其強(qiáng)烈的地產(chǎn)企業(yè)來說，這更是一個(gè)需要審慎考慮的問題。另外，凈資產(chǎn)收益率往往也是衡量管理層業(yè)績的一個(gè)重要指標(biāo)，尤其是對那些實(shí)行股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的企業(yè)，凈資產(chǎn)收益率的變化直接影響到經(jīng)理人員的績效考評(píng)，因而他們在是否采用公允價(jià)值模式計(jì)量這一問題上也會(huì)采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　4 公允價(jià)值模式具有不可回轉(zhuǎn)性

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”； “已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”?？梢姡髽I(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計(jì)量，就很難再調(diào)回到原來的成本模式。因?yàn)槠髽I(yè)如果采用了公允價(jià)值模式，則說明該投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，同時(shí)也能從活躍的交易市場獲取同類或類似房地產(chǎn)的價(jià)格信息，倘若此時(shí)再轉(zhuǎn)回到原來的成本計(jì)量模式，顯然不會(huì)比采用公允價(jià)值模式能更好地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。正是由于計(jì)量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，而仍處于觀望態(tài)勢。

　　5 公允價(jià)值模式使企業(yè)業(yè)績波動(dòng)加大

　　投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變化，可以使企業(yè)隱性價(jià)值顯性化，使報(bào)表更為國際化、合理化，但并沒有改變企業(yè)真實(shí)的內(nèi)在價(jià)值。在目前房地產(chǎn)市場一片漲勢情況下，采用公允價(jià)值模式的確能增加企業(yè)的資產(chǎn)和利潤；但是，一旦房價(jià)下跌，無疑也會(huì)給公司帶來巨大的賬面損失，這就使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值處于經(jīng)常性大幅波動(dòng)之中，增加了企業(yè)業(yè)績和股價(jià)的不穩(wěn)定性，給資產(chǎn)和利潤管理帶來諸多不便。特別是對于周期性行業(yè)，一旦采用公允價(jià)值計(jì)量模式，這種業(yè)績的不確定性會(huì)尤為突出。

　　6 投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比率不大

　　實(shí)際上，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是僅指“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物；而不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。對于這部分企業(yè)來說，即使對投資性房地產(chǎn)實(shí)行公允價(jià)值模式計(jì)量，對業(yè)績的影響也不會(huì)太大，但是卻會(huì)給財(cái)務(wù)工作帶來較大的影響，如增加財(cái)務(wù)人員的工作量，使企業(yè)花費(fèi)在會(huì)計(jì)和審計(jì)上的成本提高。因此，只有擁有大量持有型物業(yè)的企業(yè)才可能會(huì)有比較大的動(dòng)機(jī)或必要性去采取公允價(jià)值計(jì)量模式。

　　采用公允價(jià)值能增加房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，引導(dǎo)市場給一些原來信息披露不夠充分的企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)價(jià)值挖掘的機(jī)會(huì)，使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值更加真實(shí)地反映資產(chǎn)的市場價(jià)格。但是，由于上面這些問題的存在，公允價(jià)值的實(shí)施不可能一蹴而就，而是一個(gè)逐步被市場接受的過程?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著市場體系的逐步完善以及地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的增多，特別是人民幣升值和我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，市場會(huì)更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，公允價(jià)值必然會(huì)被越來越多的企業(yè)接受。

　　參考文獻(xiàn)

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　　[2]財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南［M］.北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2006.

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