建議整合地方政府現(xiàn)有各類與房產(chǎn)土地相關(guān)的稅種，減少建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅收，加大房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，允許地方政府根據(jù)地方發(fā)展實(shí)際自行確定稅率。在實(shí)際開(kāi)征過(guò)程中，要考慮以家庭為單位劃定部分免征面積，這樣一來(lái)，對(duì)普通居民的影響才不會(huì)很大
隨著2014年全國(guó)兩會(huì)的開(kāi)幕，許多話題又開(kāi)始成為關(guān)注的焦點(diǎn)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅亦是其中之一。實(shí)際上，十八屆三中全會(huì)決定提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，表明我國(guó)財(cái)稅體制改革已經(jīng)啟動(dòng)，房地產(chǎn)稅開(kāi)征也提上了議事日程。
法律、管理和技術(shù)層面上已掃清了障礙
一直以來(lái)，國(guó)內(nèi)對(duì)于是否應(yīng)該開(kāi)征房地產(chǎn)稅的爭(zhēng)議頗多，主要圍繞法律依據(jù)和技術(shù)手段展開(kāi)。
我國(guó)現(xiàn)行的土地批租制是從香港引進(jìn)，香港也是有房產(chǎn)稅的，因此，從立法上來(lái)說(shuō)不是什么問(wèn)題，但關(guān)鍵是要將房地產(chǎn)稅與目前的土地出讓和商品房買賣制度結(jié)合起來(lái)，避免產(chǎn)生重復(fù)計(jì)稅、反復(fù)計(jì)稅的問(wèn)題。
有人質(zhì)疑房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)問(wèn)題，比如各大城市房產(chǎn)信息沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，存在信息孤島，以及如何收取等問(wèn)題。但是，歐美國(guó)家是在沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)之前就已經(jīng)開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅的。即便如此，隨著近期國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，已經(jīng)在法律、管理和技術(shù)層面上為房地產(chǎn)稅開(kāi)征掃清了障礙。
應(yīng)成為地方的主體稅種
就目前我國(guó)的財(cái)稅體制改革方向來(lái)看，房地產(chǎn)稅應(yīng)成為地方的主體稅種。
隨著全國(guó)“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，留給地方的主體稅種主要是所得稅、資源稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅等。除所得稅、資源稅外，其余稅種可以說(shuō)大多是與房地產(chǎn)相關(guān)，但目前只是體現(xiàn)在房地產(chǎn)的建設(shè)交易環(huán)節(jié)，并沒(méi)有體現(xiàn)在持有環(huán)節(jié)。因此，加快立法，整合相關(guān)稅種，推出房地產(chǎn)稅，特別是提高房產(chǎn)在持有環(huán)節(jié)的成本，強(qiáng)化房產(chǎn)回歸居住屬性，也能打擊對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為，有利于促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
房地產(chǎn)稅成為主體稅種，能促進(jìn)地方發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀，必須有正確財(cái)稅觀，這對(duì)地方轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的支撐極其重要，只有減少對(duì)工業(yè)稅收和土地出讓金的依賴，才能有效遏制地方盲目追求GDP，盲目造新城空城，摒棄要地不要人的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化路徑。
而且，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征也使地方政府?dāng)[脫當(dāng)前依靠土地出讓金為主的收入模式，為地方政府開(kāi)辟新的稅源。作為一種穩(wěn)定可持續(xù)的稅源，它可以避免地方短期為追求土地出讓金而產(chǎn)生的種種不良現(xiàn)象，諸如土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，城市攤大餅發(fā)展模式，城市新區(qū)建設(shè)盲目奢華，一邊是高端大氣上檔次，一邊是空城鬼城頻現(xiàn)。
另外，房地產(chǎn)稅有利于地方政府在發(fā)展過(guò)程中注重城市發(fā)展與管理。尤其是能促進(jìn)地方在當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境上下功夫，營(yíng)造良好的居住生活條件，而不是一味追求工業(yè)的發(fā)展，甚至不惜犧牲生態(tài)環(huán)境引進(jìn)高耗能、高污染、高排放的企業(yè)，忽視生態(tài)文明和保護(hù)優(yōu)美自然環(huán)境。
有助于調(diào)整社會(huì)發(fā)展與管理模式
除了對(duì)穩(wěn)固地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外，開(kāi)征房地產(chǎn)稅還會(huì)帶來(lái)更深層次的意義，尤其是有助于調(diào)整社會(huì)發(fā)展與管理模式。具體表現(xiàn)在幾個(gè)方面。
其一，完善的稅收體系會(huì)促使政府行為規(guī)范。比如，政府不能再以任何名目與民爭(zhēng)利，放棄逐利行為，不再干預(yù)市場(chǎng)的發(fā)展；再比如，這會(huì)規(guī)范政府財(cái)政支出的行為，因?yàn)槎愂帐羌{入預(yù)算內(nèi)管理的，需要�？顚Ｓ�，不能隨意支出，特別是用于政績(jī)工程、形象工程等，均不能“取錢有道”。
其二，理清了政府合理穩(wěn)定的收入來(lái)源，才有可能從使地方政府以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心轉(zhuǎn)向以社會(huì)建設(shè)為中心，加大對(duì)地方公共服務(wù)的供給力度和供給水平，因?yàn)橐婪{稅就有權(quán)要求依法享有相應(yīng)的公共服務(wù)。
其三，也是對(duì)政府的一種有力監(jiān)督。我國(guó)的稅收以生產(chǎn)環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅為主，老百姓感受不深，但類似房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅這種直接稅，與老百姓切身利益相關(guān)，會(huì)增強(qiáng)老百姓對(duì)政府財(cái)政支出的監(jiān)督要求。
更關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)稅開(kāi)征還有利于調(diào)節(jié)收入分配，縮小收入差距。
上海和重慶的試點(diǎn)效果不明顯
當(dāng)然，開(kāi)征房地產(chǎn)稅要試點(diǎn)先行，但目前選擇房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)的上海和重慶，選擇面過(guò)窄，都是以大城市為主，試點(diǎn)效果不明顯。
2011年初，在上海、重慶等大城市實(shí)行的以增量房或存量高檔住房為主的房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，目前已經(jīng)執(zhí)行三年了，但遺憾的是，兩地并未達(dá)到其試點(diǎn)的實(shí)際效果。
上海市從2011年1月28日開(kāi)始啟動(dòng)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。征收對(duì)象是上海市居民家庭在上海新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房)和非上海市居民家庭在上海市新購(gòu)的住房。針對(duì)上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，和非上海市居民家庭在上海市新購(gòu)的住房，適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。
從征收效果看，2011年房產(chǎn)稅確立當(dāng)年，上海財(cái)政局宣布征得個(gè)人住房房產(chǎn)稅超過(guò)1億元。根據(jù)相關(guān)部門估算，過(guò)去兩年上海個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅收收入分別為2億元和3億元左右，目前應(yīng)稅住房7萬(wàn)套左右，三年累計(jì)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅約6億元。
在同一天，重慶市也啟動(dòng)了個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)。
但征收標(biāo)準(zhǔn)和上海的試點(diǎn)有所不同，重慶規(guī)定：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%；在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%；應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)；獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無(wú)新的規(guī)定，無(wú)論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)均屬納稅對(duì)象，其計(jì)稅交易價(jià)和適用的稅率均不再變動(dòng)。
在房產(chǎn)稅確立的當(dāng)年，重慶財(cái)政局宣布征得房產(chǎn)稅1億元。截止到有統(tǒng)計(jì)的2012年12月31日，重慶應(yīng)征收房產(chǎn)稅的存量及新購(gòu)應(yīng)稅住房11027套，其中存量獨(dú)棟商品住宅3605套、新購(gòu)高檔住房7352套、“三無(wú)人員”普通住房70套，因重慶房產(chǎn)稅為固定稅率，一經(jīng)確認(rèn)不再變更，考慮到2013年新增應(yīng)稅住房數(shù)量，重慶三年累計(jì)征收房產(chǎn)稅應(yīng)未超過(guò)4億元。
應(yīng)從中小城市開(kāi)始
在筆者看來(lái)，關(guān)于試點(diǎn)對(duì)象選擇應(yīng)從中小城市開(kāi)始，應(yīng)從存量房開(kāi)始。
大城市財(cái)政收入主要來(lái)源是土地和產(chǎn)業(yè)，以增量房或高檔房為主的房產(chǎn)稅收占比很小，體現(xiàn)不出來(lái)房產(chǎn)稅作為地方稅種的重要來(lái)源。況且大城市通過(guò)行政匯聚了各種資源，在財(cái)力上有一定的保障。
而中小城市的發(fā)展機(jī)會(huì)相對(duì)來(lái)說(shuō)不足，財(cái)稅來(lái)源不足，既無(wú)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，又沒(méi)有土地出讓金的保障來(lái)源，如能開(kāi)展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，可能成為其財(cái)政收入的穩(wěn)定來(lái)源，也有利于中小城市提高城市管理，做好公共服務(wù)。
再說(shuō)，隨著大城市的交通、環(huán)境等問(wèn)題日益突出，人口向中小城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)會(huì)更加明顯，再輔以財(cái)稅制度調(diào)整安排，會(huì)更有利于促進(jìn)中小城市的發(fā)展，真正發(fā)揮中小城市推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主體作用。
作為一個(gè)長(zhǎng)期免征收的稅種，房地產(chǎn)稅的推出，會(huì)有很大的阻力。要結(jié)合我國(guó)國(guó)情，逐步過(guò)渡，走法律程序，并考慮居民的接受意愿和接受程度，以及目前土地制度的缺陷，等等。
建議整合地方政府現(xiàn)有各類與房產(chǎn)土地相關(guān)的稅種，減少建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅收，加大房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，允許地方政府根據(jù)地方發(fā)展實(shí)際自行確定稅率。在實(shí)際開(kāi)征過(guò)程中，要考慮以家庭為單位劃定部分免征面積，這樣一來(lái)，對(duì)普通居民的影響才不會(huì)很大。
