房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有全鏈條上各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收、收費(fèi)、租金，形成相關(guān)的負(fù)擔(dān)和調(diào)節(jié)機(jī)制。稅、費(fèi)、租這三個(gè)大的政府收入種類應(yīng)該按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)各歸其位。

稅是政府憑借社會(huì)管理者的政治權(quán)力征收的；租是憑借土地所有者的財(cái)產(chǎn)權(quán)利索取的；費(fèi)是作為政府系統(tǒng)正稅之外的收入補(bǔ)充形式，應(yīng)該以規(guī)范的規(guī)費(fèi)形式收取，數(shù)量應(yīng)該不太大，并且還應(yīng)該允許和引導(dǎo)“使用者付費(fèi)”的規(guī)范形式逐漸發(fā)展，使收費(fèi)更體現(xiàn)它與特定服務(wù)供給的直接對(duì)應(yīng)性——這也是公共財(cái)政框架下與公共部門提供服務(wù)有關(guān)的一種收費(fèi)形式。房地產(chǎn)領(lǐng)域這三個(gè)大的政府收入種類（稅、費(fèi)、租）應(yīng)該按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，各歸其位，并注重總體的協(xié)調(diào)、整合、體系化。

在改革中完善房地產(chǎn)稅收制度

首先，需考慮合理簡(jiǎn)化稅種。歸并、整合現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅和房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域一部分行政事業(yè)性收費(fèi)，以房產(chǎn)稅課稅稅基，覆蓋部分高端消費(fèi)住房，實(shí)行可以減少征管成本而又與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的新房產(chǎn)稅（房地產(chǎn)稅）。將城市維護(hù)建設(shè)稅并入增值稅、消費(fèi)稅，將土地增值稅并入企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和房地產(chǎn)稅，并取消房地產(chǎn)領(lǐng)域不合理的行政性收費(fèi)。通過上述簡(jiǎn)化措施，不僅可以減少與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收和收費(fèi)的數(shù)量，減輕納稅人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且還可以優(yōu)化稅負(fù)結(jié)構(gòu)，即減少房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租環(huán)節(jié)的稅收，增加房地產(chǎn)持有、使用環(huán)節(jié)的稅收。

房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)交易中現(xiàn)行的契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅等等，可考慮合并成一種或兩種。房地產(chǎn)交易中，只要交納契稅（稅率可提高），就應(yīng)當(dāng)給予辦理過戶手續(xù)（原來(lái)劃撥的土地應(yīng)補(bǔ)交出讓金），因?yàn)檗D(zhuǎn)讓價(jià)格包含了土地使用權(quán)的價(jià)格。為控制農(nóng)業(yè)耕地的減少，耕地占用稅應(yīng)保留。土地使用稅，是國(guó)家向使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人征收的稅種，其有利于調(diào)節(jié)土地使用方向和促使用地單位合理使用土地，充分提高土地的使用效率，可以考慮保留——它的含義不是地租，對(duì)原劃撥和出讓的土地應(yīng)一視同仁都收取土地使用稅。需要說明，存量土地中未交納地租的原行政劃撥的土地，應(yīng)確定使用年限，按期或按年分期收取一定量的地租（土地租金），這樣就完全形成了一種平等的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，有利于使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行走向規(guī)范化。

其次，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一稅制，逐步擴(kuò)大稅基和征收范圍。需通盤設(shè)計(jì)相關(guān)的稅基、稅率、減免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)當(dāng)按“調(diào)節(jié)高端”原則擴(kuò)大到城鎮(zhèn)個(gè)人住宅（未來(lái)也不排除擴(kuò)大到農(nóng)村地區(qū)），同時(shí)，通過規(guī)定適當(dāng)?shù)拿舛愴?xiàng)目和免征額將低端的“第一單位”排除在納稅以外。房地產(chǎn)稅的稅率可根據(jù)不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)分別設(shè)計(jì)，各地可在規(guī)定的幅度以內(nèi)掌握，如中小城市房地產(chǎn)的適用稅率可以適當(dāng)從低，大城市房地產(chǎn)的適用稅率可以適當(dāng)從高；普通住宅的適用稅率可以適當(dāng)從低，高檔住宅和高端房地產(chǎn)的適用稅率可以適當(dāng)從高，豪華別墅和高爾夫球場(chǎng)還可以適當(dāng)加成征稅。在設(shè)計(jì)稅基和稅率的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)兼顧納稅人的負(fù)擔(dān)能力和財(cái)政收支的需要并參考其他國(guó)家，特別是發(fā)展中國(guó)家和周邊國(guó)家同類稅收的做法。此外，應(yīng)合理調(diào)整計(jì)稅依據(jù)，確立根據(jù)房產(chǎn)評(píng)估值計(jì)征的制度框架。評(píng)估時(shí)要考慮面積、地段、朝向、樓層、市場(chǎng)影子價(jià)格等多種因素。參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估可3至5年進(jìn)行一次。具體年數(shù)，可依據(jù)經(jīng)濟(jì)周期等方面的情況而定。

再次，適當(dāng)下放稅權(quán)，加強(qiáng)征收管理。未來(lái)通過立法程序和改革過程，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)稅逐步打造為中國(guó)地方稅的主體稅種之一，精心培育，使之隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展成為市（縣）政府稅收收入的主要來(lái)源，并且在全國(guó)統(tǒng)一稅制的前提下賦予地方政府較大的管理權(quán)限（包括征稅對(duì)象、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率、減免稅等稅制基本要素的適當(dāng)調(diào)整），以適應(yīng)國(guó)家之大、各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之高低不同的實(shí)際情況，促使地方因地制宜地通過此稅增加財(cái)政收入和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)。

加強(qiáng)房地產(chǎn)稅的征收管理，堵塞漏洞，減少稅收流失。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)要基于統(tǒng)一登記制度信息平臺(tái)加快完善有關(guān)管理制度和信息化建設(shè)的步伐，并加強(qiáng)與各有關(guān)部門的工作配合。通過加快立法、整體設(shè)計(jì)、漸進(jìn)推動(dòng)、多方配合，可以優(yōu)化完善中國(guó)的房地產(chǎn)稅制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅管理，從而適當(dāng)擴(kuò)大房地產(chǎn)稅收入的規(guī)模，提高房地產(chǎn)稅收入占地方稅收收入和全國(guó)稅收收入的比重，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)稅對(duì)于增加地方財(cái)政收入和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)生活的作用。

規(guī)范房地產(chǎn)收費(fèi)體系

堅(jiān)決取締不合理的收費(fèi)項(xiàng)目�，F(xiàn)實(shí)生活中仍存在的不合理收費(fèi)項(xiàng)目，不僅推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，制約居民住宅建設(shè)和房地產(chǎn)的健康發(fā)展，還助長(zhǎng)腐敗現(xiàn)象和不正之風(fēng)的蔓延。要堅(jiān)決取締不合理、不合法、屬“三亂”性質(zhì)的收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕納稅人的稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)，同時(shí)，要將具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的房地產(chǎn)收費(fèi)從行政事業(yè)性收費(fèi)中分離出去，以規(guī)范政府行為。政府的收費(fèi)項(xiàng)目要嚴(yán)格以成本來(lái)核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)決按照收費(fèi)的范圍和標(biāo)準(zhǔn)足額及時(shí)征收，禁止有關(guān)部門巧立名目設(shè)立多余的收費(fèi)項(xiàng)目亂收費(fèi)。嚴(yán)格管理經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)，政府行政管理部門不應(yīng)以任何明示或暗示的手段要求開發(fā)企業(yè)到某些特定機(jī)構(gòu)辦理業(yè)務(wù)，如房屋買賣、預(yù)售等的公證行為，應(yīng)本著自愿的原則，由當(dāng)事人自己決定，不得強(qiáng)制公證并收取公證費(fèi)。

合并簡(jiǎn)化收費(fèi)項(xiàng)目。將一部分名費(fèi)實(shí)稅的房地產(chǎn)收費(fèi)改為稅，如可以將耕地復(fù)墾基金、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)合并到耕地占用稅中一次性征收，將土地閑置費(fèi)改為土地閑置稅。同時(shí)，可根據(jù)費(fèi)用的征收環(huán)節(jié)和征收部門，合理歸并房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目，如房屋租賃登記費(fèi)、房屋租賃手續(xù)費(fèi)、房屋租賃證書費(fèi)等，完全可以統(tǒng)一征收，簡(jiǎn)化收費(fèi)程序。

保留合理的收費(fèi)項(xiàng)目，并納入預(yù)算管理。對(duì)確需保留的收費(fèi)項(xiàng)目則通過“規(guī)范費(fèi)” 的辦法分別納入“規(guī)費(fèi)”和“使用費(fèi)”系列，并納入財(cái)政預(yù)算內(nèi)管理。同時(shí)，應(yīng)該把合理的房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目以國(guó)家法律或地方法規(guī)的形式確定下來(lái)，使房地產(chǎn)收費(fèi)真正做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

完善土地出讓制度，積極探索土地年租制

我國(guó)在改革中已推出的“土地出讓金”，其性質(zhì)是土地使用權(quán)的價(jià)格，即國(guó)家憑借國(guó)有資產(chǎn)所有者身份對(duì)使用權(quán)持有人收取的地租。現(xiàn)階段的土地出讓制度存在一定的缺陷，土地出讓金的利益分配機(jī)制不夠合理。土地出讓金是若干年（在我國(guó)目前為40-70年）土地使用期內(nèi)的地租之和，某一屆政府獲得的土地出讓金，實(shí)際上是一次性預(yù)收并會(huì)一次性預(yù)支未來(lái)若干年內(nèi)的土地使用權(quán)收益總和。一次性收取后馬上用光，是一種對(duì)土地收益的“透支”，這對(duì)于往后多屆政府顯然是不公平的。土地批租環(huán)節(jié)其他的弊端，還有設(shè)租尋租使土地隱形成本提高，開發(fā)商囤地導(dǎo)致土地壟斷加劇等。

當(dāng)前，從資金視角完善我國(guó)土地出讓制度的重點(diǎn)，首先是著手解決土地出讓金的預(yù)算管理、支出安排和運(yùn)行監(jiān)管等方面的問題，提高其規(guī)范性與合理性。

要落實(shí)土地出讓金收支預(yù)算制度，加強(qiáng)土地出讓金收支管理。必須將土地出讓收支全額納入預(yù)算，實(shí)行“基金預(yù)算”管理，提高其管理的透明度和規(guī)范性。其次，由于受土地供應(yīng)規(guī)模、外部宏觀經(jīng)濟(jì)情況等因素影響，土地出讓收入波動(dòng)較大，不利于收入預(yù)測(cè)和支出安排。為此，財(cái)政部門要參與同級(jí)國(guó)土部門的土地利用計(jì)劃的籌劃與制定，加強(qiáng)國(guó)有土地投放控制，力求使土地出讓平穩(wěn)增長(zhǎng)，提高土地出讓收入預(yù)算的準(zhǔn)確度。第三，為了保護(hù)土地出讓金預(yù)算制度的約束剛性，土地出讓金收支預(yù)算不得隨意變動(dòng)。對(duì)于政府在土地出讓高峰期獲得的超預(yù)算的收入，應(yīng)建立“土地出讓收益基金”制度，并應(yīng)要求各級(jí)政府不得將當(dāng)期出讓土地使用權(quán)獲得的土地收益全部用于當(dāng)期支出，可將一定比例的部分作為土地收益留成進(jìn)行專項(xiàng)管理，留作以后年度地方政府納入預(yù)算安排使用。

規(guī)范土地出讓金的支出使用方向，提高土地出讓金的使用效率。對(duì)土地出讓金應(yīng)明確各使用用途的支出比例，確�；菁懊裆�的項(xiàng)目資金到位。在征地過程中，要依法落實(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)保障失地農(nóng)民利益。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和達(dá)到法定上限，尚不足以使失地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)卣�府可以用土地出讓金收入予以補(bǔ)貼。地方政府土地出讓金的支出使用應(yīng)以“取之于民，用之于民”為原則，重點(diǎn)加大對(duì)棚改、保障房、政策性租房補(bǔ)貼的投入力度，緩解城鎮(zhèn)中低收入者住房壓力。政府稅收收入中來(lái)自農(nóng)村土地相關(guān)稅收的部分應(yīng)主要用于農(nóng)村土地的整理、農(nóng)田改造和水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，避免以往土地出讓金使用過度向城市傾斜的弊端。

還有必要積極探索土地年租制。地租按年支付即為年地租，是對(duì)當(dāng)年利潤(rùn)的一種扣除。若將未來(lái)無(wú)窮年或若干年的地租的貼現(xiàn)總值一次性支付，即是地價(jià)。在無(wú)窮年情況下相當(dāng)于土地所有權(quán)價(jià)格，若干年或有限年情況下相當(dāng)于土地使用權(quán)價(jià)格。因此，不論是地租，或地價(jià)，本質(zhì)上都是土地所有權(quán)（在我國(guó)是一定年期的土地使用權(quán)）讓渡所反映的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。年地租按年度計(jì)算和收取，地價(jià)（土地使用權(quán)格）則是若干年地租貼現(xiàn)值的一次性支付或繳納。土地年租制與土地使用權(quán)出讓，從本質(zhì)上而言，都是國(guó)家對(duì)地租的收取，是土地國(guó)家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)，只是二者收取方式不同而已。土地年租制以年為單位，是地租的直接表現(xiàn)形式，有償出讓是一定年期地租貼現(xiàn)值之和，是地租的間接表現(xiàn)形式，其實(shí)質(zhì)是地租的資本化。在無(wú)每隔若干年重評(píng)一次稅基的房地產(chǎn)稅制度框架制約的情況下，土地出讓金的生成價(jià)位較高，如果采取土地年租制，可以動(dòng)態(tài)地調(diào)整年租，進(jìn)而反映經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，有利于保證政府財(cái)政的長(zhǎng)期穩(wěn)定收入，即可以把一時(shí)、一次性的土地出讓收入分散到40-70年期限內(nèi)，進(jìn)而有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，緩解住房壓力，促進(jìn)居民住房等家庭消費(fèi)更加合理。