《木蘭辭》有云：“雄兔腳撲朔，雌兔眼迷離，兩兔傍地走，安能辨我是雄雌？”投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)的分類同樣充斥著這樣的撲朔與迷離。比如，投資性房地產(chǎn)是為了賺取租金或等待資本增值的房地產(chǎn)，那么出租人是否都可將出租的房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)而不論租賃合同是屬于經(jīng)營租賃還是融資租賃？公司出租給職工的房子是否屬于投資性房地產(chǎn)？又如，某公司有一棟20層的大廈，自己使用其中的兩層，其余樓層出租，那么該公司的這棟大廈是否可以作為投資性房地產(chǎn)處理，或者自用的兩層作為自用房地產(chǎn)而出租的其余18層作為投資性房地產(chǎn)？再如，若作為投資性房地產(chǎn)，出租的寫字樓是帶家具出租的，那么當采取公允價值計量該投資性房地產(chǎn)時，家具的價值是否還需要另外確認？諸如此類的疑問，常常是我在做會計準則培訓時談到投資性房地產(chǎn)之際被問及的問題，希望此文可以成為澆息諸位心中塊壘的淋漓之酒。
我們釀制“澆塊壘之酒”的主要原料來自關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計準則，這既包括我國的《投資性房地產(chǎn)》準則，也包括作為該準則母版的國際會計準則IAS40.之所以如此，一方面是因為我國的《投資性房地產(chǎn)》準則比較簡化，某些問題難以據(jù)此追本溯源；另一方面，則是因為我國的《投資性房地產(chǎn)》準則與IAS40存在些許差異，某些問題若據(jù)不同之因則可能得不同之果。
我國《投資性房地產(chǎn)》準則將投資性房地產(chǎn)定義為“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，準則正文部分指明屬于該準則規(guī)范的房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物；與此相應(yīng)，自用房地產(chǎn)指的是“為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)”。同時，該準則應(yīng)用指南特別指出，作為投資性房地產(chǎn)的出租建筑物必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，同時建筑物的出租方式是經(jīng)營租賃。因此，對于出租人而言，只有以經(jīng)營租賃方式出租的房地產(chǎn)才能作為投資性房地產(chǎn)，以融資租賃方式出租房地產(chǎn)的出租人應(yīng)按《租賃》準則的相關(guān)內(nèi)容予以處理。國內(nèi)準則對于出租給職工的房屋是否作為投資性房地產(chǎn)處理未置一詞，IAS40則明確指出，無論雇員是否按市價支付租金，此類房屋都屬于自用房地產(chǎn)。
IAS40也是從持有目的之角度來定義投資性房地產(chǎn)的，并且以賺取租金為目的持有的投資性房地產(chǎn)也是以經(jīng)營租賃方式出租。不過，與國內(nèi)準則不同的是，除企業(yè)擁有所有權(quán)的房地產(chǎn)以外，企業(yè)以融資租賃方式取得的房地產(chǎn)若滿足賺取租金或等待資本增值的持有目的，也可作為投資性房地產(chǎn)。另外，IAS40還規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式取得的房地產(chǎn)在同時滿足如下三個條件時也可作為投資性房地產(chǎn)：（1）符合投資性房地產(chǎn)的定義；（2）按融資租賃會計來處理以經(jīng)營租賃方式租入的房地產(chǎn)；（3）采取公允價值模式計量。此時，作為投資性房地產(chǎn)計量的是企業(yè)對房地產(chǎn)的權(quán)益而非房地產(chǎn)本身。IAS40要求對投資性房地產(chǎn)要么采取成本模式計量，要么采取公允價值模式計量，也就是說，不可以對某些投資性房地產(chǎn)采用成本模式而對另一些投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式。00但是，對于以經(jīng)營租入方式形成的投資性房地產(chǎn)則是法外施恩，允許企業(yè)逐項單獨考慮，即對某項以經(jīng)營租賃方式形成的投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量，并不影響企業(yè)對其他以經(jīng)營租賃方式形成的投資性房地產(chǎn)按經(jīng)營租賃會計予以處理。在此，筆者應(yīng)予說明的是，我國企業(yè)對土地都沒有所有權(quán)，因此企業(yè)以賺取租金或等待資本增值為目的持有的土地使用權(quán)實際上就相當于IAS40中以經(jīng)營租賃方式形成的投資性房地產(chǎn)，當然，IAS40的涵蓋面更為寬泛，以經(jīng)營租賃方式形成的投資性房地產(chǎn)不僅包括土地，也包括建筑物。
我國《投資性房地產(chǎn)》準則應(yīng)用指南對部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理的房地產(chǎn)所給出的處理原則是：能夠單獨計量和出售的用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn)，否則不確認為投資性房地產(chǎn)。這一原則常常被忽略的前提是“能夠單獨出售”，以前述兩層自用其余出租的20層寫字樓之例來說，如果用于出租的樓層是單獨計量且能夠單獨出售——即并非出售整棟大廈時，出租的18層樓是可以作為投資性房地產(chǎn)的。但若是大廈樓層不能零敲碎打地出售，則該棟大廈只能作為自用房地產(chǎn)予以處理。IAS40的彈性更大，其前提是“單獨出售或能以融資租賃方式單獨出租”；而且，即使不能單獨出售或融資租出，但只要用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理的部分是不重要的，則該項房地產(chǎn)仍可作為投資性房地產(chǎn)，但IAS40并未就“不重要”給出數(shù)量判斷標準。20層的寫字樓自用一層算不算不重要？兩層呢？以原則為導(dǎo)向的國際會計準則保持緘默，需要具體問題具體分析的職業(yè)判斷。彈性是存在的，不過你必須有能夠游走于這個彈性區(qū)間的充足理由。IAS40同時指出，對于按公允價值計量的帶家具出租的寫字樓，家具價值已然包括于投資性房地產(chǎn)的公允價值，因此不應(yīng)再考慮家具價值，以免重復(fù)計
