編者按
就在各地嚴查“小產(chǎn)權”房時，濟南傳來消息，已率先“開炸野樓盤”。與此同時，所謂的“大產(chǎn)權”房價開始了新一輪上漲，有的幅度甚至在千元以上。在我國，土地有全民和集體兩種所有制形式。不知政府強行拆除建在集體所有制土地之上的“小產(chǎn)權”房是否有法律依據(jù)。政府一直致力于宏觀調控以期降低房價，房價卻越調越高。而“小產(chǎn)權”房價格低廉，是否可以考慮通過合理的方式對“小產(chǎn)權”進行整改，讓它成為高價房市的一個補充。
本文對“小產(chǎn)權”房熱銷的原因、購買小產(chǎn)權房存在的風險以及合法化出路作了分析，旨在引發(fā)大家進一步思考和探討。
什么是“小產(chǎn)權”房？簡單地說，就是在大、中城市市郊、郊縣或者鄉(xiāng)村，未經(jīng)合法審批程序私自開發(fā)建造的房屋。這些房屋沒有經(jīng)過土地征用和審批程序，減少了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的許多中間環(huán)節(jié)，也省去了土地出讓金、增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)交易方面的很多稅收費用，因而房屋銷售價格低廉。鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織為了便于出售這樣的“違法房屋”對外打出“小產(chǎn)權”或“集體產(chǎn)權”的旗號。
“小產(chǎn)權”房熱銷的三大原因
可以說，中國房地產(chǎn)市場有多長的歷史，“小產(chǎn)權”房就有多長的發(fā)展史�？蔀槭裁吹浆F(xiàn)在才出現(xiàn)“小產(chǎn)權”房的熱銷呢？
首先，房價在宏觀調控背景下“越調越高”，而法律手續(xù)殘缺的“小產(chǎn)權”房價格低廉。在價格對比懸殊的情況下，鋌而走險購買“小產(chǎn)權”房成為多數(shù)購房人無奈的選擇。
其次，“小產(chǎn)權”房經(jīng)過了十多年的發(fā)展，早期的“小產(chǎn)權”房依然存在，造成城市郊縣村民組織認為“小產(chǎn)權”房違法、但不受法律追究。隨著越來越多的違法“小產(chǎn)權”房被建設和銷售，無論是建設者還是購房人都堅信“法不責眾”。
第三，房價在宏觀調控連續(xù)失利的情況下，民眾對監(jiān)管部門的信任度大大降低。廉租房、經(jīng)濟適用房都走了樣，合作建房得不到地方政府的認可和支持。民眾迫切的住房愿望和商品房的天價形成強烈沖擊，“小產(chǎn)權”房也因此被民眾視為政府解決住房問題的未來希望。
一邊是遙不可及的商品房房價，一邊是價格低廉的違法“小產(chǎn)權”房存在的風險，購房者“兩害相權取其輕”。一旦“小產(chǎn)權”房被相當規(guī)模的人群所購買，并由此牽涉到城市郊縣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的利益，政府就很難簡單地作為違法建筑處理。
購買“小產(chǎn)權”房的五大風險
“小產(chǎn)權”房的唯一優(yōu)勢就是價格低廉。以北京、上海、廣州等中心城市為例，市內(nèi)房價10000元/平方米左右；而郊縣的“小產(chǎn)權”房3000元/平方米左右。但是，購買“小產(chǎn)權”房的風險卻是極高的�！靶‘a(chǎn)權”房低廉價格的背后潛藏著人身和財產(chǎn)安全的危機。
第一，“小產(chǎn)權”房沒有合法產(chǎn)權證，難以上市交易。鄉(xiāng)村集體組織建房是違法違規(guī)開發(fā)耕地建房，一般只經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意，沒有合法的土地使用證和房屋建設許可證，這樣的房子沒有產(chǎn)權證。如果集體要求收回房產(chǎn)或者因為政府規(guī)劃，要求拆除“小產(chǎn)權”房，購房人補償要求將得不到法律支持。
第二，房屋質量沒有保障。由于沒有合法的開發(fā)建設手續(xù)，房屋建設的質量監(jiān)督缺位，房屋質量得不到保障，購房人一旦發(fā)現(xiàn)質量問題難以解決。
第三，一旦發(fā)生糾紛，購房人的權益難以實現(xiàn)。沒有合法的產(chǎn)權和銷售手續(xù)，沒有房地產(chǎn)部門的監(jiān)督，發(fā)生合同爭議時，購房人的合法權益無法保障。
第四，“小產(chǎn)權”房物業(yè)管理是難題。由于是在城鄉(xiāng)結合部，“小產(chǎn)權”房社區(qū)多是村委會組織人員看護，物業(yè)管理不規(guī)范，違法收費和治安問題都很突出。
第五、“小產(chǎn)權”房住戶的水電等公用設施不配套，子女上學成問題。多數(shù)城鄉(xiāng)結合部都是土政策，水電費等收取很不規(guī)范。
合法化出路：納入“合作建房”體系
建設部近日要求各地停止“小產(chǎn)權”房的開發(fā)建設和銷售，但是，民眾擔心的是這個“禁令”能否令行禁止。同時，對于十多年發(fā)展起來的“小產(chǎn)權”房市場的客觀存在該如何處理？
房價不斷上漲的根本原因在于地方政府縱容開發(fā)商投機炒作土地和房價。房地產(chǎn)是地方政府財政收入的主要來源，是地方經(jīng)濟增長的“支柱”和“亮點”。官員的政績出自房地產(chǎn)，GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）增長來自房地產(chǎn)。開發(fā)商高達60%的利潤有一半貢獻給了地方政府，宏觀調控增加的稅費都轉嫁到了房價上，這樣房價自然越調越高。
經(jīng)濟適用房和廉租房為何發(fā)展不起來？一是政府沒有足夠的經(jīng)濟實力；二是開發(fā)商不希望、并給政府施壓；三是民眾不認可。因為經(jīng)濟適用房不適用，廉租房不廉價，反而成為滋生腐敗的根源。合作建房為何叫好不叫座？一是政府不支持，合作建房發(fā)展了，政府將損失很多利益；二是開發(fā)商不支持，分明是搶他們的飯碗；三是組織實施措施不當；四是銀行不配合。根本原因是合作建房有利于民眾，不利于地方政府、開發(fā)商和銀行。
當經(jīng)濟適用房、廉租房、合作建房一再讓民眾失望后，民眾將希望寄托在了“小產(chǎn)權”房上�！靶‘a(chǎn)權”房如何合法化？如果和商品房一樣，履行所有房地產(chǎn)開發(fā)報批程序，那么，價格自然大幅上漲，也就失去了存在的基礎。鑒于此，政府應該立法鼓勵“合作建房”，把“小產(chǎn)權”房納入合作建房體系是解決“小產(chǎn)權”房問題的較好辦法。
“合作建房”的好處是減少了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的地價炒作和商品房交易稅費，因而價格比較低。目前的情形是“小產(chǎn)權”房沒有土地使用證和房產(chǎn)證，購房者權益得不到保障。既然如此，可以現(xiàn)有的“小產(chǎn)權”房居住小區(qū)為單位，“購房者”聯(lián)合起來達成合作建房協(xié)議，補交土地出讓金，辦理合法的房產(chǎn)手續(xù)，爾后組建自己的業(yè)主委員會。這樣既解決了“小產(chǎn)權”房的合法化問題，又避免了商品房正常開發(fā)程序的高房價。
“小產(chǎn)權”房的購房者已經(jīng)客觀形成了一個群體，注冊一個現(xiàn)成的“住房合作社”，依法補辦土地房產(chǎn)證。這當然需要地方政府出臺政策支持，并給予有關稅費的減免優(yōu)惠。這樣，“小產(chǎn)權”房就變成了“合作建房”，并由此開創(chuàng)合作建房的新思路。
案例背景 “小產(chǎn)權”房從熱銷到熱查
房價居高不下，許多有著迫切需求的購房者將目光瞄向了價格相對低廉的“小產(chǎn)權”房。據(jù)有關調查顯示，今年以來，北京在售的400余個樓盤中，“小產(chǎn)權”樓盤約占市場總量的18%；北京“小產(chǎn)權”房的價格多在2500～4000元/平方米，僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元的商品房價格的25%～30%，這意味著花購買普通商品房首付的價錢就可以擁有一套“小產(chǎn)權”房。
然而“小產(chǎn)權”房低廉的價格難以掩蓋其背后的風險。2007年6月19日，建設部發(fā)布了買房風險提示，特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，否則將無法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護，有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”，都不符合法律規(guī)定，不受法律保護。同時，北京市國土資源局表示，北京市國土部門正聯(lián)合北京市農(nóng)委在全市范圍內(nèi)開展“小產(chǎn)權”房調查，根據(jù)調查情況將對違規(guī)開發(fā)建設的項目予以停工停售。此外，西安市也表示將全面排查在建、在售的違法建設項目，遏制違法占用集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。各地針對“小產(chǎn)權”房的調查逐漸拉開帷幕。
