前些年美國房地產(chǎn)市場的火爆終于迎來了必然的后果，房地產(chǎn)市場泡沫破滅的經(jīng)歷正在又一次重演。2月27日中國股市波動觸發(fā)全球股市震蕩余波未盡，美國房地產(chǎn)抵押貸款市場風(fēng)險(xiǎn)又引發(fā)了一場全球性的小型股災(zāi)。
3月12日，美國證券交易委員會公布的一份文件顯示，美國第二大次級房貸機(jī)構(gòu)——新世紀(jì)金融公司必須在短時(shí)間內(nèi)償還84億美元的債務(wù)，但該公司表示并無足夠的現(xiàn)金流支付這些債務(wù)，而且已經(jīng)停止接受新的房貸申請。當(dāng)天該公司股票推遲開盤，開盤后便一路狂泄，最終收盤價(jià)（1.66美元）比前一交易日下跌近50%，與去年5月份51.97美元的一年來最高點(diǎn)相比下跌了96.8%.3月13日上午開盤前，紐約證券交易所宣布暫停新世紀(jì)金融公司的股票交易，并暫停對該公司財(cái)政狀況的評估，著手準(zhǔn)備摘牌事宜。當(dāng)天，美國抵押貸款銀行家協(xié)會發(fā)布去年第4季度房貸市場季度報(bào)告（覆蓋4350萬筆房貸業(yè)務(wù)），稱去年第4季度美國抵押貸款違約率（逾期30天或30天以上償付貸款的比率）創(chuàng)4年新高，失去抵押品贖回權(quán)的比例則創(chuàng)出歷史新高。抵押貸款違約率達(dá)4.95%，比第3季度的4.67%明顯上升，是2003年春季以來的最高水平。其中，優(yōu)質(zhì)抵押貸款違約率從2.4%提高到2.57%，面向低信用客戶的次級抵押貸款違約率從12.56%增長到13.33%，為最近4年來的最高水平。同期，開始進(jìn)入取消抵押品贖回權(quán)程序的抵押貸款比例上升到0.54%，刷新2002年2季度創(chuàng)下的0.5%的歷史最高紀(jì)錄。與總體相比，信用風(fēng)險(xiǎn)集中度很高的次級抵押貸款市場情形更為不妙，失去抵押品贖回權(quán)的比例高達(dá)2%，創(chuàng)3年來的最高水平。美國商務(wù)部同日也發(fā)布統(tǒng)計(jì)，稱2月份商品零售額僅增長0.1%（低于市場預(yù)期的0.3%），其中大部分來自汽油和汽車的消費(fèi)，如果剔除汽車銷售，則零售實(shí)際下降0.1%.由于次級抵押貸款市場危機(jī)升級，導(dǎo)致人們對房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂加劇，零售數(shù)據(jù)不如人意又證實(shí)美國經(jīng)濟(jì)減緩，美股和美元匯率13日全線大跌，全球金融市場隨之再度遭遇“黑色”交易日。各大股市紛紛創(chuàng)出年內(nèi)第二大跌幅，同時(shí)，日元套利交易再度出現(xiàn)大規(guī)模平倉，加劇了市場的波動。而原油、黃金等商品價(jià)格也受到牽連，唯一受益的就是風(fēng)險(xiǎn)較低的國債市場。其中，當(dāng)天紐約股市一路走低，道瓊斯指數(shù)收盤時(shí)下跌了242.67點(diǎn)，收于12075.96點(diǎn)，跌幅達(dá)1.97%，下跌幅度僅次于2月27日，是4年來第二大單日跌幅。標(biāo)普500指數(shù)和納斯達(dá)克指數(shù)的跌幅分別達(dá)到了2.04%、2.15%.在所有行業(yè)中，金融和建筑股受創(chuàng)最重，標(biāo)普金融股指數(shù)下跌3.2%，住房建筑股指數(shù)下跌4.6%.美國抵押貸款市場的“次級”與“優(yōu)質(zhì)”概念，是以借款人的信用層次為分界線的。在美國這樣一個(gè)個(gè)人信用評估制度完善的社會里，信用是申請貸款的先決條件。依據(jù)信用的高低，放貸機(jī)構(gòu)對借款人區(qū)別對待，從而形成兩個(gè)層次的市場。信用低的人達(dá)不到申請優(yōu)惠貸款的條件，只能在次級市場尋求貸款。但即使是在次級市場，信用特別低的人仍然無法獲得貸款。中等信用的人能否獲得貸款，主要取決于申請人的預(yù)付定金以及收入和資產(chǎn)狀況。另一方面，凡是向信用較低的人提供貸款的機(jī)構(gòu)都是次級市場的放貸方。有的放貸方是獨(dú)立的，有的則是提供優(yōu)惠貸款的金融機(jī)構(gòu)的附屬業(yè)務(wù)部門，一些大金融公司也為次級放貸機(jī)構(gòu)提供貸款支持。次級貸款利率高于優(yōu)質(zhì)貸款利率，這對放貸機(jī)構(gòu)來說是一項(xiàng)高回報(bào)業(yè)務(wù)，但由于次級貸款逾期還款比例較高，因此次級市場放貸機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。
目前，美國未清償次級抵押貸款余額約6000億美元，占美國房產(chǎn)抵押貸款市場的1/5，比前些年明顯膨脹。而美國次級抵押貸款市場膨脹又是由兩個(gè)原因造成的：美聯(lián)儲前幾年低利率政策所導(dǎo)致的資產(chǎn)市場膨脹，以及政府支持機(jī)構(gòu)退出背景下商業(yè)性機(jī)構(gòu)之間的惡性競爭。
在西方各國，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幾乎橫貫了整個(gè)20世紀(jì)90年代，以至于斯蒂格里茨將90年代稱作“喧囂的90年代”。2000年下半年西方經(jīng)濟(jì)步入蕭條之后至今，房地產(chǎn)是西方各國唯一持續(xù)上漲的資產(chǎn)市場，其上漲行情之普遍，連日本房地產(chǎn)市場也于2004年出現(xiàn)了上世紀(jì)90年代初泡沫經(jīng)濟(jì)破滅以來的第一次上漲。1997-2004年，愛爾蘭房價(jià)漲幅高達(dá)181%，英國超過130%，澳大利亞達(dá)110%，荷蘭為74%.美國房地產(chǎn)價(jià)格上漲相對溫和，但在此期間房價(jià)漲幅也達(dá)到了57%，漲幅為歷史之最，剔除通貨膨脹之后的房價(jià)實(shí)際漲幅是上世紀(jì)70年代和80年代的兩倍。其中，據(jù)美國聯(lián)邦住房企業(yè)和觀察辦公室統(tǒng)計(jì)，僅2004年一年，美國房價(jià)平均漲幅就高達(dá)11%，為1979年以來最高紀(jì)錄。美國房地產(chǎn)市場之所以如此火爆，重要原因是2001-2004年間為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)衰退，美聯(lián)儲連續(xù)降息，實(shí)施低利率政策，大大刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，美國人買房熱情不斷升溫。根據(jù)美國紐約聯(lián)邦儲備銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家J. McCarthy和Richard W. Peach在其工作論文《房價(jià)是下一個(gè)泡沫嗎？》中提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2003年第3季度，美國居民持有的房屋不動產(chǎn)總價(jià)值高達(dá)14.6萬億美元，占居民總資產(chǎn)的28%，相當(dāng)于當(dāng)年GDP的130%.相比之下，在股市攀上最高峰的2000年第1季度，居民持有的股票總值也只有12.8萬億美元。
僅僅是房地產(chǎn)市場火爆倒也罷了，問題是房地產(chǎn)市場在火爆的同時(shí)不規(guī)范現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。幾年前，美國抵押貸款市場由政府支持的聯(lián)邦全國抵押貸款協(xié)會（“房利美”）和聯(lián)邦住房抵押貸款公司（“房迪美”）主宰，其主要職能是購買抵押貸款資產(chǎn)，將它們重新打包為債券出售給投資者。兩大房貸巨頭投資總價(jià)值高達(dá)1.5萬億美元，是支撐美國房地產(chǎn)信貸市場的骨干，而根據(jù)美國司法當(dāng)局掌握的情況，房利美、房迪美兩大房貸巨頭虛報(bào)收入分別高達(dá)110億美元（2001-2004年）、50億美元（2000-2002年）。由于兩大巨頭受到政府部門調(diào)查，其他機(jī)構(gòu)便趁機(jī)進(jìn)入這一市場。
在房利美、房迪美兩大房貸巨頭壟斷抵押貸款市場時(shí)，它們制定了明確的放貸標(biāo)準(zhǔn)。后來，很多放貸機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)使，只求利用美國住房市場持續(xù)繁榮的大好時(shí)機(jī)多發(fā)貸款，放貸時(shí)不按規(guī)定要求借款人預(yù)付定金，不認(rèn)真核實(shí)借款人的收入狀況，在房屋評估時(shí)也更多地依賴計(jì)算機(jī)程序而不是評估師的結(jié)論。特別是在2006年，伴隨房屋價(jià)格升至歷史高點(diǎn)，全美貸款申請數(shù)量下降，為了能在激烈的競爭之中尋求立錐之地，許多放貸機(jī)構(gòu)調(diào)低了針對所有借款人的信用門檻。同時(shí)，隨著偏好高風(fēng)險(xiǎn)的對沖基金及其他投資者進(jìn)入這一市場，放貸機(jī)構(gòu)推出了多種多樣的高風(fēng)險(xiǎn)新貸款產(chǎn)品。如只付利息抵押貸款，它與傳統(tǒng)的固定利率貸款不同，允許借款人在頭幾年里只付利息不償還本金。在貸款后的頭幾年，借款人每個(gè)月的還貸負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)低于固定利率貸款，這使得一些低收入者紛紛入市購房。但幾年之后，借款人每個(gè)月的償還負(fù)擔(dān)加重，這就留下了借款人日后可能無力還貸的隱患。
最近幾年，這類新產(chǎn)品受到很多人的追捧，其原因一方面是住房市場持續(xù)繁榮，使很多借款人低估潛在的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面是放貸機(jī)構(gòu)極力推廣這類產(chǎn)品，并有意忽視向借款人說明風(fēng)險(xiǎn)和確認(rèn)其償還能力的工作。
在進(jìn)行次級抵押貸款時(shí)，放貸機(jī)構(gòu)和借款人以為，如果出現(xiàn)還貸困難，借款人只需出售房屋或進(jìn)行抵押再融資就可以了。但事實(shí)上，一旦整個(gè)住房市場降溫，借款人很難將自己的房屋賣出去，房屋價(jià)值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的地步。而逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)案例一旦大幅增加，次級市場就可能發(fā)生嚴(yán)重震蕩，并波及整個(gè)抵押貸款市場。
早在2004年，根據(jù)房價(jià)、房價(jià)／租金比率、可支配收入系數(shù)、空置率、住宅換手率、房價(jià)／收入比率等指標(biāo)衡量，高盛公司已經(jīng)認(rèn)定美國房價(jià)高估10%；國際貨幣基金組織2004年9月號《世界經(jīng)濟(jì)展望》也指出，2004年一些國家的房價(jià)（包括房價(jià)／收入比率、房價(jià)／租金比率等指數(shù)）創(chuàng)出了歷史新高，英國、澳大利亞、愛爾蘭、西班牙的情況最為嚴(yán)重。美國房價(jià)與收入之比也顯著惡化，從1975-2000年間的2.7～3.0提高到了2004年的3.4，為歷史最高紀(jì)錄。隨著美聯(lián)儲17次加息，美國房地產(chǎn)市場終于逐步出現(xiàn)降溫跡象。不久之前，美國人口調(diào)查局負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)的住房空置率數(shù)據(jù)創(chuàng)造了40年來的最高紀(jì)錄。雖然過去12個(gè)月美國新開工住房下降了18%（為164萬套），但2006年第4季度空置住房數(shù)量仍同比猛增34%，達(dá)到210萬套（2005年美國空置住房為157萬套），住房空置率從上年同期的2%升至2.7%，突破了此前從未超越的2%大限，而此前長期平均住房空置率約為1.4%.英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志最近的一項(xiàng)調(diào)查也顯示，全球主要房地產(chǎn)市場的價(jià)格增速正在放緩，部分樓市逼近由熱變冷的拐點(diǎn)。該雜志在對20個(gè)國家和地區(qū)每季度房價(jià)進(jìn)行的追蹤調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，2005年第4季度以來，在被調(diào)查的國家和地區(qū)中，雖然絕大多數(shù)國家／地區(qū)的房價(jià)依然處于上升態(tài)勢，但包括中國在內(nèi)的10個(gè)國家／地區(qū)的房價(jià)增速明顯放緩。其中，2006年第4季度，美國房屋價(jià)格指數(shù)較上年同期僅增長5.9%，為7年來最小增幅。
全球房價(jià)理性回歸，次級房貸機(jī)構(gòu)的危機(jī)也隨之終于來臨了。目前，與新世紀(jì)金融公司同病相憐的次級抵押貸款企業(yè)并不在少數(shù)，已有20多家大公司表示停止發(fā)放新貸款，多家公司股票下跌，并牽連到對這些公司進(jìn)行投資的金融企業(yè)。有預(yù)測稱大約有100家次級抵押貸款公司將被迫關(guān)閉，相關(guān)裁員將達(dá)到10萬人。雷曼兄弟公司最近發(fā)布的一份報(bào)告顯示，在2006年獲得次級抵押貸款的美國人中，有30%可能無法及時(shí)還貸，美國全國有大約220萬人可能因?yàn)闊o力還貸失去住房。
房地產(chǎn)市場對一國經(jīng)濟(jì)極為重要，其重要性在于房地產(chǎn)是發(fā)達(dá)國家和新興工業(yè)化經(jīng)濟(jì)體居民的最大金融資產(chǎn)項(xiàng)目，而且廣泛分布于各個(gè)階層，不像證券資產(chǎn)分布比較集中。房地產(chǎn)市場降溫、房地產(chǎn)信貸市場呆賬膨脹將相互促進(jìn)，進(jìn)而在美國經(jīng)濟(jì)中引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。其一是有助于降低核心通貨膨脹率，因?yàn)榭罩米》颗c日俱增意味著越來越多的私房業(yè)主開始提供出租業(yè)務(wù)，房租隨之承受向下壓力。其二是可能波及美國消費(fèi)、儲蓄。截至2006年，美國個(gè)人儲蓄率已經(jīng)連續(xù)兩年為負(fù)數(shù)，去年個(gè)人儲蓄率僅有-1%，為上世紀(jì)30年代以來的最低水平。之所以會出現(xiàn)如此低下的個(gè)人儲蓄率，很大程度上是依靠在房地產(chǎn)牛市中的抵押借貸消費(fèi)，房地產(chǎn)牛市逆轉(zhuǎn)，對消費(fèi)的影響可想而知。而對于高度依賴美國作為最終消費(fèi)者的東亞經(jīng)濟(jì)體而言，美國消費(fèi)下降并非佳音。
