為適應(yīng)新形勢(shì)下國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展的需要，2006年2月15日財(cái)政部發(fā)布了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，此舉是對(duì)原有會(huì)計(jì)理念的一種突破，本文對(duì)新準(zhǔn)則中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行了整理和闡述，并以此預(yù)測(cè)可能帶來(lái)的影響。
2007年1月1日，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在上市公司全面推行，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的形式、內(nèi)容、規(guī)則均發(fā)生重大變化，其對(duì)企業(yè)影響并不局限于財(cái)務(wù)報(bào)告過程，作為一門經(jīng)濟(jì)語(yǔ)言，它還深入到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的許多方面。實(shí)施新準(zhǔn)則要求企業(yè)進(jìn)行的不僅僅是一次技術(shù)操作，更是一定程度經(jīng)營(yíng)思維的改變。本文主要通過新準(zhǔn)則的幾項(xiàng)變化，分析其可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響。
一、關(guān)于《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則
�。ㄒ唬�(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》中所謂的投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、企業(yè)擁有并已出租的建筑物。一般開發(fā)企業(yè)用于銷售的存貨（開發(fā)產(chǎn)品）、為生產(chǎn)商品提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)，均不屬于投資性房地產(chǎn)。企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但與以前有顯著不同的是：在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，一旦采用了公允價(jià)值計(jì)量，便不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，且以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，調(diào)整原賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
（二）引入公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響
1.采用公允價(jià)值模式，將會(huì)增加企業(yè)當(dāng)前利潤(rùn)。目前企業(yè)的投資性房地產(chǎn)幾乎都是以歷史成本計(jì)價(jià)的，并存在很大程度的升值，通過公允價(jià)值計(jì)量模式可以挖掘房地產(chǎn)企業(yè)的潛在價(jià)值，使資產(chǎn)的價(jià)值得以體現(xiàn)。上市房地產(chǎn)企業(yè)盈利的真實(shí)反映，能為投資者做出正確的投資決策提供依據(jù)。另外，資產(chǎn)的計(jì)量從成本價(jià)值轉(zhuǎn)向公允價(jià)值時(shí)，凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度會(huì)加大，特別是擁有較多投資性房產(chǎn)的企業(yè)，資產(chǎn)總額和凈資產(chǎn)規(guī)模都將大幅上升。為避免利用新準(zhǔn)則操縱利潤(rùn)，準(zhǔn)則明確規(guī)定：將自用房地產(chǎn)或存貨由成本計(jì)量轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額，直接計(jì)入當(dāng)期損益；公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額作為資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益，不能確認(rèn)為變更當(dāng)時(shí)的收益，這樣就避免因計(jì)量模式的變換來(lái)控制利潤(rùn)的浮動(dòng)。另外，采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，盈利大幅波動(dòng)也可能只是一次性的，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)自2007年采用公允價(jià)值計(jì)量模式為基數(shù)，以后即使投資性房地產(chǎn)估值變動(dòng)，其影響也不會(huì)像過渡期這么大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新準(zhǔn)則將會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)因投資性房產(chǎn)的估值變動(dòng)引起的盈利波幅。
2.采用公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)所得稅和房產(chǎn)稅的影響。（1）企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅負(fù)。首次使用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)企業(yè)盈利會(huì)有大幅上升，這一變化主要來(lái)源于重估增值部分，是否對(duì)這部分收益征收所得稅是人們普遍關(guān)心的問題，從稅法遵從收付實(shí)現(xiàn)制的角度來(lái)分析，此項(xiàng)稅負(fù)發(fā)生的可能性較小。另外，就近期而言，國(guó)家為了鼓勵(lì)上市公司盡早采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，很可能會(huì)維持原有的稅收政策。但由于不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，按現(xiàn)行的稅收政策就會(huì)相應(yīng)增加企業(yè)的應(yīng)交所得稅。（2）房產(chǎn)稅是擁有大量投資性房地產(chǎn)的地產(chǎn)企業(yè)的另一項(xiàng)重要稅種，根據(jù)不同情況，目前有兩種征收標(biāo)準(zhǔn)：一是按租金收入的12%征收；另一種是按投資性房地產(chǎn)原值的80%征收1.2%的房產(chǎn)稅。新準(zhǔn)則執(zhí)行后，對(duì)于適用第二種征收標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，采用原賬面價(jià)值還是新的公允價(jià)值作為計(jì)征依據(jù)是至關(guān)重要的。按原賬面價(jià)值征收，則對(duì)房產(chǎn)稅沒有影響，若按公允價(jià)值作為征收依據(jù)，影響程度將會(huì)大幅上升，從政府鼓勵(lì)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的角度分析，新準(zhǔn)則執(zhí)行之初，不會(huì)對(duì)企業(yè)稅負(fù)造成太大的影響。
3.對(duì)企業(yè)融資能力的影響。資產(chǎn)規(guī)模是影響企業(yè)融資能力至關(guān)重要的因素，引入公允價(jià)值計(jì)量模式后，使得被低估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場(chǎng)價(jià)值，從而擴(kuò)大企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的借貸規(guī)模也會(huì)隨之上升，有助于企業(yè)提升融資能力，并在一定程度上緩解目前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的局面。
二、《借款費(fèi)用》新準(zhǔn)則擴(kuò)大了資本化范圍
新的《借款費(fèi)用》準(zhǔn)則規(guī)定：借款費(fèi)用可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)予以資本化。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到可使用或者可銷售狀態(tài)的資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)和需要經(jīng)營(yíng)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到可使用或可銷售狀態(tài)的存貨、投資性房產(chǎn)等。新準(zhǔn)則突出了“需要經(jīng)過相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)”這個(gè)條件，允許符合該條件但是歸為存貨或投資性房地產(chǎn)上的借款費(fèi)用資本化。而舊準(zhǔn)則只認(rèn)為固定資產(chǎn)符合該條件，相比之下，新準(zhǔn)則擴(kuò)大了符合資本化條件的范圍。
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金回收期比較長(zhǎng)，而且借款金額巨大，《借款費(fèi)用》準(zhǔn)則中對(duì)利息資本化條件放寬，有助于提高企業(yè)業(yè)績(jī)，使房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)前年度的會(huì)計(jì)利潤(rùn)得以上升，更有利于緩解已上市的房地產(chǎn)企業(yè)在增發(fā)新股時(shí)，受《證券法》關(guān)于增發(fā)股票企業(yè)最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不得低于10%的制約所帶來(lái)的指標(biāo)壓力，暢通了上市地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)的融資渠道。此外，新準(zhǔn)則對(duì)借款費(fèi)用資本化的規(guī)定還明確：長(zhǎng)期未開發(fā)的土地儲(chǔ)備所包含的借款費(fèi)用不能再資本化，而是計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，這將給持有長(zhǎng)期未開發(fā)土地儲(chǔ)備的地產(chǎn)公司的當(dāng)期利潤(rùn)帶來(lái)負(fù)面影響。在公開信息方面要求披露借款費(fèi)用資本化率和利息資本化金額的規(guī)定，有助于了解上市地產(chǎn)公司的融資狀況。
三、與房地產(chǎn)相關(guān)的其它新準(zhǔn)則
（一）新實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)-存貨》取消了后進(jìn)先出法，以先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法或個(gè)別計(jì)價(jià)法確定發(fā)出存貨的實(shí)際成本，這一做法與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相一致
由于期末存貨按照較早期間的單位成本計(jì)價(jià)，使得資產(chǎn)負(fù)債表不能真實(shí)反映財(cái)務(wù)狀況，特別是在物價(jià)持續(xù)上漲時(shí)，將嚴(yán)重低估存貨；企業(yè)可以利用期末大量采購(gòu)而達(dá)到減少當(dāng)期利潤(rùn)的目的，從而對(duì)建造周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)盈利產(chǎn)生一定的影響。采用先進(jìn)先出法更能準(zhǔn)確的反映公司的開發(fā)成本及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)情況。
�。ǘ┰趥鶆�(wù)重組方面
新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所規(guī)定的重組條款與以往有所不同，原先因債權(quán)人讓步而導(dǎo)致債務(wù)人豁免或者減少償還的負(fù)債所得計(jì)入資本公積，不確認(rèn)損益。新準(zhǔn)則對(duì)此做了修改，引入了公允價(jià)值。債務(wù)人以現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)和債務(wù)轉(zhuǎn)為資本等方式債務(wù)重組的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)將重組債務(wù)的賬面價(jià)值和相關(guān)資產(chǎn)公允價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)抵債資產(chǎn)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，分別計(jì)入當(dāng)期損益或資本公積。這對(duì)于無(wú)力償還債務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦獲得債務(wù)豁免，其重組年度的利潤(rùn)將有所提高。
�。ㄈp值準(zhǔn)備計(jì)提的新規(guī)定
現(xiàn)有會(huì)計(jì)制度規(guī)定：已經(jīng)計(jì)提減值損失的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)價(jià)值恢復(fù)，則資產(chǎn)減值損失可以轉(zhuǎn)回。新準(zhǔn)則規(guī)定：資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。這條規(guī)定對(duì)上市地產(chǎn)公司有較大的影響。以往公司盈利上升時(shí)，則多計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備；盈利下滑，再將跌價(jià)準(zhǔn)備沖回，這種做法曾是上市公司調(diào)節(jié)利潤(rùn)的手段之一，新的資產(chǎn)減值準(zhǔn)則實(shí)施后，計(jì)提的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。因此，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以前年度已大幅計(jì)提減值準(zhǔn)備以隱藏利潤(rùn)的，在2006年度必須沖回。由此可以預(yù)計(jì)，2006年上市地產(chǎn)公司將被迫反映隱性利潤(rùn)，從而會(huì)較大程度的影響當(dāng)期業(yè)績(jī)，并在以后年度計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。
以上所述僅是新準(zhǔn)則體系中與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的一些規(guī)定，它的實(shí)施既有助于會(huì)計(jì)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程能力的提升，又進(jìn)一步保證了會(huì)計(jì)信息公開透明、高質(zhì)量的要求，使房地產(chǎn)行業(yè)擁有接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)規(guī)范來(lái)反映經(jīng)營(yíng)及投融資活動(dòng)。本文通過對(duì)會(huì)計(jì)處理的理解、分析預(yù)測(cè)新準(zhǔn)則對(duì)地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)、融資能力及涉稅項(xiàng)目可能帶來(lái)的影響，為更好的實(shí)施新準(zhǔn)則體系，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡做好相應(yīng)準(zhǔn)備。
