編者按：沈克明先生在美國紐約地產(chǎn)界工作，他在美國的書店里買到了《新財經(jīng)》雜志。在讀了本刊第6期的《中國房價大迷局》后，他有許多話想說，于是撥通了越洋電話，經(jīng)過幾次深入溝通，產(chǎn)生了這篇文章。在大洋彼岸，房地產(chǎn)行業(yè)的政策制定和市場管理成為政府發(fā)展經(jīng)濟、維護穩(wěn)定的重要舉措。不同的國度，同樣的市場，紐約市政府的具體做法，無疑為我們提供了一個有益的參照和思考。
芝加哥市長戴利2006年5月訪問中國時，對目前中國部分城市房價高企，老百姓買不起房，租不起高級住宅的情況，講了芝加哥的做法和經(jīng)驗：“政府提供一定比例的廉價出租房屋給老人、有孩子的家庭、無業(yè)游民，給他們提供在城市居住的機會，而不是把他們趕出城市。我們這么做是力圖使他們成為中產(chǎn)階級，改變貧困的另一個方式是給他們提供教育。房地產(chǎn)開發(fā)有利潤，但做廉價住房不可能有100%的利潤，如果不能做好這一點，說明政府沒有強有力的政策去實施�！�
不僅是芝加哥，在美國的每個州，地方政府要在老百姓心目中站住腳，實施貧窮人住房計劃是十分重要的工作。
在政府補貼窮人住房方面，紐約市政府還專門制定了解決中低收入家庭的住房計劃。
政府廉租房
美國的報紙每隔三四個月就可以見到老年公寓申請公告，英文報紙刊登英文，西班牙文報紙刊登英語與西班牙語，中文報紙刊登英語與中文。這種做法是為了民族平等，公平競爭。
老年公寓是美國聯(lián)邦政府資助低收入家庭住房補助計劃中的一種住宅。所有的老年公寓都是精裝修，從廚房的冰箱、微波爐到浴室的淋浴設(shè)備、客廳、睡房的冷暖氣系統(tǒng)，樣樣具備。承租者只要搬入家具即可入住。
美國的老年公寓類似中國的酒店式公寓，有一室和一室一廳的單元，面積在50平方米左右。美國聯(lián)邦政府補貼政策基本上劃定在租房者只要付出工資的1/3來交房租。例如，收入是2000美元/月，一套一室一廳的公寓，市場租金是1500美元/月，承租者被政府批準(zhǔn)搬入后，只要付670/美元左右，其余部分由政府補貼。
實際上，美國聯(lián)邦中低收入家庭住房補助計劃是針對所有居住在美國中低收入的家庭。在紐約，政府有兩種房源，一種是來自聯(lián)邦，一種來自紐約房屋局（HYCHA），上述的公告房源就是來自紐約房屋局。
從上個世紀(jì)80年代起，紐約政府不再集中在一個區(qū)域建造一大批窮人老人公寓，以防低層次、低教育、高失業(yè)、高犯罪地帶的滋生�，F(xiàn)在，凡是私人開發(fā)商要從紐約政府拿到中標(biāo)的土地，政府住房和城市發(fā)展部（HUD）一定會參與開發(fā)計劃，要開發(fā)商拿出部分單元來給窮人住，建一些公共場所，等等；開發(fā)商無法逃脫為窮人蓋房的責(zé)任。政府的宗旨是讓貧窮的人也能住上舒適的、與富人一樣的公寓。老百姓也以此來衡量政府的功績。
現(xiàn)在，從同一電梯中出來的，一個可能是華爾街年薪30萬美元西裝筆挺的白人男士，另一個可能是在唐人街衣廠剪線頭的中國老太太。白人男土居住約75平方米的二房一廳，租金是2650美元/月，而唐人街衣廠中國老太太在相同的單元居住，只要付租金480美元/月，差額部分由政府補貼給開發(fā)商。
首次購房頭款補助計劃
紐約有許多人因為沒有足夠的首付款而無法實現(xiàn)自己擁有住房的夢想。為此，紐約市長在四年前提出了“新房屋市場計劃”，這個計劃中有一項叫“首次購房頭款補助計劃”。根據(jù)這一計劃，符合政府標(biāo)準(zhǔn)的第一次買房人，可以得到不用償還的6%的房價補助，如果你買50萬美元的房子，政府送你3萬美元，幫助你付首付。要參加“首次購房頭款補助計劃”的申請人的年收入必須符合標(biāo)準(zhǔn)。
申請參加這項計劃的紐約居民必須在所屬的紐約市街坊住房服務(wù)處（相當(dāng)于中國的街道房管所）登記。紐約市街坊住房服務(wù)處接受申請后，在很短的時間內(nèi)通知申請者到市房屋局培訓(xùn)中心參加“房屋首期補貼計劃”購房教育課程。
培訓(xùn)課程讓申請人全面了解有關(guān)紐約房屋的法規(guī)、房屋買賣的過程、貸款手續(xù)與條件等。申請人聽完這些課程之后，還要參加問答與書面考試，合格者將得到房屋首期補貼資格證書。
拿到房屋首期補貼資格證書的人有六個月時間來選擇購房，如果在六個月之內(nèi)沒有買房，房屋首期補貼資格將被取消。但一般申請者提出足夠理由，說明無法在半年之內(nèi)落實自己滿意的房子，紐約市街坊住房服務(wù)處會延長六個月的選購期。
參加紐約房屋首期補貼計劃購買的房屋必須住滿十年才能出售，如果在五年之內(nèi)出售，政府要追回3萬美元的補貼費，如果五年以后出售，政府將要回50%的房屋首期補貼費。
第一次購房俱樂部
“第一次購房俱樂部”是美國聯(lián)邦政府在1995年為中低收入家庭獲得購房補貼而建立。它以銀行儲蓄方式進(jìn)行，申請人存入1美元，聯(lián)邦政府補加3美元到申請人的賬戶，最高補貼額為5000美元。
參加“第一次購房俱樂部”的申請人年收入有限制（每年的標(biāo)準(zhǔn)不同），2006年的條件是：一至二人的家庭，年收入不得超過68064美元，三人以上的家庭，年收入不得超過78274美元。
兩年前，露西·劉大學(xué)畢業(yè)，在紐約找到一份年薪37000美元的工作，決定買房與父母分開住。她來到紐約“第一次購房俱樂部”的協(xié)辦機構(gòu)（類似中國民政部所屬不牟利的機構(gòu)），出示證明文件后填寫了申請表。
協(xié)辦人員告訴她有四個購房選擇，可以選購合作公寓或共有公寓，也可以選擇一家庭或兩家庭住宅。不可選擇三家庭以上的住宅，也不可以選擇商業(yè)房或商住兩用房。
露西·劉辦完手續(xù)后，要在家里等待約一個月，協(xié)辦機構(gòu)要調(diào)查她的信用記錄，如果露西·劉的信用良好，紐約協(xié)辦機構(gòu)就會以露西·劉第一次購房計劃，向聯(lián)邦政府申請5000美元到協(xié)辦機構(gòu)賬戶，并指定露西·劉到一家銀行開設(shè)賬戶。
露西·劉從這天起成為“第一次購房俱樂部”正式成員。此后，露西·劉每月需固定向這個賬戶存167美元，按照政府一補三的原則，協(xié)辦機構(gòu)存入露西·劉的賬戶501美元，十個月后露西·劉自存1667美元，政府補貼5000美元，共計6667美元。
露西·劉獲得5000美元補貼后，有20個月的購房選擇期，過期作廢。
參加“第一次購房俱樂部”的會員購買的房屋五年之內(nèi)不得出售，若三年后出售要交還政府2000美元。
美國聯(lián)邦政府補貼5000美元看來是微不足道的，但基本能解決房屋購買的手續(xù)費，有些州70平方米的一室一廳合作公寓，房價只有四五萬，6667美元足夠讓你支付10%的購房首付款，擁有自己的家了。
沈克明 美國F&T集團物業(yè)管理公司副總經(jīng)理
