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房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查案例分析稅務(wù)籌劃

2005-7-17 13:19  【 】【打印】【我要糾錯(cuò)
  地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有:

  營業(yè)稅:

  企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營業(yè)稅。

  將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者,用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為,免征營業(yè)稅。

  房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物,免征營業(yè)稅。

  土地增值稅:

  建造普通住宅增值率未超過20%,則免征土地增值稅。

  因國家建設(shè)需要,依法征用收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。

  以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營,聯(lián)營方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營的條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營企業(yè)中,免征土地增值稅。

  一方提供土地,一方提供資金,合作建房,建房后按比例分房自用的行為,對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值,免征土地增值稅。

  房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)完成后,向客戶收取代建收入的行為,免征土地增值稅。

  在兼并企業(yè)中,對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為,免征土地增值稅。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營活動(dòng)的納稅籌劃主要有:

 。1)在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓

 。1)合理分解租金收入

  (2)變房屋出租為對(duì)外投資

 。3)分解商品房銷售價(jià)格

 。4)變房屋出租為承包業(yè)務(wù)

 。5)合作建房的納稅籌劃

  [例1]在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃

  某房地產(chǎn)企業(yè)A,欲轉(zhuǎn)讓該公司在建的寫字樓項(xiàng)目,已累計(jì)發(fā)生在建工程成本3500萬元,經(jīng)與另一房地產(chǎn)公司B協(xié)商,A企業(yè)以6000萬元轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目。那么,A企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行納稅審報(bào)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅經(jīng)常發(fā)生的情況,A、B企業(yè)均可以歸納為以下兩種方案。

  出售方選擇方案1

  直接轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目,需要繳納的各種稅收為:

  營業(yè)稅金及附加:6000×5.5%=330萬元

  土地增值稅:A企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓收入6000萬元

  減:已發(fā)生在建工程成本3500萬元

  減:加計(jì)扣除3500×20%=700萬元

  減:營業(yè)稅金及附加330萬元

  增值額:1470萬元

  增值率:1470÷3500=42%

  土地增值稅:1470×30%=441萬元

  企業(yè)所得稅:(6000-3500-330-441)×33%=570.57萬元

  出售方選擇方案2

  轉(zhuǎn)讓該公司的全部股權(quán),使股權(quán)差價(jià)與項(xiàng)目差價(jià)大致相等。

  在轉(zhuǎn)讓股權(quán)的情況下,只有在公司控制權(quán)的轉(zhuǎn)讓而不直接涉及在建工程的轉(zhuǎn)讓,因此沒有涉及該項(xiàng)目的稅收。但由于轉(zhuǎn)讓股權(quán)產(chǎn)生了股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益,根據(jù)國家的規(guī)定企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。若屬于個(gè)人,則應(yīng)當(dāng)依法繳納個(gè)人所得稅。

  企業(yè)所得稅:(6000-3500)×20%=500萬元

  股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)應(yīng)當(dāng)按20%的所得稅稅率繳納企業(yè)所得稅。

  營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 合計(jì)

  方案1 330萬元 441萬元 570.57萬元 1341.57萬元

  方案2  0        0      500萬元     500萬元

  比較方案1和方案2,從A企業(yè)最終納稅款可以看出,對(duì)于A企業(yè),選擇方案2,才能達(dá)到最佳節(jié)稅目的。

  假設(shè)寫字樓項(xiàng)目最終建成后,可以實(shí)現(xiàn)全部銷售收入9000萬元,同時(shí)B企業(yè)接手該在建工程后,為完成寫字樓項(xiàng)目又發(fā)生成本1000萬元。那么,對(duì)于B企業(yè)來講,選擇方案1和方案2,納稅結(jié)果有何區(qū)別?

  收購方選擇方案1

  直接收購該在建項(xiàng)目,所要繳納的各項(xiàng)稅收為:

  營業(yè)稅:9000×5.5%=495萬元

  土地增值稅:9000-7000-1400-495=105萬元

              105÷7000=1.5%

              105×30%=31.5萬元

  企業(yè)所得稅:(9000-7000-495-31.5)×33%=486.26萬元

  收購方選擇方案2

  B企業(yè)按照A公司的意愿,收購A公司股權(quán),收購的前提是保證A公司的利益不變。即使股權(quán)差價(jià)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓差價(jià)相等,B企業(yè)收購股權(quán)需繳納的各稅稅收為:

  營業(yè)稅:9000×5.5%=495萬元

  土地增值稅:由于B企業(yè)以收購股權(quán)的形式進(jìn)行交易,與土地開發(fā)和收購等成本沒有直接聯(lián)系。因此,B企業(yè)發(fā)生的在建工程成本是A公司原來成本,3500萬元與B企業(yè)原來發(fā)生的1000萬元之和4500萬元。

  土地增值稅:(9000-4500-4500×20%)×40%=1242萬元

  企業(yè)所得稅;(9000-4500-495-1242)×33%=911.79萬元

  營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 合計(jì)

  方案1 495萬元 31.5萬元 486.26萬元 1012.76萬元

  方案2 495萬元 1242萬元 911.79萬元 2648.79萬元
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