內(nèi)容提要：本文從我國開征物業(yè)稅的目的和理由著手，在借鑒當(dāng)今世界各國有關(guān)房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費經(jīng)驗和做法的基礎(chǔ)上，指出了我國開征物業(yè)稅的難點，并提出其現(xiàn)實選擇。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)稅 國際慣例 難點 現(xiàn)實選擇

　　“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，其一般的含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地等。物業(yè)是房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅，是財產(chǎn)稅的一種。將現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制改革為物業(yè)稅的目的和理由，學(xué)界較一致的認識為：一是我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制存在諸多問題，改革勢在必行，如征稅范圍過窄，稅基覆蓋不全；計稅依據(jù)不科學(xué)；稅率設(shè)計不合理，畸輕畸重，妨礙稅收調(diào)節(jié)作用正常發(fā)揮；內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，有違國民待遇原則；稅費重復(fù)設(shè)置，收費過多過濫，企業(yè)負擔(dān)較重等。二是開征物業(yè)稅可降低目前過高的房價。據(jù)中國財經(jīng)信息網(wǎng)披露，在我國的房價中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到了60%，建筑成本只占40%.而在國外的房價中，建筑成本占房價的70 %，稅費及房產(chǎn)商利潤約占30%.從理論上說，如果根據(jù)美英等國的經(jīng)驗開征物業(yè)稅，在購買新房這一環(huán)節(jié)上，消費者至少可以減少10%～20%的購房成本，這樣可使居民的置業(yè)門檻相應(yīng)降低，有利于房地產(chǎn)的合理流動和土地的集約經(jīng)營。三是開征物業(yè)稅有利于避免批租制的弊端，抑制投資泡沫。四是開征物業(yè)稅有利于調(diào)節(jié)社會貧富差距。五是開征物業(yè)稅有利于與國際接軌。

　　一、當(dāng)今世界各國房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費政策的共同取向

　　世界各國都非常重視房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費制度建設(shè)，在市場經(jīng)濟發(fā)達國家，由于土地、房屋多為私有，因此土地房屋稅收關(guān)系比較明確。房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收是建立在一定的土地制度基礎(chǔ)之上的，雖然不同國家土地制度的差異導(dǎo)致了房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收性質(zhì)的不同以及征收方式和辦法的不同，但是總體來看都存在著共同的政策取向。通過對美國、加拿大、澳大利亞等發(fā)達國家和地區(qū)，以及肯尼亞、印尼等發(fā)展中國家和地區(qū)的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費政策的比較研究，現(xiàn)將其共同點歸納如下：

　?。ㄒ唬敖y(tǒng)一名稱，合并征收”是大多數(shù)國家房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收政策的一個重要特征

　　在美國、英國、加拿大、法國、荷蘭等國家，房屋和土地是統(tǒng)一征稅的，如美國對土地和房屋直接征收的是房地產(chǎn)稅，又稱不動產(chǎn)稅，且明確它的使用方向和范圍。在加拿大，擁有物業(yè)就需要向市政府繳納物業(yè)稅（或稱房地產(chǎn)稅），用于政府提供公共服務(wù)。而中國目前卻是房產(chǎn)稅、土地稅分開征收。

　?。ǘ└鲊姆康禺a(chǎn)（物業(yè)）稅收完全是地方稅種，并且是地方財政收入的主要來源

　　這樣做的目的是把地方政府的事權(quán)和財權(quán)有效地結(jié)合起來，一方面有利于激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性；另一方面有利于擴大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，從而形成稅收收入增長的良性循環(huán)。例如美國，房地產(chǎn)（物業(yè)）稅由各市、鎮(zhèn)征收，除馬里蘭州1998年將征稅權(quán)上收到州政府之外，其他49個州都是歸地方政府征收，其房地產(chǎn)稅一般要占地方財政收入的50 %～80%.

　?。ㄈ亩愂盏姆植冀Y(jié)構(gòu)來看，大多數(shù)國家都在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，而在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅收則相對較少

　　強化在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅將會刺激土地、房屋的經(jīng)濟供給和頻繁的交易活動發(fā)生，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。如美國在開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅負相對較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優(yōu)惠；而購置后的使用占有者則必須每年繳納房地產(chǎn)稅，且不分對象實行統(tǒng)一的稅率和征管辦法，只是對住宅實行各種減免和抵扣。

　?。ㄋ模亩愗撍絹砜?，各國房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收政策都堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則

　　所謂“寬稅基”是指除了對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的不動產(chǎn)實行免稅外，其余的均要征稅。如美國房地產(chǎn)稅的稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例（各州規(guī)定不一，從20 %～100%不等）。“少稅種”，即國外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對較少，一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅負不公平現(xiàn)象的發(fā)生；另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率?！暗投惵省保粗竾夥康禺a(chǎn)（物業(yè)）稅率一般都不高，如目前美國的50個州都征收這項稅收，各州和地方政府的房地產(chǎn)稅率不同，大約平均為1%～3 %；① 在加拿大多倫多市，2003年物業(yè)稅稅率為1%.② 這樣的稅制搭配可以說代表了房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收作為財產(chǎn)稅的未來發(fā)展方向。

　?。ㄎ澹榱舜龠M住宅市場的發(fā)展，讓更多的人擁有自己的住宅，大多數(shù)國家在購買、建造和租售住宅方面實行了稅收鼓勵政策，對低收入者的實際困難還采取了更加優(yōu)惠的措施

　　如美國對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出；對各州發(fā)行的支持居民購房的抵押債券利息不征收投資者的個人所得稅，使得這些債券可以以較低的利率發(fā)行，從而降低了居民特別是中低收入者的購房成本；對擁有自己住房的業(yè)主，還可減免財產(chǎn)稅等（如1998年修正的稅法規(guī)定，擁有自己住房的業(yè)主，可在上繳個人所得稅時作稅前收入扣除，按照規(guī)定每人可扣除收入2750美元，如果是4口之家，稅前則可扣除收入11000美元）；對出售自用住房（又稱主住宅）取得的收益給予豁免所得稅（如一套自己住滿2年以上的住宅出售，若是單身，其與購入價的差價收入不超過25萬美元，就可免稅；如是已婚家庭，差價收入不超過50萬美元，也可免稅）； 對低收入者購房和租房給予稅收優(yōu)惠政策。如為了使低收入者能買得起和租得起房子，國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案，1993年這項法案成為永久性的法令。根據(jù)這項法令，聯(lián)邦政府每年給各州分配稅收抵扣的最高限額（按每人1.25美元乘以各州的人口），房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個人所得稅的直接抵扣，近年來的稅收抵扣比例大約為8.6 %.需要購房的低收入者可向州和地方政府申請抵押信貸證書（每年各州按聯(lián)邦規(guī)定的限額分配），擁有這一證書的低收入者由于獲得了稅收抵扣，從而提高了歸還貸款的能力，并因此能夠拿到更多的住房抵押貸款，在一定程度上緩解了低收入者購房的困難。根據(jù)這項法令，從1987～ 1996年，大約建造了60萬套低收入住房，這些住房的租價較低，使得更多的低收入者能夠租得起住房。

　　二、我國開征物業(yè)稅的難點

　　難點之一：土地批租制度不適宜物業(yè)稅的開征。

　　房地產(chǎn)（物業(yè)）稅的基石是土地制度。從財產(chǎn)稅的角度來看，涉及兩種土地使用和管理制度。一種是土地批租模式；另一種模式是對土地的供應(yīng)量和交易基本不設(shè)限，但使用的土地要定期進行評估，在評估價格的基礎(chǔ)上征收財產(chǎn)稅（物業(yè)稅）。

　　我國實行的是“批租制”，即在土地使用權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權(quán)。根據(jù)土地的不同用途，批租期限從 40～70年不等，而其大部分稅費，用地者須一次性支付。依據(jù)這一制度，房產(chǎn)所有者在購入房地產(chǎn)時，其房價中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費。土地批租制給各級政府帶來了豐厚的財源，可以用來改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施。不過這種做法實際上是將后40～70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，是“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其后果必然導(dǎo)致土地的濫用。目前的土地批租制度使得地價升高，房產(chǎn)價格也隨之增高，因而居民置業(yè)的門檻比較高。而在“物業(yè)稅”的模式之下，房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移，這樣可以令房價下降；業(yè)主購房之后，每年再繳納相應(yīng)的稅金。這樣一方面可以降低居民的置業(yè)門檻；另一方面還可以為地方政府提供連綿不斷的、穩(wěn)定的稅源，使地方政府改變其短期行為，更加關(guān)心投資環(huán)境，樹立可持續(xù)發(fā)展的投資理念，達到合理配置城市土地資源的目的。目前，絕大多數(shù)市場經(jīng)濟國家包括大量發(fā)展中國家都采取了這一辦法。問題是我國能否以及怎樣才能實現(xiàn)土地批租制向“物業(yè)稅”模式的轉(zhuǎn)變？

　　難點之二：房地產(chǎn)評估工作尚未明確。

　　開征物業(yè)稅，就必須進行房地產(chǎn)評估工作。目前，我國房地產(chǎn)稅費的征收實際上由土地管理部門和稅務(wù)部門雙重管理。例如房地產(chǎn)稅由稅務(wù)部門征收，而土地出讓金則須向土地部門繳納。開征物業(yè)稅后，必須按照國際慣例定期進行土地評估，屆時這項具體而又基礎(chǔ)性的工作究竟由誰來承擔(dān)，尚不清楚。

　　難點之三：產(chǎn)權(quán)不明也成為開征物業(yè)稅的一大障礙。

　　開征物業(yè)稅要求土地房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰。然而，我國目前有很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房，產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒有產(chǎn)權(quán)。在實際征管過程中，按照房屋產(chǎn)權(quán)人征稅的困難相當(dāng)大，相當(dāng)一部分人是使用人在繳稅。而物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅的一種，從理論上講應(yīng)當(dāng)向房屋的產(chǎn)權(quán)人征收，但在目前的情況下，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。

　　難點之四：物業(yè)稅的稅負水平難以確定。

　　目前我國房地產(chǎn)業(yè)的整個行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費，既有稅務(wù)機關(guān)在房地產(chǎn)取得、保有、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的營業(yè)稅、城建稅、契稅、教育費附加、所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費用；還有房地產(chǎn)管理部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營交易、過戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費用。面對如此繁雜的稅費及計征辦法，要想很快地科學(xué)測算出現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負擔(dān)是較為困難的，因而也使物業(yè)稅的稅負水平難以確定。

　　難點之五：舊房的重復(fù)征稅問題如何解決。

　　開征物業(yè)稅有利于避免“土地批租制”的弊端，但從“土地批租制”過渡到“物業(yè)稅”，顯然要經(jīng)過一番十分復(fù)雜的演化過程。因為土地批租制至今已實行了20多年，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)已經(jīng)一次性交納了多年的土地稅費。換句話說，目前的買房人已經(jīng)承擔(dān)了政府批租后高昂的房價，政府事實上是一次性收了70年的“物業(yè)稅”。如果將房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費轉(zhuǎn)入物業(yè)稅，對所有的房地產(chǎn)一律按新稅法收稅，也就意味著重復(fù)計征，因此，如何解決舊房的重復(fù)征稅就成為最棘手的問題。

　　三、我國開征物業(yè)稅的現(xiàn)實選擇

　　從上述分析可知，我國開征物業(yè)稅存在一定困難，但不能知難而退，要勇于攻堅。當(dāng)然，改革應(yīng)循序漸進，穩(wěn)步實施。在開征物業(yè)稅之前，需要進行如下幾項改革：實行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌；改土地“批租”制為“物業(yè)稅”制；實行嚴格的房地產(chǎn)登記制度，盡快明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系；逐步建立規(guī)范的房地產(chǎn)評估機制；科學(xué)測算物業(yè)稅的稅負水平。在統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的基礎(chǔ)上，再適時推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。其基本思路是：統(tǒng)一立法，簡化稅制，新舊房產(chǎn)區(qū)別對待，公平稅負，拓寬稅基，改進計稅依據(jù)，合理設(shè)置稅率，適度下放管理權(quán)限，提高財產(chǎn)稅收在地方稅收收入中的比重，充分發(fā)揮其組織收入和調(diào)控經(jīng)濟的作用，以促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　?。ㄒ唬┖喕惙N，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，統(tǒng)一名稱

　　借鑒西方發(fā)達國家開征房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗，將現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有各環(huán)節(jié)（除耕地占用稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和所得稅外）的所有稅種和相關(guān)收費，合并調(diào)整，構(gòu)建統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅。統(tǒng)一內(nèi)外稅制，對內(nèi)外資企業(yè)單位、經(jīng)濟組織、個人一律按統(tǒng)一名稱征收物業(yè)稅，同時，將征收環(huán)節(jié)后移，改由開發(fā)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)承擔(dān)的稅收為擁有和使用的單位和個人承擔(dān)。

　　（二）適當(dāng)擴大稅基，公平稅負

　　改革后的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅，應(yīng)借鑒國際上的一些通行做法，擴大其覆蓋面。從課稅環(huán)節(jié)看，房地產(chǎn)（物業(yè)）稅主要對保有環(huán)節(jié)征收。從課稅對象看，主要包括不動產(chǎn)，兼顧有形動產(chǎn)，如企業(yè)的機器設(shè)備、車船。從課稅地域看，要將房地產(chǎn)稅擴大到農(nóng)村。從納稅人看，根據(jù)屬地原則，既對中國居民在中國境內(nèi)的財產(chǎn)征稅，也對外國居民在中國境內(nèi)的財產(chǎn)征稅。同時，規(guī)范稅收減免，清理稅收優(yōu)惠政策，從而達到公平稅負的目的。

　?。ㄈ┚_計稅依據(jù)，建立房地產(chǎn)評估值制度

　　按評估值征稅是西方國家房地產(chǎn)稅法中一條很重要的原則，按房地產(chǎn)評估值征稅，能比較客觀地反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力，有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)（物業(yè)）稅制存在的計稅依據(jù)不合理的問題，使多占有財產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有財產(chǎn)的少繳稅。同時，隨著經(jīng)濟的發(fā)展及房地產(chǎn)市場的變化，房產(chǎn)價值隨之上下浮動，評估值也會相應(yīng)調(diào)整，體現(xiàn)了公平的原則。在評估值有失公平的情況下，還可以通過法律程序進行調(diào)整。按評估值征稅可以較好地調(diào)節(jié)土地級差收益，保護土地資源，也可以促使納稅人合理利用房產(chǎn)、土地，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易和促進房地產(chǎn)資源的有效配置。建議目前由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認定的專門財產(chǎn)評估機構(gòu)每3～5年評估一次。

　?。ㄋ模┲醒朐O(shè)置幅度稅率， 適當(dāng)下放稅政管理權(quán)限

　　我國目前是由人大授權(quán)國務(wù)院，統(tǒng)一制定房產(chǎn)稅、土地使用稅及其他各稅的稅收條例，各地根據(jù)條例精神貫徹執(zhí)行，在征稅范圍、計稅依據(jù)、減免稅等方面基本上沒有稅政管理權(quán)。如房產(chǎn)稅1.2 %的稅率，對于經(jīng)濟比較發(fā)達的沿海省市來講偏低，起不到宏觀調(diào)控的作用，也達不到節(jié)約土地的目的。而對于經(jīng)濟欠發(fā)達的內(nèi)陸省份則顯得偏高，納稅人反映強烈。地方?jīng)]有權(quán)限調(diào)整房地產(chǎn)稅政策，調(diào)動不了地方政府的積極性，而中央又由于權(quán)力過于集中，包袱太重，新政策遲遲不能出臺，使得房產(chǎn)稅、土地使用稅政策遠遠落后于形勢發(fā)展的需要。所以，在制定物業(yè)稅稅收政策時，應(yīng)賦予地方一定的稅政管理權(quán)限。筆者建議采用幅度比例稅率（如0.1 %～2%），中央只規(guī)定稅率幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟繁榮程度等實際情況，確定本地區(qū)的具體適用稅率，決定是否開征或適當(dāng)予以減免。確定0.1%～2%的幅度稅率，主要基于兩點考慮：一是遵循國際上低稅率的慣例；二是新開征的物業(yè)稅是以一定比例的房地產(chǎn)評估（稅）值為計稅依據(jù)，由房產(chǎn)所有人按年納稅，這樣既不會加重納稅人的負擔(dān)，同時又可以使稅收“細水長流”。

　?。ㄎ澹┬枰f明的幾個問題

　　1.清理收費問題。目前的基本思路是將現(xiàn)行的各種收費實行“清、留、轉(zhuǎn)、改”，即清理房地產(chǎn)業(yè)的不合理、不合法的收費；保留一部分有償服務(wù)、經(jīng)營性收費和少量必要的行政事業(yè)性收費，按照“收益者付費”的原則征收；另外將屬于地價的收費，重歸于地價中。此外，將一部分具有稅收性質(zhì)的收費改為稅收，并將其征收環(huán)節(jié)向后推移。

　　2.新舊房區(qū)別對待問題。建議在新稅法實施的一定時期內(nèi)（如20年），對舊的房地產(chǎn)仍實行老政策。

　　3.降低房屋租賃環(huán)節(jié)的稅負，促進住宅消費。目前我國城鎮(zhèn)房屋出租繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、所得稅等等，綜合稅負高達租金收入的30 %.而美國對于房屋出租主要是征收個人所得稅，且稅前要從出租收入中扣除房屋折舊及各種正常開支，即使再加上不論出租與否均需繳納的不動產(chǎn)稅，其綜合稅負也是很低的。過高的稅負不僅阻礙了我國住宅的租賃和銷售，而且導(dǎo)致了隱性市場的大量存在。據(jù)上海市調(diào)查，約有 70%的出租房屋沒有納入管理，從而使政府的稅源大量流失，并帶來了治安等一系列社會問題。根據(jù)目前房屋租賃的合理盈利情況，房屋租賃的綜合稅負應(yīng)低于8%為宜，為此建議調(diào)整目前房屋租賃的稅收政策。

　　4.對個人購買住房在計征個人所得稅時予以優(yōu)惠?？山梃b美國的做法，對個人購置房屋中的貸款利息允許在個人所得稅稅前收入中進行抵扣，從而鼓勵個人投資住宅。

　　5.為解決目前房地產(chǎn)買賣中的營業(yè)稅和契稅同時并征的問題，應(yīng)對居民和單位在第一次購買商品房時免征契稅；對居民為改善居住條件而轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住房的，不征收營業(yè)稅；對收入水平或住房價值在一定標準以下的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民的自用住宅和出租房收入采取減免稅收的辦法，使其在一定時期內(nèi)不用負擔(dān)物業(yè)稅。同時，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平和收入水平的提高，逐步縮小減免稅的范圍。

　　6.遵循國際慣例，著手建立以物業(yè)稅為主，輔以遺產(chǎn)稅、贈與稅、營業(yè)稅、所得稅等稅種的調(diào)節(jié)體系，充分發(fā)揮不同稅種相互協(xié)調(diào)配合的整體調(diào)節(jié)功能。同時，明確物業(yè)稅的公共服務(wù)用途，增強其透明度。

　　7.要把不動產(chǎn)稅制改革與調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)、合理確定中央與地方稅收管理權(quán)限、擴大地方稅收收入規(guī)模、建立地方稅體系等工作結(jié)合起來進行，使物業(yè)稅真正達到“公平稅負、增加收入、加強控管、合理分權(quán)、合理集約利用土地資源、培育房地產(chǎn)市場”之目的。