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根據(jù)所給信息，該房地產(chǎn)2019年1月1日價格可以用收益法評估，具體表現(xiàn)如下： 1.首先，計算出現(xiàn)金流收益：出租收入= 60000平方米×12月×300 元/平方米=1800萬元/年，稅金及附加占租金收入的18%=318.4萬元/年，管理費占1800萬元/年，保險費占700萬元/年，因此總的出現(xiàn)金流收益為1281.6萬元/年； 2.計算出現(xiàn)金流支出：這里只有一項支出就是土地使用費，可用來抵扣后續(xù)的稅費，假定土地使用費為每年的1000萬元； 3.最后需要考慮殘值，即土地使用權(quán)到期時的房地產(chǎn)殘值：P/Ei.n=700萬元，i=12%，n=40年； 綜上所述，在2019年1月1日，根據(jù)收益法計算得出，該房地產(chǎn)可估值為：17551.2萬元（PV=1281.6*40/1.12+700） 拓展知識：房地產(chǎn)價值評估中，有一個重要的公式叫做解決率（Solvency Ratio），解決率指的是投資房地產(chǎn)的總投資額（Total Investment Cost）與可收回的總收益（Total Return）之間的比率，計算公式為：總收益/總投資額。如果解決率大于1，表示該投資有益，如果小于1，表示該投資不值得。