一、制定背景及目的

　　（一）為加強土地增值稅清算管理，國家稅務總局先后出臺了《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號，以下簡稱187號文）、《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號，以下簡稱《清算規(guī)程》），其中187號文規(guī)定：“各省稅務機關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法”《清算規(guī)程》第三十八條規(guī)定：“本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各�。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關(guān)可結(jié)合本地實際，對本規(guī)程進行進一步細化”，為此，我們結(jié)合安徽省實際情況，按照稅務總局要求，制定了本辦法。

　�。ǘ�）《國家稅務總局<全國縣級稅務機關(guān)納稅服務規(guī)范》（稅總發(fā)〔2014〕98號），對稅務機關(guān)提高納稅服務質(zhì)量、落實國家稅務總局便民辦稅春風行動要求作出了具體規(guī)定，通過制定辦法，簡化了土地增值稅清算時納稅人報送資料要求，優(yōu)化了清算申報和清算審核流程。同時，在制定辦法時，廣泛聽取了納稅人、基層地稅機關(guān)以及社會各界的意見和建議，在分期項目、清算條件的確認等涉及納稅人利益的稅務問題處理上，規(guī)定了具體的措施和流程，充分保障了納稅人的合法權(quán)益。

　�。ㄈ�）土地增值稅清算申報、清算審核工作時間跨度長，流程比較復雜，征納雙方互動頻繁，通過制定辦法，細化了清算申報、清算審核流程，進一步明確了征納雙方的職責，既規(guī)范了地稅機關(guān)的稅收執(zhí)法，又促進了納稅遵從度的提高。

　　二、主要內(nèi)容

　�。ㄒ唬┑谝粭l，明確了本辦法的制定依據(jù)。

　　（二）第二條，明確了本辦法的適用范圍。

　　（三）第三條、第四條、第五條，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十五條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條、《清算規(guī)程》第三條的規(guī)定，明確了土地增值稅清算中納稅人應承擔的責任：納稅人應當對清算申報的真實性、準確性和完整性負法律責任。

　　（四）第六條，依據(jù)187號文、《清算規(guī)程》、《國家稅務總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）等的規(guī)定，強調(diào)地稅機關(guān)在清算中的職責是：進行項目管理、提供納稅服務、開展清算審核、加強清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)管理和組織稅款入庫。

　　（五）第七條，結(jié)合《清算規(guī)程》第六條規(guī)定的地稅機關(guān)項目管理內(nèi)容，對納稅人報送資料作出具體規(guī)定。

　�。�六）第八條，依據(jù)《國家稅務總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）第一條的規(guī)定，將納稅人土地增值稅項目申報作為納稅申報的重要內(nèi)容，要求納稅人按規(guī)定填報。

　　（七）第九條，依據(jù)《清算規(guī)程》第九條的規(guī)定，要求納稅人按照規(guī)定開展會計核算，合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

　�。ò耍┑谑畻l、第十一條、第十二條、第十六條，187號文規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目是指國家有關(guān)部門審批的項目。對于分期開發(fā)的項目，以分期開發(fā)項目作為房地產(chǎn)開發(fā)項目進行清算”。該文對“國家有關(guān)部門”、“分期開發(fā)項目”等未做進一步解釋，但明確“各省稅務機關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法”。為此，我們結(jié)合安徽省實際情況通過上述4個條款對有關(guān)問題予以明確。

　　1.第十條，一是在“國家有關(guān)部門”的確認方面，參照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（中華人民共和國國務院令第248號）第十條、《國務院關(guān)于投資體制改革的決定》（國發(fā)[2004]第20號），確認國家有關(guān)部門是指發(fā)展改革部門。考慮到各市、縣、區(qū)以及各開發(fā)區(qū)在機構(gòu)設置上可能不一致，辦法中所提到的發(fā)展改革部門包括各地發(fā)改委、履行項目備案職能的經(jīng)信委、計經(jīng)委等部門。二是在分期開發(fā)項目的確認方面，分期開發(fā)是納稅人根據(jù)自身經(jīng)營發(fā)展情況自行確認將房地產(chǎn)開發(fā)項目分期分批開發(fā)、建設，在其開發(fā)過程中，納稅人根據(jù)《安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第三十條的規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當持使用土地的有關(guān)證明文件、建設工程設計方案等材料，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證”，其申辦的《建設工程規(guī)劃許可證》既是房地產(chǎn)開發(fā)中不可缺少的許可證照，也是確認其分期開發(fā)項目的證明資料，2012年省地稅局據(jù)此出臺《安徽省地方稅務局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的批復》（皖地稅函〔2012〕583號），以《建設工程規(guī)劃許可證》確認的項目作為土地增值稅清算項目。但是考慮到部分地方規(guī)劃部門在辦理《建設工程規(guī)劃許可證》時，一棟樓辦理一個《建設工程規(guī)劃許可證》，嚴格按照《建設工程規(guī)劃許可證》確認分期項目與實際脫節(jié)，且增加了納稅人的稅收負擔和稅務機關(guān)審核難度，經(jīng)過大量走訪、調(diào)研，根據(jù)房地產(chǎn)分期開發(fā)的共同特征，確定了“由主管地稅機關(guān)依據(jù)《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑施工許可證》《預售許可證》及預售資金回籠情況等，經(jīng)調(diào)查核實、集體審議，綜合認定分期開發(fā)項目”的處理辦法。三是在對主管地稅機關(guān)的認定時限作出規(guī)定。

　　2.第十一條，對應當確認為同一分期項目的情形進行了列舉，其中第一款：“取得多個《建設工程規(guī)劃許可證》，只取得一個《建筑工程施工許可證》的”，是指該多個《建設工程規(guī)劃許可證》所確定的工程項目的地基和基礎工程或主體結(jié)構(gòu)工程由一個《建筑工程施工許可證》組織施工。第二款：“取得多個《建設工程規(guī)劃許可證》，且由若干個《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管地稅機關(guān)調(diào)查核實該多個《建設工程規(guī)劃許可證》所確定的項目未利用本分期項目回籠資金開工建造的”，是指該多個《建設工程規(guī)劃許可證》所確定的工程項目的地基和基礎工程、主體結(jié)構(gòu)工程由多個《建筑工程施工許可證》組織施工，但在該多個《建筑工程施工許可證》確認的施工項目開工時，前述多個《建設工程規(guī)劃許可證》所確定的工程項目尚未預售。

　　3.第十二條，對分期項目的日常管理和變更作出規(guī)定。

　　4.第十六條，重點強調(diào)對納稅人權(quán)益的保護。

　�。ň牛┑谑�三條、第十四條、第十五條，依據(jù)《清算規(guī)程》的規(guī)定，細化房地產(chǎn)項目管理的具體要求，要求主管地稅機關(guān)加強項目管理，保持管理連續(xù)性，積極關(guān)注納稅人會計核算、督促納稅人按照要求合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

　　（十）第十七條、第十八條，依據(jù)《清算規(guī)程》第九條、第十條的規(guī)定，明確應當進行土地增值稅清算的四種情形以及可以清算的兩種情形。此外，對納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)的，條款中的“房地產(chǎn)開發(fā)項目”均指“分期開發(fā)項目”。

　�。ㄊ�一）第十九條，187號文、《清算規(guī)程》都提到了“竣工”的概念，但未具體明確，本辦法參照《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三條的規(guī)定，確認了竣工的概念。

　　（十二）第二十條，依據(jù)《清算規(guī)程》第十一條的規(guī)定，明確了納稅人的清算申報期限。

　　（十三）第二十一條，細化可清算項目的管理，要求主管地稅機關(guān)通過集體研究的方式確定是否清算。同時考慮到土地增值稅清算是涉及納稅人重大利益的稅收管理事項，為且保障納稅人合法權(quán)益，對主管地稅機關(guān)下發(fā)的通知清算的《稅務事項通知書》有異議的，納稅人可申請主管地稅機關(guān)復核。

　�。ㄊ�四）第二十二條，依據(jù)《清算規(guī)程》第三條、《國家稅務總局稅款繳庫退庫工作規(guī)程》（國家稅務總局令第31號）的規(guī)定，明確清算稅款退抵稅流程。

　�。ㄊ�五）第二十三條、第二十四條，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十七條、第六十二條的規(guī)定，明確納稅人清算申報時申請延期申報、未按規(guī)定期限辦理清算申報的處理。

　�。ㄊ�六）第二十五條，依據(jù)《清算規(guī)程》第三十八條，明確清算收入和扣除項目金額的歸集的截止時間。清算申報時，為確定應繳土地增值稅稅額，減少爭議，必須確定一個時點，作為清算收入和扣除項目金額歸集的截止時間。本辦法將申報日作為截止時點，充分考慮了納稅人在清算可清算項目時，因各種原因未能取得支出的合法憑據(jù)的因素。納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)申報的，清算申報的當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。納稅人在申報期內(nèi)更正申報的，以更正申報的當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。納稅人在規(guī)定期限內(nèi)辦理清算申報確有困難需要延期，經(jīng)主管地稅機關(guān)核準的，在核準的期限內(nèi)辦理清算申報的當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。

　　需要注意的是，對于可清算項目來說，清算收入和扣除項目金額的歸集是有差異的，就清算收入的歸集來說是指納稅人截止清算申報日已實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)的全部銷售收入（含視同銷售收入），不包括未售部分的收入；就扣除項目金額的歸集來說，是指納稅人截止清算申報日整個項目的扣除項目金額，含未售部分的扣除項目金額。納稅人按上述要求歸集有關(guān)清算收入和扣除項目金額后，再按規(guī)定采用合理的方法將扣除項目金額在已售和未售部分中進行分配，并據(jù)以計算已售部分應繳納的土地增值稅，同時對于未售部分，轉(zhuǎn)為尾盤銷售處理。

　�。ㄊ�七）第二十六條，依據(jù)187號文第六條、《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<涉稅專業(yè)服務監(jiān)管辦法（試行）>的公告》（國家稅務總局公告2017年第13號）第五條的規(guī)定，明確納稅人委托涉稅專業(yè)服務機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項目清算進行涉稅鑒證的原則，以及對涉稅專業(yè)服務機構(gòu)開展涉稅鑒證相關(guān)要求。

　�。ㄊ�八）第二十七條，依據(jù)《全國稅務機關(guān)納稅服務規(guī)范》（2.3版），明確納稅人清算申報的資料要求，同時為減輕納稅人負擔，規(guī)定：主管地稅機關(guān)已經(jīng)取得的，不再要求納稅人報送。

　　（十九）第二十八條，依據(jù)《清算規(guī)程》第十三條、《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對納稅人清算申報時地稅機關(guān)受理申報、納稅人補正資料以及特殊情況有關(guān)事項的處理作出明確規(guī)定。

　�。ǘ�十）第二十九條，依據(jù)《清算規(guī)程》第十五條的規(guī)定，對主管地稅機關(guān)清算審核期限予以確認。同時考慮到實踐中延期審核情況較多，參考《稅務稽查工作規(guī)程》，對延期審核作出規(guī)定。

　　（二十一）第三十條，依據(jù)《清算規(guī)程》第十六條的規(guī)定，對主管地稅機關(guān)清算審核的形式與重點予以明確。

　�。ǘ�十二）第三十一條，依據(jù)《清算規(guī)程》第三十二條、第三十八條以及《稅務行政復議規(guī)則》第十四條的規(guī)定，對主管地稅機關(guān)如何開展清算審核提出具體要求，細化清算審核的流程，同時為保障納稅人合法權(quán)益，明確納稅人對主管地稅機關(guān)出具的《土地增值稅清算審核表》以及具體的調(diào)整事項和理由有異議的，可以申請主管地稅機關(guān)復核。

　　（二十三）第三十二條，依據(jù)《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布﹤涉稅專業(yè)服務監(jiān)管辦法（試行）﹥的公告》（2017年第13號）、《安徽省地方稅務系統(tǒng)購買涉稅評估鑒證服務操作規(guī)范（暫行）》（皖地稅發(fā)〔2015〕100號）、《安徽省地方稅務局關(guān)于進一步做好購買涉稅專業(yè)服務工作的通知》（皖地稅函〔2017〕202號）等，對主管地稅機關(guān)通過購買涉稅評估鑒證服務開展清算審核的實施方法提出了具體要求。

　�。ǘ�十四）第三十三條，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十四條以及《清算規(guī)程》第十八條、第十九條的規(guī)定，明確了清算審核時主管地稅機關(guān)審核房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入重點、視同銷售收入確認方法和順序及售價偏低無正當理由的處理，并對售價偏低但屬于正當理由的情形作出一定界定。

　　（二十五）第三十四條，依據(jù)《清算規(guī)程》第二十條的規(guī)定，明確土地增值稅清算扣除項目的內(nèi)容。

　　（二十六）第三十五條，明確土地增值稅清算扣除項目必須同時符合的七項原則性要求。其中，第一款規(guī)定是對納稅人扣除項目提出了合法性要求，第二、第三、第四、第五、第六款規(guī)定依據(jù)《清算規(guī)程》第二十一條第二、第三、第四、第五、第六款規(guī)定制定，第七款規(guī)定依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一、第二、第三款規(guī)定制定。在執(zhí)行本條第七款規(guī)定時，對質(zhì)量保證金應按照《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第二條的規(guī)定執(zhí)行。

　�。ǘ�十七）第三十六條，依據(jù)《清算規(guī)程》第二十一條第一款規(guī)定制定本條，并對合法有效憑證作了具體解釋。其中，本條第一款規(guī)定依據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條制定，第二、第三款規(guī)定參考了原《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十九條的規(guī)定，第四款規(guī)定依據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號）第八條的規(guī)定制定。

　�。ǘ�十八）第三十七條，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條、第七條第一款規(guī)定制定。在土地出讓、轉(zhuǎn)讓中，土地的出讓、轉(zhuǎn)讓方，依照合同將土地出讓或轉(zhuǎn)讓給受讓方，并依照合同從受讓方取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益；土地的受讓方，依照合同受讓土地，并將各種形式經(jīng)濟利益按照合同的要求支付給出讓方或轉(zhuǎn)讓方。因此土地的出讓、轉(zhuǎn)讓和受讓以及相關(guān)經(jīng)濟利益的流入、流出均應從尊重合同當事人真實意思表達。基于這一基本原則，本條明確“依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議，政府或有關(guān)單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除”。

　�。ǘ�十九）第三十八條，依據(jù)《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條規(guī)定制定本條，對拆遷補償費予以明確。

　　（三十）第三十九條，依據(jù)187號文第四條第三款規(guī)定制定本條，并依據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》和我省實際情況對“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主”的情形制定了具體的判斷標準。

　�。ㄈ�十一）第四十條，依據(jù)《關(guān)于若干稅收政策問題的公告》（安徽省地方稅務局公告2012年第2號）第十條制定。由于營改增的變化，對銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，在計算房地產(chǎn)銷售收入時：對于征收營業(yè)稅的收入或者適用簡易計稅方式征收增值稅的收入，以總的銷售收入扣減購置家用電器、家具等的含稅價作為房地產(chǎn)銷售收入。對于適用一般計稅方法征收增值稅的收入，以不含稅的總銷售收入扣減家用電器、家具等購置價（不含進項稅）作為房地產(chǎn)銷售收入；如購置家用電器、家具等的進項稅未在銷項稅額中計算抵扣，則以不含稅的總銷售收入扣減家用電器、家具等含稅價作為房地產(chǎn)銷售收入。

　�。ㄈ�十二）第四十一條，執(zhí)行本條時，需要注意：在房地產(chǎn)開發(fā)項目以外單獨建造樣板房、售樓部的，或者在房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)建造臨時建筑作為樣板房、售樓部之后又拆除的，其建造成本費用均屬于銷售費用，依據(jù)《清算規(guī)程》）第二十一條第三款規(guī)定，不得計入開發(fā)成本。對房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)的建筑裝修后作為樣板房、售樓部的，在銷售前拆除了裝修，其裝修費用同樣屬于銷售費用，不得計入開發(fā)成本。

　�。ㄈ�十三）第四十二條，依據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款制定本條，對扣除項目涉及的增值稅進項稅額予以明確。

　�。ㄈ�十四）第四十三條，依據(jù)《關(guān)于若干稅收政策問題的公告》（安徽省地方稅務局公告2012年第2號）第九條的規(guī)定制定，對政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收費如何處理予以明確。

　�。ㄈ�十五條）第四十四條，本條款集合了《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條、《清算規(guī)程》第二十一條、第二十七的規(guī)定，對財務費用中的利息支出的處理方法予以明確。

　　（三十六）第四十五條，本條款集合了《稅收征管法》第三十六條、《清算規(guī)程》第二十九條的規(guī)定，明確關(guān)聯(lián)交易的處理。

　�。ㄈ�十七）第四十六條，本條款依據(jù)《清算規(guī)程》第三十四條、《國家稅務總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）的規(guī)定，對核定征收事項予以明確。

　�。ㄈ�十八）第四十七條，本條款依據(jù)國家稅務總局《稅務稽查案源管理辦法（試行）》（稅總發(fā)〔2016〕71號）、《國家稅務總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）第三條規(guī)定，明確了主管地稅機關(guān)在清算審核時，發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的應移送稽查處理，同時考慮到為節(jié)約國家稅收管理資源，對移送稽查的案件，主管地稅機關(guān)終止清算審核，并于移交稽查部門處理的當日書面告知納稅人。

　　（三十九）第四十八條，依據(jù)187號文第八條制定本條款，并對尾盤銷售土地增值稅申報期限進行了明確。

　�。ㄋ氖�）第四十九條。對于以自用、出租等形式使用超過1年的房地產(chǎn)，不論企業(yè)財務上如何處理，不論是在清算前銷售還是屬于尾盤銷售，在轉(zhuǎn)讓時均應依據(jù)《安徽省地方稅務局關(guān)于明確房產(chǎn)稅土地增值稅等稅種若干政策問題的通知》（皖地稅政三字〔1997〕277號）第七條的規(guī)定，按銷售舊房處理。

　�。ㄋ氖�一）第五十條 ，依據(jù)辦法第四條、《稅收征管法實施細則》第七十五條的規(guī)定，對地稅機關(guān)通過清算審核檢查補繳的稅款，自本辦法第二十條規(guī)定的申報期屆滿之次日起加收滯納金。同時，考慮到主管稅務機關(guān)有延期審核的情形，對主管稅務機關(guān)延期審核的，延期審核期間不加收滯納金。

　�。ㄋ氖�二）第五十一條，考慮到實踐中，應支付但未實際支付的款項清算后實際支付的、應取得但未取得合法有效憑證的清算后又取得的、清算時尚未完工的公共配套設施清算后確實建造的等情形客觀上的確存在，而這些事項清算時未能計入扣除項目，導致納稅人多繳稅款，為維護納稅人合法權(quán)益，依據(jù)《稅收征管法》第五十一條制定本條款。

　�。ㄋ氖�三）第五十二條，本條款集合了《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第十三條、《安徽省地稅局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的批復》（皖地稅函〔2012〕583號）第一條的規(guī)定，對納稅人普通標準住宅是否應分開計算增值額、增值率專門作出規(guī)定。

　�。ㄋ氖�四）第五十三條，明確規(guī)定對納稅人違法行為按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的具體規(guī)定進行處理。

　�。ㄋ氖�五）第五十四條 對未盡事項作出規(guī)定。

　　（四十六）第五十五條，明確了辦法的施行時間；明確了與辦法內(nèi)容相抵觸的《安徽省地方稅務局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的批復》（皖地稅函〔2012〕583號）第二條同時廢止；對尚未清算的項目如何適用本辦法做出了具體規(guī)定。

　　法規(guī)原文：
　　安徽省地方稅務局關(guān)于發(fā)布 《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告