青島地稅解讀《土地增值稅和契稅若干具體政策公告》

　　為了加強土地增值稅、契稅征收管理，進一步明確房地產(chǎn)項目土地增值稅和國有土地使用權(quán)出讓契稅相關(guān)政策，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定并發(fā)布《關(guān)于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告》（2015年第2號，以下簡稱《公告》）。

　　一、關(guān)于土地成本與其他房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集分攤

　　在計算土地增值稅時，普通住宅和非普通住宅需要分別計算增值率，由此產(chǎn)生成本費用的分攤問題。根據(jù)《財政部關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則〉的通知》（財法字〔1995〕第6號）第九條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條規(guī)定，本條明確土地成本和其他房地產(chǎn)開發(fā)成本在普通住宅和非普通住宅之間的分攤方法。

　　第一條第一款中，將“土地征用及拆遷補償費”歸集為“土地成本”。因為土地征用及拆遷補償費是為取得土地使用權(quán)而付出的代價，在土地征用和拆遷階段，房地產(chǎn)開發(fā)行為尚未開始，因此不宜將土地征用及拆遷補償費直接歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本，而應(yīng)當采用與“取得土地使用權(quán)所支付的金額”同樣的歸集方法。

　　“別墅區(qū)”是指包含項目內(nèi)所有別墅且占地相對獨立，有道路、圍墻等明顯分隔標志的區(qū)域。

　　“聯(lián)排別墅”是指并聯(lián)的類別墅建筑，“合院式別墅”是指由聯(lián)排別墅圍合而成的類別墅建筑。

　　第一條第二款中，明確其同時符合四項特殊條件的成本應(yīng)該直接計入受益對象的成本中核算，比如裝修成本等。不符合特殊條件的成本按照普通住宅與非普通住宅可售建筑面積的比例計算分攤。但在清算審核中，一旦發(fā)現(xiàn)直接歸集的成本有一條不符合直接歸集條件的情況，比如合同中包含共同工程、存在虛假發(fā)票等，則其他房地產(chǎn)開發(fā)成本整體按照建筑面積法分攤。

　　二、關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的組成

　　本條是對《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）（以下稱“134號文”）第一條的進一步明確。“134號文”第一條規(guī)定：“出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益”，第一條第二款：“以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)”。本條明確，競價方式出讓的計稅依據(jù)為土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。根據(jù)《財政部關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費性質(zhì)的批復》（財綜函〔2002〕3號）規(guī)定：“各地征收的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費應(yīng)統(tǒng)一歸并為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。”本條明確，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費即市政建設(shè)配套費。

　　規(guī)劃部門批準的建設(shè)面積，首先是指根據(jù)規(guī)劃部門在《項目用地規(guī)劃設(shè)計條件》中規(guī)定的容積率與土地面積計算出的建筑面積，其中容積率規(guī)定了上限的，以上限為準，沒有上限的，以下限為準。根據(jù)《青島市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費征收使用管理的通知》（青政辦發(fā)〔2014〕20號）規(guī)定，本條明確，建筑工程規(guī)劃許可證上核準的建筑面積發(fā)生變化的，應(yīng)按照補繳的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費金額申報繳納契稅。

　　三、關(guān)于相關(guān)拆遷補償和工程支出的處理

　　根據(jù)《財政部關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則〉的通知》（財法字〔1995〕第6號）第七條和“134號文”第一條，本條明確，項目建設(shè)用地邊界線外發(fā)生的拆遷補償和工程支出既作為契稅計稅依據(jù)，又作為土地增值稅扣除項目。

　　根據(jù)政府配建要求，在取得國有土地使用權(quán)時，某種情況下會要求土地承受人在項目建設(shè)用地邊界線外發(fā)生拆遷補償和工程支出。“按照區(qū)（市）級以上政府部門要求”，是指除在國有土地出讓合同中明確要求外，取得區(qū)（市）級以上政府的證明文件，用以說明在項目建設(shè)用地邊界線外發(fā)生的拆遷補償和工程支出是取得土地的必須條件。證明文件包括政府會議紀要、政府相關(guān)部門出具的正式文件等。

　　四、關(guān)于簽訂土地出讓補充協(xié)議的契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間與稅款繳納期限

　　《中華人民共和國合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充”。補充協(xié)議是以原出讓合同的存在并生效為前提。為此，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定，本條明確，簽訂原出讓合同的當天為契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間。根據(jù)《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于明確契稅稅款繳納期限的公告》（2014年6號）規(guī)定，本條明確，簽訂補充協(xié)議的契稅稅款繳納期限為簽訂補充協(xié)議之日起90日內(nèi)。

　　五、關(guān)于工業(yè)、物流地產(chǎn)等項目土地增值稅的預征率

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）第二條規(guī)定，本條明確取得工業(yè)、物流倉儲用地用途的國有土地使用權(quán)后，開發(fā)建設(shè)并取得新房預售收入的預征率為2%.需要匡算的，按照《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預征和核定征收有關(guān)問題的公告》（2014年第1號）第一條第三款規(guī)定的方法匡算稅負率。

　　新房與舊房的界定標準為《轉(zhuǎn)發(fā)財政部 國家稅務(wù)總局〈關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知〉的通知》（青財稅〔1996〕7號）第二條規(guī)定：“1.建房單位新建成的房產(chǎn)，未使用或使用未滿一年首次對外轉(zhuǎn)讓的，均為新房；首次轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)出租或使用滿一年以上再轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，應(yīng)作為舊房。2.對個人新建應(yīng)稅房產(chǎn)對外轉(zhuǎn)讓的，不論其建造時間長短，均作為舊房。3.對單位或個人購買的新房再轉(zhuǎn)讓的，不論其使用時間長短，均為舊房”。