購買未竣工項目繼續(xù)建設后轉讓土增成本扣除

對于房地開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的項目，繼續(xù)投入資金建設后，再轉讓時土地增值稅成本扣除問題，從國家稅務總局發(fā)布的政策規(guī)定來看，并沒有太明確的規(guī)定。從各地方稅局發(fā)布的政策，比較明確的有以下幾個：

1、渝財稅[2015]93號，關于印發(fā)《土地增值稅等財產行為稅政策執(zhí)行問題處理意見》的通知

具體規(guī)定：

房地產企業(yè)轉讓開發(fā)的土地、未竣工房地產項目，其“取得土地使用權所支付的金額”不能加計扣除；

承受土地、未竣工項目的房地產企業(yè)在完成房地產項目開發(fā)，進行土地增值稅清算時，其取得土地、未竣工項目所支付的款項，可作為“取得土地使用權所支付的金額”，并適用加計扣除。

2、廣西壯族自治區(qū)地方稅務局公告2018年第1號，關于發(fā)布《廣西壯族自治區(qū)房地產開發(fā)項目土地增值稅管理辦法（試行）》的公告

具體規(guī)定：

從事房地產開發(fā)的納稅人整體購買未竣工的房地產開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設，完成后再轉讓的，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括契稅。

（二）改良開發(fā)未竣工房地產的開發(fā)成本。

（三）房地產開發(fā)費用。

（四）轉讓房地產環(huán)節(jié)繳納的有關稅金。

（五）加計改良開發(fā)未竣工房地產開發(fā)成本的20%

3、浙江省地方稅務局公告2014年第16號，浙江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告

具體規(guī)定：

房地產開發(fā)企業(yè)購買在建房地產開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產開發(fā)成本加計20%扣除以及房地產開發(fā)費用按比例計算扣除的基數。后續(xù)建設支出的扣除項目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條相關規(guī)定執(zhí)行。

4、青島市地方稅務局公告2018年第4號，青島市地方稅務局關于貫徹落實《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問題的公告

具體規(guī)定：

對房地產開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的房地產開發(fā)項目，投入資金繼續(xù)建設后轉讓，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產的成本；

（三）房地產開發(fā)費用（房地產開發(fā)企業(yè)購買未竣工房地產開發(fā)項目發(fā)生的金額不作為計算房地產開發(fā)費用扣除的基數）;

（四）轉讓房地產環(huán)節(jié)繳納的有關稅金，包括營業(yè)稅金及附加；

（五）加計改良開發(fā)未竣工房地產成本的百分之二十。

從上述各地的政策來看，對于整體購買未竣工的項目繼續(xù)開發(fā)的，重慶規(guī)定取得土地使用權所支付的金額，允許受讓方加計扣除而不允許轉讓方加計扣除，這與其他地區(qū)的規(guī)定差是比較大的。而青島地區(qū)在青島市地方稅務局公告2016年第1號中，也曾規(guī)定受讓方取得未竣工房地產所支付的價款也可以加計百分之二十扣除，后來在2018年第4號公告中進行了政策調整。

土地增值稅的政策各地執(zhí)行口徑差異比較大，而且也是經常更新調整的，不系統(tǒng)的學習就可能會影響自己的工作。網校針對房地產行業(yè)的財務人員或者有打算從事房地產財務的人員推出了《房地產財務經理履職能力全面提升特訓課》，對于房地產企業(yè)涉及的土地增值稅風險，課程中都進行了詳細的解讀，尤其是紅線外支出、土地成本分攤、地下車位的土地增值稅處理方面給予了合理的風險控制建議，希望大家不要錯過。

 | 作者：老顧（正保會計網校答疑專家）

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