山東青島地稅局土地增值稅和契稅若干具體政策的公告

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實施細則、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）等規(guī)定，為進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅和國有土地使用權(quán)出讓契稅的征收管理，現(xiàn)將有關(guān)政策明確如下：

　　一、關(guān)于土地成本與其他房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集分攤

　　開發(fā)項目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，應(yīng)當分別計算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計算分攤：

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　　土地成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（一）項“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和第（二）項房地產(chǎn)開發(fā)成本中的“土地征用及拆遷補償費”。

　　土地成本按照普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計算分攤。如果開發(fā)項目中同時包含別墅和其他多層、高層建筑的，應(yīng)先按照別墅區(qū)的占地面積占開發(fā)項目總占地面積的比例，計算別墅區(qū)應(yīng)分攤的土地成本；對剩余的土地成本，按照剩余普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計算分攤。

　　開發(fā)項目中既包含多層、高層建筑又包含的聯(lián)排別墅、合院式別墅、單體商業(yè)服務(wù)建筑等獨立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規(guī)定處理。

　　（二）其他房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　其他房地產(chǎn)開發(fā)成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（二）項房地產(chǎn)開發(fā)成本中除“土地征用及拆遷補償費”以外的成本。凡受益對象單一、會計核算準確且能夠提供獨立合同、獨立結(jié)算資料的成本，應(yīng)直接計入普通住宅和非普通住宅扣除項目中；否則，按照可售建筑面積的比例，在普通住宅與非普通住宅之間計算分攤。

　　園林、綠化等共同成本應(yīng)按照可售建筑面積的比例，在普通住宅與非普通住宅之間計算分攤。

　　二、關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的組成

　　國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)，為取得該土地使用權(quán)而應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益，包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（市政建設(shè)配套費）等。減免的各項費用不得抵減契稅的計稅依據(jù)。

　　城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，是指按照政府部門規(guī)定的征收標準和規(guī)劃部門批準的建筑面積計算出的應(yīng)繳費金額。規(guī)劃部門批準的建筑面積發(fā)生變化的，應(yīng)重新計算應(yīng)繳費金額。

　　三、關(guān)于相關(guān)拆遷補償和工程支出的處理

　　納稅人為取得國有土地使用權(quán)，凡按照區(qū)（市）級以上政府部門要求，在項目建設(shè)用地邊界線外建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施、安置房項目發(fā)生的拆遷補償和工程支出，應(yīng)計入取得國有土地使用權(quán)的契稅計稅依據(jù)，在計算土地增值稅時應(yīng)計入土地成本。

　　四、關(guān)于簽訂土地出讓補充協(xié)議的契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間與稅款繳納期限

　　國有土地使用權(quán)承受人簽訂補充協(xié)議，需要補繳土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用的，契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為原出讓合同簽訂的當天，稅款繳納期限為簽訂補充協(xié)議之日起90日內(nèi)。

　　五、關(guān)于工業(yè)、物流地產(chǎn)等項目土地增值稅的預(yù)征率

　　納稅人取得工業(yè)、物流倉儲用地用途的國有土地使用權(quán)后，開發(fā)建設(shè)工業(yè)廠房、物流倉儲建筑、科技園區(qū)等并對外銷售的，取得新房預(yù)售收入按2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。但對于匡算稅負率明顯偏高的項目，可參照匡算結(jié)果確定預(yù)征率。待符合清算申報條件時，比照房地產(chǎn)開發(fā)項目計算繳納土地增值稅。

　　六、本公告自2015年6月5日起施行，有效期至2019年12月31日

　　稅務(wù)機關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報時間在2015年6月5日以后的，按本公告執(zhí)行。已進入清算審核程序但尚未發(fā)出清算書面審核結(jié)論的清算項目，可適用本公告。公告實施之前已出具清算書面審核結(jié)論的，不再追溯調(diào)整。

　　預(yù)售收入取得時間在2015年6月5日以后的土地增值稅預(yù)征申報，按本公告第五條執(zhí)行。

　　特此公告。