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關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及所得稅退稅的解讀

2016-12-16 10:20 來(lái)源:   我要糾錯(cuò) | 打印 | | |

  近日,國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》),對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算原因?qū)е露嗬U企業(yè)所得稅的退稅處理政策進(jìn)行了完善,F(xiàn)解讀如下:

  一、《公告》出臺(tái)背景根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào),以下簡(jiǎn)稱“29號(hào)公告”)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算造成的虧損,在企業(yè)注銷稅務(wù)登記時(shí)還沒(méi)有彌補(bǔ)的,企業(yè)可在注銷前提出申請(qǐng),稅務(wù)機(jī)關(guān)將多繳的企業(yè)所得稅予以退稅。但是,由于多種原因,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售完成后,短期內(nèi)無(wú)法注銷,導(dǎo)致多繳的企業(yè)所得稅無(wú)法申請(qǐng)退稅。結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn),稅務(wù)總局制定《公告》,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅政策進(jìn)行了完善。

  二、《公告》主要內(nèi)容

 。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)退稅時(shí)間《公告》將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)退稅的時(shí)間規(guī)定為所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算后,即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后,如土地增值稅清算當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損,且沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的,可申請(qǐng)退稅。后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,包括正在開(kāi)發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目。

 。ǘ┒嗬U企業(yè)所得稅款計(jì)算方法《公告》延續(xù)了29號(hào)公告的做法,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額,應(yīng)按照該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例,在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn),并?jì)算各年度及累計(jì)應(yīng)退的稅款。舉例說(shuō)明如下:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2014年1月開(kāi)始開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目,2016年10月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢,12月進(jìn)行土地增值稅清算,整個(gè)項(xiàng)目共繳納土地增值稅1100萬(wàn)元,其中2014年—2016年預(yù)繳土地增值稅分別為240萬(wàn)元、300萬(wàn)元、60萬(wàn)元;2016年清算后補(bǔ)繳土地增值稅500萬(wàn)元。2014年—2016年實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入分別為12000萬(wàn)元、15000、3000萬(wàn)元,繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬(wàn)元、310萬(wàn)元、0萬(wàn)元。該企業(yè)2016年度匯算清繳出現(xiàn)虧損,應(yīng)納稅所得額為-400萬(wàn)元。 企業(yè)沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,擬申請(qǐng)退稅,具體計(jì)算詳見(jiàn)下表:

 

2014年

2015年

2016年

預(yù)繳土地增值稅

240

300

60

補(bǔ)繳土地增值稅

-

-

500

分?jǐn)偼恋卦鲋刀?/p>

440(1100×(12000÷30000))

550(1100×(15000÷30000))

110(1100×(3000÷30000))

應(yīng)納稅所得額調(diào)整

-200

(240-440)

-270

(300-550-20)

450

(60+500-110)

調(diào)整后應(yīng)納稅所得額

-

-

50

(-400+450)

應(yīng)退企業(yè)所得稅

50(200×25%)

67.5(270×25%)

-

已繳納企業(yè)所得稅

45

310

0

實(shí)退企業(yè)所得稅

45

67.5

-

虧損結(jié)轉(zhuǎn)(調(diào)整后)

-20((45-50)÷25%)

-

-

應(yīng)補(bǔ)企業(yè)所得稅

-

-

12.5

(50×25%=12.5)

累計(jì)退稅額

-

-

100(45+67.5-12.5)


  (三)報(bào)送資料《公告》規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)退稅時(shí),應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料說(shuō)明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過(guò)程,包括該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目年度銷售收入額、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率,以及是否存在后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等情況。

 

  (四)以前年度多繳稅款處理《公告》發(fā)布執(zhí)行前已經(jīng)進(jìn)行土地增值稅清算,《公告》發(fā)布執(zhí)行后仍存在尚未彌補(bǔ)的因土地增值稅清算導(dǎo)致的虧損,按照《公告》第二條規(guī)定的方法計(jì)算多繳企業(yè)所得稅稅款,并申請(qǐng)退稅。《公告》發(fā)布執(zhí)行后,企業(yè)應(yīng)抓緊向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出退稅申請(qǐng),并按要求提供相關(guān)資料。

  三、《公告》實(shí)施時(shí)間《公告》自發(fā)布之日起施行。29號(hào)公告同時(shí)廢止。

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