提前解除房屋租賃合同的涉稅問題

經(jīng)常有會員企業(yè)咨詢提前解除房屋租賃合同的涉稅問題，如收取違約金是否繳納增值稅？能否退還已繳納的印花稅？是否并入租金收入繳納房產(chǎn)稅？我們來具體看一看。

解除房屋租賃合同時合同未履行，不管是出租方還是承租方收取的違約金都不屬于增值稅的征稅范圍，不需要繳納增值稅。

解除房屋租賃合同時合同已履行，分為兩種情況：

一是承租方提前解除租賃合同，出租方向承租方收取的違約金，

屬于出租方提供租賃服務(wù)的價外費用，需要繳納增值稅。

政策依據(jù)：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》

第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。

（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

二是出租方提前解除租賃合同，承租方向出租方收取的違約金，不屬于增值稅征稅范圍，不需要繳納增值稅。

解除房屋租賃合同時合同未履行，已經(jīng)繳納的印花稅不予退還及抵繳稅款。

政策依據(jù)：《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干事項政策執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2022年第22號）

三、關(guān)于計稅依據(jù)、補稅和退稅的具體情形

（七）未履行的應(yīng)稅合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，已繳納的印花稅不予退還及抵繳稅款。

解除房屋租賃合同時合同已履行，雙方可以簽訂補充協(xié)議變更合同金額，就減少部分的金額向稅務(wù)機關(guān)申請退還或者抵繳印花稅。

政策依據(jù)：《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干事項政策執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2022年第22號）

三、關(guān)于計稅依據(jù)、補稅和退稅的具體情形

（二）應(yīng)稅合同、應(yīng)稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額與實際結(jié)算金額不一致，不變更應(yīng)稅憑證所列金額的，以所列金額為計稅依據(jù)；變更應(yīng)稅憑證所列金額的，以變更后的所列金額為計稅依據(jù)。已繳納印花稅的應(yīng)稅憑證，變更后所列金額增加的，納稅人應(yīng)當(dāng)就增加部分的金額補繳印花稅；變更后所列金額減少的，納稅人可以就減少部分的金額向稅務(wù)機關(guān)申請退還或者抵繳印花稅。

承租人在租賃期間內(nèi)提前解除租賃合同，出租人收取的違約金是否并入租金收入繳納房產(chǎn)稅呢？

《房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）第三條第三款規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

從上述規(guī)定看出，房屋出租的，按照租金收入作為計稅依據(jù)計算繳納房產(chǎn)稅，出租方收取的違約金不應(yīng)該并入租金收入繳納房產(chǎn)稅。實務(wù)操作中，部分稅務(wù)機關(guān)也給予了答復(fù)，如福建稅務(wù)、陜西稅務(wù)、安徽稅務(wù)、江西稅務(wù)均明確違約金不屬于租金收入，不需要繳納從租計征房產(chǎn)稅。但廈門稅務(wù)答復(fù)違約金應(yīng)作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，計算繳納房產(chǎn)稅。

1.福建稅務(wù)

2019年11月22日國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局發(fā)布的《2019年10月12366咨詢熱點難點問題集》

41.納稅人出租房產(chǎn)后，取得承租方因提前解約支付的一筆違約金，是否需要將違約金并入租金繳納房產(chǎn)稅？ 

答：根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)〔1986〕90號)第三條規(guī)定：“房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。”

因此，違約金不屬于租金收入，不需要繳納房產(chǎn)稅。

2.陜西稅務(wù)

2021年11月19日陜西省稅務(wù)局納稅服務(wù)中心對于“房產(chǎn)稅”的答復(fù)。

內(nèi)容：我公司出租的房屋，因承租人違約，向承租人收取的違約金并開具了發(fā)票，請問收取的違約金是否繳納房產(chǎn)稅？

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條的規(guī)定：“房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)?！?違約金不屬于租金收入，不需要繳納從租計征房產(chǎn)稅。

3.安徽稅務(wù)

2021年1月18日安徽省稅務(wù)局發(fā)布的《12366咨詢熱點問題解答（2020年12月）》

十八、收取承租方的房租違約金是否繳納房產(chǎn)稅?

解答：房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

文件依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）

4.江西稅務(wù)

2019年11月6日國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)中心江西省稅務(wù)局對于“關(guān)于向個人支付合同違約金涉稅問題咨詢”的答復(fù)。

問題內(nèi)容：關(guān)于向個人支付合同違約金涉稅問題咨詢

我司作為承租方，與個人A（業(yè)主，出租方）簽訂了租賃協(xié)議?，F(xiàn)我司因業(yè)務(wù)發(fā)展不再繼續(xù)租賃該場地，與個人業(yè)主A簽訂了解約協(xié)議，解約協(xié)議約定我司需向A按原租賃合同總租金的30%支付違約賠償金，違約賠償金額約50萬元，請問：

1、我司向A支付的合同違約賠償金額，是否應(yīng)該取得A到稅局代開的增值稅發(fā)票方可在企業(yè)所得稅稅前扣除？

2、A一次性收取的違約賠償金額是否可以按剩余租賃期間，享受月租金在10萬以下免征增值稅的優(yōu)惠？

3、A是否需要就該違約賠償收入繳納房產(chǎn)稅？

4、我司向A（個人）支付該合同違約賠償金，是否要代扣代繳個人所得稅？如需要，按哪個稅目代扣代繳？

答復(fù)內(nèi)容：國家稅務(wù)總局江西省12366納稅服務(wù)中心答復(fù)：尊敬的納稅人（扣繳義務(wù)人、繳費人）您好！您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：1.根據(jù)納稅人咨詢所述，該賠償金為提前解除租賃合同、對未實際租賃期間的一種補償，未發(fā)生銷售行為取得的補償收入，不屬于增值稅應(yīng)稅范圍。因此，無需開具發(fā)票；2.納稅人反映的因提前解約而支付的賠償款，屬于違約金性質(zhì)不屬于租金收入，因此不需繳納房產(chǎn)稅；3.根據(jù)《個人所得稅法實施條例》第六條"偶然所得，是指個人得獎、中獎、中彩以及其他偶然性質(zhì)的所得"規(guī)定，貴公司因提前解約而支付的賠償款屬于個人業(yè)主的偶然所得，應(yīng)按偶然所得項目代扣代繳個人所得稅。上述回復(fù)僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系12366熱線或您的主管稅務(wù)機關(guān)咨詢。

5.廈門稅務(wù)

2020年9月29日國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺廈門市稅務(wù)局對于“承租方提前終止合同支付違約金涉稅問題”的答復(fù)。

問題內(nèi)容：承租方提前終止合同，出租方根據(jù)合同約定收取的違約金，是否屬于增值稅價外費用？如屬于價外費用，該違約金是否需要繳納房產(chǎn)稅？謝謝。

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第六條規(guī)定：“銷售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的銷項稅額。

銷售額以人民幣計算。納稅人以人民幣以外的貨幣結(jié)算銷售額的，應(yīng)當(dāng)折合成人民幣計算?！?/p>

根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十二條規(guī)定：“條例第六條第一款所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質(zhì)費、運輸裝卸費以及其他各種性質(zhì)的價外收費?！?因此，因承租方違約支付給出租方的違約金屬于增值稅價外費用。

依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條、《福建省房產(chǎn)稅實施細(xì)則》第七條第（三）款的規(guī)定，房屋租金包括以各種形式、名稱支付的貨幣、實物和其他償付方式折價的總和。

因此，因客戶違約向客戶收取的違約金，應(yīng)作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，計算繳納房產(chǎn)稅。