房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅風(fēng)險點提示

來源: 劉天永編輯： 2015/03/25 08:57:54　字體：大小

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中主要涉及的稅種包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅等，存在的主要稅務(wù)風(fēng)險點總結(jié)如下：

營業(yè)稅

（1）銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用未按規(guī)定入賬，少計收入。

①在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入（包括定金）沒有全部計入“預(yù)收賬款”進(jìn)行申報繳納稅款；將預(yù)售收入計入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅；

②將售房款沖減成本、費用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況；

③總機(jī)構(gòu)沒有將分支機(jī)構(gòu)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入合并計入；

④私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入未按規(guī)定入賬；

⑤銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入沒有按規(guī)定入賬；

⑥拆遷補(bǔ)償收入未按規(guī)定確認(rèn)收入，沒有按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價與超出補(bǔ)償面積部分的差價款之和計算繳納營業(yè)稅；

⑦與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發(fā)票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計入收入；

⑧收取的定金、違約金、誠意金等，未按規(guī)定確認(rèn)收入；

⑨向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，未按規(guī)定確認(rèn)收入。

（2）開發(fā)項目完工后，將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目，長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。

（3）按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收取的銷售款未及時申報納稅。

（4）采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計入收入。

（5）以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計稅；將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。

（6）對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款未按租金確認(rèn)收入，出售時未按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款未按租金確認(rèn)收入，出售時未按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。

（7）發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定申報納稅。

①以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，未按稅法規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；

②以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補(bǔ)償費等債務(wù)，未按規(guī)定計稅；

③將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，未按規(guī)定申報納稅；

④自建住房低價銷售給本單位內(nèi)部職工或有經(jīng)濟(jì)利益往來的單位和個人，未按市場價足額申報納稅；

⑤將公共配套設(shè)施無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，未按規(guī)定申報納稅。

（8）房屋出租收入。

①出租收入抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認(rèn)收入；

②出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費收入等不按稅法規(guī)定的時間入賬或計入“應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認(rèn)收入；

③以明顯低于市場的價格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計稅。

（9）商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入未按規(guī)定申報納稅。

（10）利用自有施工力量建設(shè)房屋等建筑物，在銷售不動產(chǎn)時，未申報繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。

（11）中途轉(zhuǎn)讓在建項目，未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

（12）支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計、施工等勞務(wù)費，未按規(guī)定代扣營業(yè)稅。

（13）合作建房未按稅法規(guī)定足額納稅。

（14）不符合條件的代建房行為，將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。

企業(yè)所得稅

（1）未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入未按規(guī)定預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

（2）產(chǎn)品完工后未及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度本項目的應(yīng)納稅所得額與其他項目應(yīng)納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實現(xiàn)工程結(jié)算收入。

（3）取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎勵未及時確認(rèn)收入并申報繳納企業(yè)所得稅。

（4）客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等未按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減了成本。

（5）取得的土地資產(chǎn)不按規(guī)定計價。

擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價值，將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，進(jìn)行評估，虛增土地成本，計入開發(fā)成本。

（6）虛列拆遷補(bǔ)償費，虛增成本。

①虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費或虛增補(bǔ)償金額；

②征地、拆遷支出，未按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)?，涉及分片分期開發(fā)的，未在各個項目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?

（7）簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費用。

①簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費；

②從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，轉(zhuǎn)移利潤；

③采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，讓施工企業(yè)按勞務(wù)費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本；

④虛列工程監(jiān)理費。

（8）取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用。

取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬等。

（9）混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。

①未根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單項工程開發(fā)成本；

②企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項目的成本；

③一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆?

④未單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計入可售房屋開發(fā)成本；

⑤雖單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費，而土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、借款利息等費用在已售房屋中分?jǐn)偅?

⑥發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。

（10）將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額。

①將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計入銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，進(jìn)行稅前扣除；

②由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理；

③在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理；

④臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，對其已計提折舊處理不正確。

（11）擴(kuò)大期間費用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額。

①“廣告費”“業(yè)務(wù)宣傳費”“業(yè)務(wù)招待費”“壞賬損失”等期間費用未按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況。

②開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，一次性計入當(dāng)期損益，虛增財務(wù)費用；高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息未調(diào)整；向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整不正確。從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，未做納稅調(diào)整；

③工資及“三費”扣除不正確。將工資性的支出列入了營業(yè)費用，未進(jìn)行納稅調(diào)整。執(zhí)行新會計準(zhǔn)則前，在營業(yè)費用中重復(fù)列支應(yīng)在“三費”中列支的費用；

④計提的以前年度應(yīng)計未計、應(yīng)提未提的折舊、費用未作納稅調(diào)整；

⑤在稅前列支稅法明確規(guī)定不得扣除項目。如違規(guī)列支行政性罰款，少申報繳納企業(yè)所得稅。

（12）其他問題。

①各項跌價準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備未做納稅調(diào)整；

②政策性減免稅金視作已繳稅金，少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅；

③以前年度損益調(diào)整事項未計入以前年度所得計繳所得稅的，未做納稅調(diào)整；

④接受捐贈貨幣性資產(chǎn)未調(diào)增應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅；接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)低價入賬，少繳企業(yè)所得稅；

⑤固定資產(chǎn)盤盈收入未入賬或者低價入賬，少繳企業(yè)所得稅；未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤虧，未作納稅調(diào)增，少繳企業(yè)所得稅；

⑥無法支付的應(yīng)付款項長期掛賬不并入應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅。預(yù)提費用的貸方余額長期掛賬，未做納稅調(diào)整。

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅

（1）有應(yīng)計未計產(chǎn)品銷售（經(jīng)營）收入、視同銷售未計入收入。

（2）財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、租賃收入、利息收入、特許權(quán)使用費、股息收入等存在少計收入的情況；國庫券利息收入多計收入。

（3）其他收入（包括固定資產(chǎn)盤盈收入、罰款收入、因債權(quán)人緣故確實無法支付且兩年以上的應(yīng)付款項、物資和現(xiàn)金的溢余收入、應(yīng)稅補(bǔ)貼收入、逾期包裝物押金、保險無賠款優(yōu)待、手續(xù)費收入等）存在少計收入的情況。

（4）接受捐贈收入未計入當(dāng)年應(yīng)稅所得額。

（5）非貨幣資產(chǎn)投資收益、對外投資的股權(quán)收益及其成本費用的核算不屬實。

（6）多列支制造費用、生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售成本，多計其他業(yè)務(wù)成本。

（7）交際應(yīng)酬費、工資福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、借款利息費用等超過法定比例或標(biāo)準(zhǔn)列支；跨行業(yè)經(jīng)營的，未按適用比例分別計算列支限額。

（8）總機(jī)構(gòu)管理費、與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的借款利息、工資福利費、財產(chǎn)損失、壞賬準(zhǔn)備金及其他減值準(zhǔn)備等須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后列支的項目。一是未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)而擅自列支的問題。二是計提金額超過規(guī)定的列支比例。三是存在應(yīng)在免稅期或減半期列支的損失而在減半期或全額征稅期列支從而人為調(diào)節(jié)應(yīng)納所得稅額的問題。四是實際發(fā)生壞賬損失時未沖減壞賬準(zhǔn)備；對于超過上一年度計提的壞賬準(zhǔn)備部分，作為當(dāng)期損失列支；少于上一年度計提的壞賬準(zhǔn)備部分，未計入本年度應(yīng)納稅所得額；已經(jīng)作為壞賬損失在所得稅稅前扣除的應(yīng)收賬款，在以后年度收回時未計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。五是存貨跌價減值準(zhǔn)備、短期投資跌價減值準(zhǔn)備、長期投資減值準(zhǔn)備、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、在建工程減值準(zhǔn)備、委托貸款減值準(zhǔn)備等七項預(yù)提準(zhǔn)備金未進(jìn)行納稅調(diào)整。

（9）銷售提成方面，存在重復(fù)列支供銷人員的工資、獎金、差旅費和交際應(yīng)酬費問題，沖減銷售收入，以“白條”列支。

（10）技術(shù)開發(fā)費的列支沒有技術(shù)開發(fā)計劃和費用預(yù)算方案，未提供政策資料；當(dāng)年發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費超過上年實際發(fā)生額的10％；超范圍歸集技術(shù)開發(fā)費套取加成扣除；把以前年度未扣除完或不允許扣除的開發(fā)費在本年度扣除。

（11）用于中國境內(nèi)的對外捐贈，不屬于公益救濟(jì)性捐贈，直接支付給受贈人；將攤派支出、贊助支出等作為對外捐贈列支。

（12）預(yù)提費用，未按照權(quán)責(zé)發(fā)生制提取和列支；除水電費等允許預(yù)提的項目外，還預(yù)提其他費用并稅前列支。

（13）支付給主管部門的管理費，有關(guān)主管部門并未提供相關(guān)服務(wù)、沒有規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)或者不符合市場同類服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)；支付給關(guān)聯(lián)企業(yè)的管理費在稅前列支。

（14）開業(yè)前發(fā)生的職工培訓(xùn)費，未計入企業(yè)的開辦費；企業(yè)為培訓(xùn)職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出，直接作為職工培訓(xùn)費進(jìn)行列支。

（15）不予稅前列支項目方面。資本性支出和無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出在稅前列支，違法經(jīng)營的罰款和被沒收財物的損失、各項稅收的罰款、滯納金在稅前列支，自然災(zāi)害或意外事故損失有賠償?shù)牟糠衷诙惽傲兄?，非公益救?jì)性捐贈和各種贊助支出在稅前列支，與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的支出（如無關(guān)擔(dān)保支出、攤派支出等）、回扣支出在稅前列支，支付給總機(jī)構(gòu)的特許權(quán)使用費在稅前列支。

（16）固定資產(chǎn)折舊、改良。一是確認(rèn)折舊政策和方法與稅法規(guī)定不一致。二是折舊年限不準(zhǔn)確。采用加速折舊法的，未經(jīng)過有權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；取得已經(jīng)使用過的固定資產(chǎn)，其尚可使用年限比稅法規(guī)定短的，如按尚可使用年限計提折舊，未經(jīng)過有權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。三是計提的起止時間不正確。已經(jīng)提足折舊繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)仍然提取折舊；新增固定資產(chǎn)計提折舊起始時間不準(zhǔn)確，多提或少提折舊。四是對已交付使用但未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，未暫估入賬且未按規(guī)定計提折舊；正式竣工后，未及時調(diào)整。五是未按規(guī)定殘值率提取殘值。不留殘值的固定資產(chǎn)其原因不成立。六是固定資產(chǎn)的改良支出，一次性稅前列支。

（17）無形資產(chǎn)攤銷。一是無形資產(chǎn)原值計算不準(zhǔn)確。作為投資或購入的無形資產(chǎn)，其價值與合同、協(xié)議、驗資報告及資產(chǎn)評估結(jié)果確認(rèn)書等證明文件不一致。二是攤銷年限不準(zhǔn)確；改變攤銷政策沒有依據(jù)或未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

（18）開辦費攤銷。一是將不屬于開辦費的費用計入開辦費。二是攤銷期限低于5年。經(jīng)營期不滿5年按照實際經(jīng)營期攤銷開辦費的，未經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。三是開辦費的攤銷不是從投產(chǎn)經(jīng)營之日起計算。

（19）房屋裝修費。一是將產(chǎn)權(quán)屬于本企業(yè)的房屋投入使用前的裝修費直接計入當(dāng)期費用；二是裝修費用不真實；三是攤銷期限的確定、攤銷額的計算不準(zhǔn)確。

（20）區(qū)域性稅率優(yōu)惠和定期減免稅優(yōu)惠。一是企業(yè)不屬法定的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)；二是企業(yè)未位于法定優(yōu)惠區(qū)域；三是享受再減半征收企業(yè)所得稅待遇的產(chǎn)品出口企業(yè)和先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，未取得有關(guān)部門頒發(fā)的證書；先進(jìn)技術(shù)企業(yè)再減半征收企業(yè)所得稅的，其按照稅法第八條第一款規(guī)定的定期減免稅期的最后一年及其次年不屬于先進(jìn)技術(shù)企業(yè)。

（21）生產(chǎn)性外商投資企業(yè)兼營非生產(chǎn)性業(yè)務(wù)。若兼營性外商投資企業(yè)投產(chǎn)第一年的生產(chǎn)性業(yè)務(wù)收入占全部業(yè)務(wù)收入的比例未超過50％，享受區(qū)域性減低稅率優(yōu)惠。

（22）分別計算定期減免稅期限和虧損彌補(bǔ)期限。一是由于分期建設(shè)分期投產(chǎn)經(jīng)營、合并、追加投資等原因，導(dǎo)致分別計算定期減免稅期限和虧損彌補(bǔ)期限的，其各期的收入、成本費用等核算不夠清楚、準(zhǔn)確；二是分別適用的定期減免稅期限不準(zhǔn)確；三是不同稅收待遇虧損的彌補(bǔ)不準(zhǔn)確。

（23）有分支機(jī)構(gòu)的企業(yè)適用所得稅稅率存在問題。一是分支機(jī)構(gòu)適用的所得稅稅率不準(zhǔn)確；二是總機(jī)構(gòu)或者負(fù)責(zé)匯總納稅的機(jī)構(gòu)本身不從事生產(chǎn)業(yè)務(wù)的，其所適用的企業(yè)所得稅稅率與其生產(chǎn)機(jī)構(gòu)的適用稅率不一致；三是處在沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等特定區(qū)域內(nèi)的企業(yè)，有“區(qū)內(nèi)注冊，區(qū)外經(jīng)營”的問題。

（24）定期減免稅期間轉(zhuǎn)換。由免稅期進(jìn)入減半期或由減半期進(jìn)入全額征稅期的企業(yè)，期間計算不準(zhǔn)確。

（25）其他稅收優(yōu)惠。所享受的基礎(chǔ)項目投資、特定項目投資、再投資退稅、購買國產(chǎn)設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅等稅收優(yōu)惠不符合規(guī)定。

（26）與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的購銷業(yè)務(wù)未按獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來作價的。存在通過原材料高進(jìn)和產(chǎn)品低出，向境外關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤的情況。存在以管理費、特許權(quán)使用費、商標(biāo)使用費等名目向境外控股公司支付巨額費用的情況。在所得稅優(yōu)惠期滿后，與享受優(yōu)惠的其他境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間存在轉(zhuǎn)移產(chǎn)品銷售、勞務(wù)和費用等情況。

（27）獲利年度與虧損彌補(bǔ)不合法，人為調(diào)節(jié)利潤而在年度之間多轉(zhuǎn)少轉(zhuǎn)成本，人為地推遲獲利年度。一是彌補(bǔ)數(shù)額不準(zhǔn)確；二是彌補(bǔ)期限不準(zhǔn)確；三是經(jīng)過稅務(wù)審計、檢查已經(jīng)調(diào)整過的虧損額仍然按原先的虧損數(shù)額申報彌補(bǔ)。

（28）預(yù)提所得稅。發(fā)生預(yù)提所得稅的相關(guān)業(yè)務(wù)以及已申報的預(yù)提所得稅不符合規(guī)定。

個人所得稅

（1）未通過“應(yīng)付工資”科目發(fā)給職工的獎金、實物以及其他各種應(yīng)稅收入，未足額、準(zhǔn)確代扣代繳個人所得稅。

（2）為職工購買的商業(yè)保險、補(bǔ)充醫(yī)療保險等未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

（3）以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費補(bǔ)貼等，未代扣代繳個人所得稅。

（4）以發(fā)票報銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費、回扣、獎勵等，未代扣代繳個人所得稅。

（5）支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時未扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。

（6）房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金未并入工資、薪金，代扣代繳個人所得稅。

（7）為管理人員購買住房，支付房款，未并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅。

（8）各種促銷活動向客戶贈送禮品，未代扣代繳個人所得稅。

土地增值稅

除上述營業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問題外，還應(yīng)注意以下稅務(wù)風(fēng)險：

（1）對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定不符合要求。將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。

（2）以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。

（3）不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。

（4）不按規(guī)定進(jìn)行成本費用分?jǐn)偂?

（5）不按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。

（6）清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，未按規(guī)定進(jìn)行納稅申報。

城鎮(zhèn)土地使用稅

（1）已征用未開發(fā)的土地未按規(guī)定申報繳納土地使用稅。

（2）土地等級和使用稅額變更后未及時調(diào)整納稅申報。

（3）開發(fā)用地在開發(fā)期間未按規(guī)定計征土地使用稅。

（4）未銷售的商品房占用的土地未按規(guī)定繳納土地使用稅。

契稅

（1）以出讓方式取得國有土地使用權(quán)，未按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計繳契稅；以協(xié)議方式出讓的，契稅計稅價格里未包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)償費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益；以競價方式出讓的，契稅計稅價格里未包括市政建設(shè)配套費及各種補(bǔ)償費。

（2）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為以出讓方式取得使用權(quán)的，未補(bǔ)繳契稅。

（3）以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，未按規(guī)定繳納契稅。

（4）土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲得的低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)，未參照納稅義務(wù)發(fā)生時當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格，繳納契稅。

（5）承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，未按規(guī)定繳納契稅。

（6）分期支付方式取得的土地使用權(quán)，未按合同規(guī)定的總價繳納契稅。

（7）競價土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，未按規(guī)定申報繳納契稅。

房產(chǎn)稅

（1）自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。

（2）將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費”或掛在其他應(yīng)付款上未做收入。

（3）與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出未增加計稅房產(chǎn)原值。

（4）新建和購置的房產(chǎn)未從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報繳納房產(chǎn)稅。

（5）國有企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資過程中房屋價值重估后的新增價值，未按照有關(guān)規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。