【解惑】房產(chǎn)稅的五個(gè)常見誤區(qū)，你知道嗎?

最近有不少會(huì)員咨詢房產(chǎn)稅相關(guān)問題，小編整理了房產(chǎn)稅的常見問題已饗讀者。

1．稅法對“與房屋不可分割的配套設(shè)施”如何界定？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號(hào)）第一條規(guī)定：“為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。”

同時(shí)，第二條規(guī)定：“對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。”

因此，與房屋整體不可分割的電梯及室內(nèi)中央空調(diào)也屬于房產(chǎn)稅的征收范圍。在實(shí)務(wù)中，許多企業(yè)將電梯和中央空調(diào)在會(huì)計(jì)上計(jì)入“固定資產(chǎn)”科目進(jìn)行核算，但在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)該將其價(jià)值并入房產(chǎn)原值申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

2．地下室是否要交房產(chǎn)稅？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）規(guī)定：“凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場所。”

因此，地下室要交房產(chǎn)稅，但是要注意的是，對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

3．房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)中是否包含土地價(jià)值？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”

對“宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”主要是對部分單位如倉儲(chǔ)企業(yè)由于生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，占地面積大，稅負(fù)增加過多，需給予一定照顧，允許只將部分土地的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征稅，即按“房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”

對宗地容積率大于0.5的，“無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)”，即一律將全部地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。

4．承租他人房產(chǎn)自己裝修部分是否繳納房產(chǎn)稅?

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)所有人、承租人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及承租糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。納稅人租用別人的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)由出租人繳納，如果不存在“產(chǎn)權(quán)所有人、承租人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及承租糾紛未解決”的情形，作為承租人不屬于房產(chǎn)稅的納稅人。而且房產(chǎn)稅是以房屋的原值減去規(guī)定的比例后的余值或租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，裝修費(fèi)用不應(yīng)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

5．房產(chǎn)評估后增值，如何計(jì)繳房產(chǎn)稅？

對房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，以房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿記載的房產(chǎn)原值。沒有記載房屋原值的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同時(shí)期同類房屋，確定房產(chǎn)原值，按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。

因此，企業(yè)根據(jù)法律法規(guī)和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定和要求進(jìn)行的評估增值，例如企業(yè)合并、分立、股權(quán)重組、接受資產(chǎn)投資等，應(yīng)調(diào)整房產(chǎn)的賬面價(jià)值，并按其賬面價(jià)值計(jì)征房產(chǎn)稅。企業(yè)根據(jù)經(jīng)營需要自行對房產(chǎn)的原值進(jìn)行的評估增值，比如為了抵押貸款進(jìn)行的評估，房產(chǎn)稅仍按照歷史成本計(jì)征房產(chǎn)稅。

| 作者：張翀（正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校）

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