尚未售出的住房的供暖費，可否取得專票抵扣進項稅

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目，竣工之后是陸續(xù)銷售向業(yè)主交房的，對于一些沒有銷售的住房，供暖季的取暖費是由房開企業(yè)承擔并支付給供熱企業(yè)的，那么房開企業(yè)是否可以要求供熱企業(yè)給開具增值稅專用發(fā)票用于抵扣呢？

根據(jù)《財政部 稅務總局關于延續(xù)供熱企業(yè)增值稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2019〕38號）和《財政部 稅務總局關于延長部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第6號）規(guī)定，自2019年1月1日至2023年供暖期結束，對供熱企業(yè)向居民個人(以下稱居民)供熱取得的采暖費收入免征增值稅。

那么供熱公司向房開企業(yè)收取尚未售出住房的供暖費，免增值稅嗎？

根據(jù)《財政部國家稅務總局關于延續(xù)供熱企業(yè)增值稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2019]38號）規(guī)定，供熱企業(yè)向居民供熱取得的采暖費收入，包括供熱企業(yè)直接向居民收取的、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費。供熱企業(yè)對于免征增值稅的采暖費收入，應當按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十六條的規(guī)定單獨核算。

因此，依據(jù)上述文件規(guī)定來看，供熱企業(yè)取得的居民供暖收入才可以免征增值稅，取得的非居民供暖收入不能免征增值稅。

供熱企業(yè)向房開企業(yè)收取尚未售出住房的供暖費實際上是向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供暖，并非是向居民供暖，供暖合同也應該跟房開企業(yè)簽訂，款項也是房開企業(yè)支付，供暖企業(yè)開具的發(fā)票也是向開發(fā)商開具的，只不過收費標準是按居民的供暖價格來收取，因此這種情況下房開企業(yè)可以要求供熱企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票。

《增值稅暫行條例》第十條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)；

（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的勞務和交通運輸服務；

（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、勞務和交通運輸服務；

（四）國務院規(guī)定的其他項目。

財稅[2016]36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。

納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（四）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

（五）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。

（六）購進的貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

（七）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

房開企業(yè)持有的暫未售出住房，屬于房開企業(yè)的存貨，目的是用于出售，如果銷售開發(fā)產(chǎn)品采用的是一般計稅，那么針對這些住房承擔的取暖費并不屬于上述規(guī)定的不得抵扣的情形。因此，針對這些銷售時適用一般計稅方法的尚未售出的住房的供暖費，可以要求供熱企業(yè)開具增值稅專票發(fā)票用于抵扣。

作者：老顧（正保財稅咨詢專家）