國務院于12月22日發(fā)布的《不動產登記暫行條例》(下稱《條例》)，普遍被認為是給下一步開征房地產稅打下基礎。

  房地產稅在國內其實是個“古老”的稅種，但由于種種原因，一直未能形成真正意義上的稅種。而不動產統(tǒng)一登記政策的發(fā)布和實施，令人看到房地產稅開征的曙光。

  不過，對于接下來房地產稅何時出臺，尚無權威消息。而《條例》的頒布能在多大程度上符合外界預期，也還是未知數(shù)。按照《條例》規(guī)定，目前的不動產登記非強制登記，是否登記以及何時登記，全憑申請人自愿。

  就目前的條件看，房地產稅若真要開征，還有大量而復雜的配套工作要做。

  而伴隨著央行[微博]降息及多地結束限購，房地產市場在歷經數(shù)年平緩后顯得蠢蠢欲動，《條例》的此時出臺以及接下來可能開征的房地產稅，到底能對房地產市場帶來什么樣的影響？外界同樣褒貶不一。

  那么，為何房地產稅多年難產？《條例》能為房地產稅開征打下何種基礎？房地產稅會給市場帶來多大影響？

  就相關問題，《法人》記者專訪財稅法專家、中國政法大學財稅法研究中心主任施正文教授。

  房產稅為何難產

  房地產稅在國內，最早可追溯至新中國成立初期。1950年1月，當時的政務院公布《全國稅政實施要則》，規(guī)定全國統(tǒng)一征收房產稅。同年6月，將房產稅和地產稅合并為房地產稅。

  1986年9月15日，國務院發(fā)布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，于當年10月1日開始實施。此后，房地產稅歷經數(shù)輪改革探討，始終未能取得突破。

  2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，爆出房地產稅試點將于2012年推行的消息，由于全國推行難度較大，試點從個別城市開始。隨后，上海和重慶分別開始房地產稅試點。

  但地方試點究竟何時能推廣至全國，成為通行的常態(tài)化稅收制度，目前并無明確時間表。

  “房地產稅為什么難以開征？就是因為不動產登記制度沒有建立，不動產的信息沒有有效采集，各相關部門之間沒有相互溝通。”施正文說。

  房產稅征收是項系統(tǒng)工程，包括從什么時間開始征，是全國一起征還是部分試點征，從第幾套房子開始征，征的面積稅率怎么定，這一系列問題都會對稅收的調節(jié)作用產生影響。不同的政策考量，作用的發(fā)揮會不一樣。

  不過施正文認為，房地產稅的征收也要把握好節(jié)奏，過于追求一蹴而就，市場可能一下就承受不了。而目前出臺的不動產登記條例也指出，不動產信息采集平臺的建成，要在4年以內，即到2018年。

  “所以法律是為未來的不動產登記提供一個根據，而不是說提出后一下子就完成。它留出了時間，而且有意把時間放得比較長，讓人們有時間通過多種方式把多余的房子解決掉。”施正文告訴《法人》記者。

  施正文指出，給出不動產登記足夠的緩沖時間，還有對市場的考量，不至于使房價過快下行，讓市場能夠平穩(wěn)得逐步回歸預期，使得經濟發(fā)展能夠承受。

  “這就是通常講得改革的節(jié)奏，我們的改革要更加精準，也要更加平穩(wěn)。”施正文說，而房地產稅之所以未全面鋪開，另一個重要原因是此前的稅制沒有改革。

  沒有“營改增”之前，營業(yè)稅屬于地方稅，是獨立稅種，而且營業(yè)稅規(guī)模很大，地方既然有一個收入很大的獨立稅種，就不會再去培養(yǎng)房地產稅這個稅種。但在“營改增”之后，營業(yè)稅沒有了，地方的獨立稅種也就沒有了，地方財政就失去了一個保障性的稅種，在此背景下，地方也有動力去推行房地產稅。

  出臺仍無時間表

  在施正文看來，不動產登記條例，為房地產稅的開征，提供了一個重要條件，但并不意味著，不動產登記實施后，房產稅時代很快就能到來。

  不動產登記最早在《物權法》中得以確立，但其推行當時也并無明確的時間表。直到7年后的今天，《條例》公布，不動產登記才算完成了從議題到法規(guī)的升華。且即便如此，《條例》的真正有效實施，仍需要對部門職能、信息共享、公共宣傳等多個領域進行改革，還有很多技術問題需要克服。

  房地產稅也是如此，作為關系國計民生的重要稅種，房地產稅的推行十分有必要，但程序應該嚴謹，考量應該周到，規(guī)則制定應該科學、公平、合理，時間上顯然不能倉促。

  此外，施正文還認為，我國的房地產稅還應本著先立法后修改的原則，在加快立法的同時，充分考慮推行時的進一步改革，避免給房地產市場帶來不利影響。

  此次不動產登記條例的出臺，意味著中國究竟有多少房子、究竟有多少人擁有數(shù)量眾多的房子等長期困擾各界的問題可能將得以厘清，在建立科學、真實的數(shù)據基礎之后，房地產稅的征收也就有了基本依據。

  “在一定程度上，可以說《條例》有利于推動房地產稅的開征，也有利于未來房地產稅開征以后的進一步實施，但房地產稅的開征，完善的不動產登記建設只是一個必要條件，還有其他很多問題需要解決。”施正文說，目前官方并未頒布明確的房地產稅征收時間，房地產行業(yè)的態(tài)度則是慎之又慎，生怕房地產稅的出臺會給市場帶來重大打擊。

  在此背景下，外界應客觀看待《條例》可能對房地產稅開征帶來的影響。且從國際經驗來看，無論是從完善稅制的角度，還是促進房地產價格穩(wěn)定的角度，開征房地產稅都是大勢所趨，但又不能急功近利。

  對市場有利無弊

  市場對于《條例》實施以及將來房地產稅開征的擔憂，主要基于市場的承受能力，但施正文教授認為，只要開征的時機恰當、程序科學，房地產稅對市場的沖擊將十分有限。

  且在房產稅開征之前，包括限購、限貸、不動產統(tǒng)一登記等多項可能對市場帶來影響的宏觀調控政策已然走在前面。等房地產稅開征時機成熟時，房地產市場可能已經過幾輪洗牌，已經趨于理性。

  而歸納施正文教授的觀點不難看出，對國內開征房地產稅來說，尚有多個技術性難題需要逐步理順。

  首先是房地產稅的征收范圍。在目前重慶、上海的試點方案中，就存在不少爭議。

  一個重要的問題是第幾套開始征收或者人均多少平米之后開始征收？各地市場狀況不同，人們對住房標準的理解也不完全一樣，標準的統(tǒng)一將是十分敏感的問題。第二，什么樣的房子算是高檔房，也會引發(fā)標準之爭。此外，有的方案只針對新增房地產，這就意味著已經擁有多套住房的人成為最大受益者，而對新購房人來說，則加重了負擔，這將有失公平。

  其次是稅率如何界定。

  房產稅如果很低，抑制房價上漲等調控作用將明顯減弱，并不利于市場的健康、有序。而稅率過高則可能對房地產市場帶來嚴重沖擊，從而對整個經濟的增長帶來負面影響。

  最后是房產價值評估的問題。房產價值本身就易受市場波動的影響，此外，還和區(qū)位、戶型、品質、周邊交通、環(huán)境等多種因素相關，如何動態(tài)地評估房屋價值將是一項浩大的工程。要知道，任何一地的住房數(shù)量都是數(shù)以萬計，準確、高效的價值評估體系很難建立。

  “房地產稅的立法，跟其他多數(shù)稅種不同，一般的稅種立法通過以后就在全國范圍內開征，比如增值稅，因為政策是一樣的，征收標準全國統(tǒng)一就可以。而房地產稅則是典型的地方稅。”施正文告訴《法人》記者，房地產稅立法通過后，并不代表可以同時在全國所有城市鋪開，因為各地市場狀況不同，價格差別非常大。那么對于稅率等各角度的考慮就需要更加細化，否則一旦出現(xiàn)不科學、不合理的情況，將給稅種推行帶來瓶頸。

  與此同時，還應該對房地產稅的征收情況建立有效的申訴機制，出現(xiàn)爭議是正常的，爭議之后如何審查和解決，也是需要考慮的。

  此次《條例》的實施，以及接下來可能的房地產稅開征，對于規(guī)范房地產市場、保護公民私有物權等多方面大有裨益。更重要的是，不動產登記的施行和房地產稅的開征，還將大大提高樓市調控的科學性、針對性與有效性，是中國房地產市場健康發(fā)展不可或缺的重要保障。