“房利美和房地美背后的隱性政府擔(dān)保意味著利潤被私有化，損失卻被社會化。如果兩家公司業(yè)績良好，盈利頗豐，股東們就坐享其成，一旦經(jīng)營不順或時局不佳，華盛頓就負(fù)責(zé)收拾殘局。”
——著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅·克魯格曼（Paul Krugman）
火熱的7月，美國次貸危機(jī)正式登臺演出逾一年，不過這場大戲并沒有謝幕的趨勢，反而愈發(fā)聲勢浩大。今年以來投行因巨額減計或斷臂自救或黯然退場，這僅僅是迎來了小高潮，次貸危機(jī)很快又拉來了兩名重量級演員助陣——聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會（Fannie Mae， 以下稱“房利美”）和聯(lián)邦住房貸款抵押公司（Freddie Mac，以下簡稱“房地美”）。
在與華爾街相隔萬里的中國，房利美和房地美同樣是七月份頻頻出鏡的新聞熱點(diǎn)。因?yàn)檫@次的兩“房”危機(jī)不僅僅是兩家美國房貸公司資產(chǎn)負(fù)債表上的數(shù)字變化，還與世界多個國家央行及金融機(jī)構(gòu)總價值約1.5萬億美元的投資息息相關(guān)。
雖然中國持有房利美和房地美債券的具體金額目前不得而知，根據(jù)美國財政部的最新數(shù)據(jù)，到2007年6月止，中國是美國政府債券的最大投資者，持有3760億美元美國政府機(jī)構(gòu)發(fā)行的長期債券，可以肯定的是，其中有很可觀的一部分與房利美和房地美有關(guān)。
經(jīng)過數(shù)十天的焦慮之后，來自各國央行和媒體的觀眾們暫時松了一口氣。
7月26日，美國國會同意政府對房利美和房地美進(jìn)行援助，并慷慨承諾了3000億美元救市資金。此舉至少讓世界范圍的恐慌告一段落，不過次貸危機(jī)的終場尚不知會在何時上演，又以何種結(jié)局退場。
美國參議院銀行委員會（Senate Banking Committee）主席克里斯托弗。多德（Christopher J. Dodd）坦言：“我們國家正面對多年來最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，目前我們還處在這場危機(jī)的中途�！�
兩“房”登場
今年年初，房利美和房地美還是美國政府眼中的樓市救星，政府曾希望這兩家房貸市場巨頭購買更多的抵押貸款，通過為貸款機(jī)構(gòu)和借貸者提供充足的流動性來抵御住房市場的進(jìn)一步衰退。
房利美成立于1938年，最初是一家政府機(jī)構(gòu)，1968年成為私人股份制公司。為了打破房利美的壟斷，美國國會于1970年創(chuàng)設(shè)了房地美。它們在美國房貸市場的工作，類似于“倒?fàn)敗薄?/p>
兩家公司從銀行批發(fā)購買到美國的優(yōu)質(zhì)住房抵押貸款，一方面銀行樂于將貸款抵押兌現(xiàn)從而能夠進(jìn)行更多的貸款，另一方面公司低價購得優(yōu)質(zhì)房貸，成批的打包生成住房抵押貸款債券（MBS）再加價出售。在上世紀(jì)80年代，房地美和房利美在房貸融資市場的份額迅速膨脹，并成功上市。
去年發(fā)端于次級按揭市場的危機(jī)迅速蔓延，導(dǎo)致市場融資困難重重。如果沒有房地美和房利美承諾購買住房抵押貸款，即使是面對優(yōu)質(zhì)客戶，銀行也不會放貸，毫無疑問，那將導(dǎo)致住房市場更加冰冷。于是，兩家公司的市場地位愈顯重要，在政府寄予厚望之下，僅今年1月份，兩家公司就購買了當(dāng)月住房抵押貸款中的80%.
據(jù)統(tǒng)計，目前美國住房抵押貸款的總市值約12萬億美元，房利美和房地美占比超過一半，兩家公司自己持有約1.5萬億美元的MBS，其余部分由公司提供擔(dān)保并已經(jīng)出售給投資者。
當(dāng)然，“倒?fàn)敗钡幕钣嫴⒎且粍谟酪荩魏瓮顿Y總是有風(fēng)險存在。當(dāng)某一筆MBS對應(yīng)的借貸人不能及時還貸時，房利美和房地美必需回購這些債務(wù)，這種行為將直接導(dǎo)致兩家公司的資產(chǎn)減計。
如今，半年過去了，兩名施救者不僅沒能讓住房市場出現(xiàn)回暖的跡象，反倒自身陷入危機(jī)，等待救援。
次貸危機(jī)上演以來，美國住房抵押貸款的違約率大幅上升，美國財長保爾森（Henry M. Paulson）曾于7月9日抵押貸款論壇上無奈的說：“布什政府已經(jīng)在盡力，遺憾的是仍然有大量違約無法阻止。2007年，失去房屋贖回權(quán)的案例有150萬件，有預(yù)測認(rèn)為今年將增加到250萬件。”
據(jù)蘇格蘭皇家銀行（The Royal Bank of Scotland）統(tǒng)計，今年3月至5月，房利美新增129億美元投資并增加了630億美元的購買要約。房地美也毫不遜色，同一時期增長的投資和購買要約分別為7000億美元和1130億美 元。
然而美國聯(lián)邦住房公司監(jiān)管辦公室（Office of Federal Housing Enterprise Oversight，下稱OFHEO） 公布的數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，房利美和房地美的核心資本金分別為427億美元和383億美元。
需要埋單的債務(wù)與公司自身資金的鴻溝如何填補(bǔ)？兩“房”不得不通過融資來增強(qiáng)埋單的底氣和實(shí)力。
今年5月，房利美和房地美相繼宣布募集資金的計劃，且兩項(xiàng)計劃均超過60億美元，這兩筆融資需求觸發(fā)了市場的敏感神經(jīng)。一位前美聯(lián)儲官員稱兩家公司沒有足夠的償付能力，且瑞銀（UBS）發(fā)布了對房地美的負(fù)面報告。“金融系統(tǒng)不穩(wěn)定”的普遍憂慮加上空頭們居心叵測的推波助瀾，唱空兩家公司的聲音此起彼伏。
不久，華爾街某投行的一位分析師出言警告說，一項(xiàng)正在審議中的新會計準(zhǔn)則可能迫使兩家公司的再次融資超過百億美元。
在傳言和恐慌中，房利美和房地美難以自拔。
7月7日（周一），紐約股市遭遇黑色星期一，也就是這一天，房利美和房地美正式踏上了次貸危機(jī)的大舞臺。兩家公司的股票遭遇巨大拋盤，房利美下挫約16％，房地美當(dāng)日跌幅則達(dá)18％。
盡管7月8日，OFHEO的負(fù)責(zé)人洛克哈特（James Lockhart）特意出面澄清：“房利美和房地美資本金充足，不會受到所謂的新會計準(zhǔn)則影響，并且有能力渡過這場危機(jī)�！蓖瑫r，兩家公司分別發(fā)表聲明稱公司資產(chǎn)狀況良好和穩(wěn)定。市場反應(yīng)卻趨向于保守和悲觀，兩家公司股價的下跌未因此止步。
7月9日，圣路易斯聯(lián)儲（St. Louis Federal Reserve）前主席威廉。普爾（William Poole）宣稱房利美與房地美資不抵債，很可能需要政府出資相助。兩家公司的股價應(yīng)聲下跌，均探至20年來的最低點(diǎn)。
7月11日（周五），房利美收于10.25美元／股，單周跌幅為30%，房地美股價下行勢頭更猛，以7.75美元／股的收盤價，相對于周一的開盤價下降約45%.回首今年年初的股價，更只能抬頭仰視——今年1月2日至7月11日，房利美和房地美的跌幅分別為74%和77%.
可以說兩“房”股價的下挫源于市場對其資本金不足的猜疑，不過這場驚心動魄的表演卻沒有局限于股市，而是震動了全美資本市場乃至全球。
據(jù)全球第二大對沖基金——水橋聯(lián)合（Bridgewater Associates Inc.）的估計，兩家公司在次貸危機(jī)中的損失有望達(dá)到1.6萬億美元。
曾經(jīng)對次級債出爾反爾的信用評級機(jī)構(gòu)也來湊熱鬧。7月11日，穆迪（Moody's）下調(diào)了兩家公司的金融和股票評級，此舉的直接后果是兩家公司以后的融資成本將上升。有統(tǒng)計顯示，7月中旬兩家公司的借款成本已經(jīng)被推到3月份以來的最高值。
同時，市場對房價和經(jīng)濟(jì)的信心大打折扣，進(jìn)一步加劇了住房銷售的下滑和違約率的上升。
更糟糕的是，如果房利美和房地美因?yàn)槎虏蛔∵@個大窟窿而撂挑子，所有發(fā)放美國住房抵押貸款的銀行都將岌岌可危，屆時，這些銀行的惟一選擇就是進(jìn)行數(shù)百億美元的融資。
“房利美和房地美的問題關(guān)系到成千上萬美國人能否繼續(xù)擁有他們的住房�！泵绹埠忘h總統(tǒng)候選人約翰。麥凱恩（John Mccain）就曾直言道。
房地美和房利美僅持有一部分自己發(fā)行的MBS，其余部分都出售給債券投資者。由于兩家公司均為住房抵押貸款的違約提供擔(dān)保，而公司背后又有美國政府的身影，這兩家公司發(fā)行的MBS可謂是有與生俱來的雙重保險，受到青睞是順理成章的。
兩家公司對外標(biāo)榜MBS“和財政部發(fā)行的債券相比，具有同樣的風(fēng)險，更有競爭力的價格”。因此，世界各地的養(yǎng)老基金、共同基金、銀行、主權(quán)財富基金以及央行的外匯儲備等均將其視為與美國國債信譽(yù)相同的投資品種，初步估計美國之外的投資者持有這兩家公司發(fā)行的MBS總價值在1.5萬億美元左右。即使只是其中的1/10出現(xiàn)問題，后果也不堪設(shè)想。
難怪紐約一家債券研究機(jī)構(gòu)CreditSights的分析師理查德�；舴蚵≧ichard Hofmann）評論稱：“美國政府的國際信用危如累卵�！�
還有分析師說如果美國的信用不再得到海外投資者的認(rèn)可，投資者將放棄投資美國的一切領(lǐng)域，那么以后美國人的汽車、信用卡等等貸款都會受到影響。
政府救場
“我們并不擔(dān)心手中的債券，如果房利美和房地美真的有問題，美國政府一定會插手解決�！比虻谖宕笤俦ｋU公司——漢諾威（Hannover Re）的新聞發(fā)言人如此評述，漢諾威承認(rèn)持有兩家公司發(fā)行的債券，合計1990億美元。
這番話代表了許多投資者的心思——他們沒有對手中的兩“房”債券憂心忡忡，篤定美國政府不會袖手旁觀。
美國總統(tǒng)大選也成為外界對兩“房”債券胸有成竹的理由。有評論認(rèn)為：鑒于住房按揭貸款市場已經(jīng)制造了太多麻煩，在大選前的重要時期，布什政府將盡其所能的保證房利美和房地美的資金需求，避免有更多的銀行倒閉。
不管是迫于國內(nèi)的多重壓力，還是擔(dān)心對外的信用崩潰，總之美國政府正在以積極的行動捍衛(wèi)房利美和房地美的安全。
而且，這一次美國政府汲取了救援貝爾斯登的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，深諳“救場如救火”的道理。
兩“房”股價狂瀉一周后的那個周末，即7月13日，保爾森急不可待的強(qiáng)調(diào)“房利美和房地美在住房市場上占據(jù)了核心位置，今后還將繼續(xù)發(fā)揮這樣的重要作用�！� 這一表態(tài)給海內(nèi)外投資者吃下了一顆定心丸，美國政府從房利美和房地美的幕后直接走到了臺前。
保爾森還向國會遞交了三項(xiàng)提議，旨在幫助兩家公司渡過難關(guān)。
一是授權(quán)財政部更高的資金額度以保證兩“房”的流動性充足；其次，允許財政部通過購買一部分兩“房”的股權(quán)向其提供資本金；另外，指派美聯(lián)儲為這類公司的直接監(jiān)管者，由美聯(lián)儲來重新制訂該行業(yè)的經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)。
同一天，輿論救市的辦法也應(yīng)運(yùn)而生。美國證券交易委員會（Securities and Exchange Commission，以下簡稱“SEC”）在官方網(wǎng)站上登出了新聞稿，宣布即日起將與有關(guān)部門聯(lián)手調(diào)查故意傳播虛假消息，影響股票交易的事件。
兩天后，SEC還堅決采取了罕見的直接干預(yù)，宣布立即采取行動對不當(dāng)?shù)淖隹战灰走M(jìn)行監(jiān)控和限制，重點(diǎn)保護(hù)兩“房”以及四家華爾街投行等大型金融企業(yè)的股票。
美聯(lián)儲主席伯南克（Ben Bernanke）也沒有閑著，他忙于在國會的聽證會上充當(dāng)保爾森的說客，極力說服議員們早日著手于兩“房”的援助。并在7月16日使出了看家本領(lǐng)——將美聯(lián)儲的貼現(xiàn)窗口向房利美和房地美開放。
要知道，當(dāng)一家美國金融企業(yè)陷入四面楚歌的時候，最后能指望的就是從貼現(xiàn)窗口獲取貸款，此前這項(xiàng)應(yīng)急服務(wù)僅面向商業(yè)銀行，自從今年3月對投行破例之后，這成為了美聯(lián)儲救市的一大法寶，目前作為保爾森計劃獲國會審批前的臨時保障措施，防止兩家公司重蹈貝爾斯登的覆轍。
保爾森也在極力慫恿眾議院共和黨議員盡快通過法案，落實(shí)其早先提出的“三管齊下”方案。隨后一個周末，7月20日保爾森通過電視演講重申：“我們肯定能得到國會的支持，因?yàn)樽h員們知道這兩家公司對國家而言是多么重要�！�
終于，對房利美和房地美的緊急援助于7月26日獲得美國參議院的投票通過。國會對保爾森的方案給予了部分肯定，一方面提出設(shè)立一個全新的監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房利美和房地美，另一方面將授權(quán)財政部可以動用政府資金確保兩家公司不會關(guān)門倒閉，為適應(yīng)財政部救助行動的需要，國會還將國家借款的上限增加了8000億美元至10.6萬億美元。
某華盛頓智囊機(jī)構(gòu)的高級合伙人——大衛(wèi)。阿布拉莫維茲（David Abromowitz）形象地比喻道：“我們的住房市場患了心臟病，而這次國會的議案就像是對心臟病人進(jìn)行心肺復(fù)蘇一樣，必要且及時�！�
較之今年3月解決貝爾斯登危機(jī)的情況，這次除了兵貴神速，美國政府的救援策略也體現(xiàn)了“標(biāo)本兼治”。保證房利美和房地美的資本金及流動性就如心肺復(fù)蘇對心臟病人一樣，只能暫時的解除病人的死亡威脅，而整場危機(jī)亟待斬草除根——如何有效控制住房抵押貸款市場的違約率上升和成交量下降。
國會計劃撥款3000億美元建立專項(xiàng)基金，幫助償付有困難的住房貸款借貸人。并將直接撥款40億美元面向普通民眾，讓已經(jīng)斷供、違約的借貸人能夠進(jìn)行再融資而重新買回住房。該議案還包含了150億美元與住房市場相關(guān)的稅收減免方案，其中一項(xiàng)優(yōu)惠是購第一套房可享受7500美元的稅額減免。
當(dāng)然，矛盾是普遍存在的。美國政府的慷慨解囊不可能贏得所有人的掌聲。
參議員查克。哈格爾（Sen. Chuck Hagel）就對政府的出手相救深表不滿，他在給保爾森的信中提到：“當(dāng)公司股價和投資者信心陡然下降的時候，兩家公司的管理層無動于衷，依然享受著上千萬美元的高薪，我不明白為何要浪費(fèi)納稅人的錢去向他們提供幫助�！�
查克。哈格爾的指責(zé)并非空穴來風(fēng)。OFHEO的調(diào)查結(jié)果表明，2007年房利美的資產(chǎn)減計稅前為48億美元，房地美則高達(dá)150億美元。然而，巨額損失并未對兩家公司高管造成負(fù)面影響，他們豐厚的獎金分毫不差，房利美和房地美的CEO在2007年領(lǐng)取的薪酬分別是1220萬美元和1980萬美元。
另一個備受爭議的問題則是兩“房”的權(quán)利和義務(wù)不對等，私人公司的性質(zhì)卻享有政府機(jī)構(gòu)的特權(quán)。美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅�？唆敻衤≒aul Krugman）日前撰文提出質(zhì)疑：“房利美和房地美背后的隱性政府擔(dān)保，意味著利潤被私有化，損失卻被社會化。如果兩家公司業(yè)績良好，盈利頗豐，股東們就坐享其成，一旦經(jīng)營不順或時局不佳，華盛頓就負(fù)責(zé)收拾殘局�！�
終點(diǎn)還有多遠(yuǎn)？
也許有人不解，次貸危機(jī)與美國次級按揭貸款有直接聯(lián)系，而房利美和房地美只是經(jīng)營優(yōu)質(zhì)房貸的相關(guān)衍生品，他們怎么會受到如此大的牽連呢？
“兩家公司陷入困境有兩個原因。很大程度上是因?yàn)槊绹績r泡沫太大，現(xiàn)在泡沫破滅了，不難理解房價下跌空間同樣很大�！北Ａ_�？唆敻衤治鰞伞胺俊蔽C(jī)時表示，“另一個原因是監(jiān)管當(dāng)局沒有嚴(yán)格按照借貸情況要求房利美和房地美準(zhǔn)備相應(yīng)的資本金，哪怕是輕微的資產(chǎn)縮水，公司也不能承受。”
兩“房”的高杠桿率是不爭的事實(shí)，這與其政府背景有著密不可分的關(guān)系。據(jù)CreditSights推測，如將對沖交易考慮在內(nèi)，房利美和房地美進(jìn)行的衍生品交易總價值為2.3萬億美元，其直接監(jiān)管者OFHEO提供的數(shù)據(jù)表明，2007年底兩家公司的核心資本共計832億美元，粗略推算下來，兩家公司的杠桿率不低于27倍，很難想像，任何一家私人銀行或金融公司會被允許從事這樣高風(fēng)險的經(jīng)營活動，更別說獲得“AAA”的最高信用評級。
早在2004年的一次國會演講中，時任美聯(lián)儲主席的格林斯潘（Alan Greenspan）就曾質(zhì)疑這兩家公司運(yùn)用的高杠桿是否合理，顯然在當(dāng)時未引起足夠的重視。
如今，無奈開出3000億美元的支票，美國政府顯然嘗到了“疏于監(jiān)管”所釀成的苦果。國會決議設(shè)立新的監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房利美和房地美在內(nèi)的所有美國房貸公司，同時制訂新的行業(yè)規(guī)則以控制經(jīng)營風(fēng)險。不過從新部門的創(chuàng)建到新規(guī)則的付諸實(shí)施，不可能一蹴而就，數(shù)月甚至一年以上的時間才能一切準(zhǔn)備就緒，更何況短時間內(nèi)很難看到真正的效果。
保羅�？唆敻衤壑械牧硪蛔锟�?zhǔn)住績r暴跌，短時間內(nèi)，市場的悲觀恐怕難以逆轉(zhuǎn)。
美國瓦喬維亞銀行（Wachovia Corporation）的研究報告預(yù)測房價真正的低谷在2009年底或者2010年一季度，而目前只是處于這條下降曲線的中間位置。從美國房價的歷史表現(xiàn)來看，這一預(yù)測不無道理。
上世紀(jì)90年代，美國房價和城市居民收入一直有著極大的相關(guān)性，如果按照這個規(guī)律，20個城市房屋銷售價格指數(shù)（20-city S&P/Case-Shiller home price index）需要下降35%，而截至今年6月，該指數(shù)降幅為17.5%
另一個證據(jù)是美國勞動統(tǒng)計局（the Bureau of Labor Statistics）的研究，上世紀(jì)80年代到1997年，美國城市住房的租價和售價保持著穩(wěn)定的關(guān)系，那么較之最高點(diǎn)，20個城市房屋銷售價格指數(shù)需下滑40%才能與目前的租金水平相稱。
同樣，來自全美房地產(chǎn)商協(xié)會（National Association of Realtors，下稱NAR）的結(jié)論支持房價的進(jìn)一步下跌。其公布的NAR價格主要針對中產(chǎn)階級的住房，去年至今該價格已經(jīng)下降了11.2%，NAR根據(jù)家庭收入等因素推測，此輪房價調(diào)整的總幅度應(yīng)該為17.2%.
每一個研究模型盡管采用的方法不同，卻都向我們提示著美國樓市的嚴(yán)冬剛剛過去了一半。無論是去年登場的次級債市場崩盤，還是現(xiàn)在房利美和房地美的舉步維艱，都與美國樓市有著脫不了的干系。
次貸危機(jī)這場大戲開演不久，人們還為“美國經(jīng)濟(jì)是否會衰退”爭論不休，如今，已經(jīng)沒有人懷疑美國正經(jīng)歷著二戰(zhàn)以后形勢最為嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
離謝幕還有多久？
套用美國經(jīng)濟(jì)掌門人保爾森的話——“與最初的預(yù)期相比，危機(jī)將持續(xù)更加漫長�！边@場大戲?qū)^續(xù)高潮迭起，好戲還在后頭。
