北京合作建房組織雖歷經(jīng)了三年的努力，但拿地工作卻依然廣種無(wú)收在廣州的合作建房者們開(kāi)始在拿到的地塊上建第一個(gè)合作建房項(xiàng)目時(shí)，以于凌罡為首的北京合作建房參與者們卻再度失望了。他們雖歷經(jīng)了三年的努力，拿地工作卻依然廣種無(wú)收。
3月19日，北京市國(guó)土局發(fā)布消息稱(chēng)，北京市花園北路25號(hào)地被華紡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、江蘇恒佳置業(yè)有限公司（投標(biāo)聯(lián)合體）競(jìng)得，成交價(jià)格1.238486億元。
于凌罡曾為通過(guò)投標(biāo)拿下這塊地付出巨大努力，如今卻花落別家。拿地似乎成了北京合作建房組織面前不可逾越的障礙。
合作建房遭遇五連敗
北京市土地儲(chǔ)備中心公布的花園北路25號(hào)地塊標(biāo)底價(jià)為9310萬(wàn)元，依此計(jì)算，投標(biāo)價(jià)1.18億元為最優(yōu)標(biāo)價(jià)。由于土地采取招標(biāo)方式出讓?zhuān)⒎莾r(jià)高者得，投標(biāo)價(jià)格超過(guò)標(biāo)底價(jià)20%，即超過(guò)1.18億元將只會(huì)象征性得到2分。因此，投標(biāo)價(jià)格過(guò)高也不行。
算上藍(lán)城（北京合作建房組織成立的公司），一共有9家企業(yè)或投標(biāo)聯(lián)合體參加了這塊地的競(jìng)標(biāo)。開(kāi)標(biāo)結(jié)果表明，9家投標(biāo)者中有5家標(biāo)價(jià)命中“環(huán)心”，投標(biāo)價(jià)格在1.18億元左右。藍(lán)城標(biāo)價(jià)最低，9900萬(wàn)元的標(biāo)價(jià)是唯一在1億元以下的。
不過(guò)，這次藍(lán)城好像已經(jīng)解決了資金難題，像其他開(kāi)發(fā)商一樣，其承諾地價(jià)款會(huì)一次付清。但“開(kāi)發(fā)商資質(zhì)”一項(xiàng)卻成為了藍(lán)城的弱項(xiàng)，這一項(xiàng)分值是10分，其他投標(biāo)者資質(zhì)多為一級(jí)或二級(jí)，藍(lán)城的資質(zhì)一項(xiàng)卻為“暫無(wú)”。
等待藍(lán)城的結(jié)局，恐怕早已注定是再一次失敗。在此之前，藍(lán)城已先后在新中街1號(hào)地，芍藥居甲2號(hào)地塊，工體4號(hào)地、大屯地塊等“拿地攻堅(jiān)戰(zhàn)”中吃到了四連敗。此時(shí)的于凌罡就像希臘神話中被上帝懲罰的西西弗斯一樣，一次又一次費(fèi)盡艱辛把石頭推上山頂，石頭卻一次又一次從山頂滾落。
于凌罡告訴記者，由于合作建房者們是自住性建房，不對(duì)社會(huì)發(fā)售，因此，把地給合作建房組織不會(huì)出現(xiàn)爛尾樓、囤積地情況。而且，合作建房組織的資金籌集有保證，所有錢(qián)已經(jīng)存放在指定資金監(jiān)管賬戶，不會(huì)出現(xiàn)拖欠銀行貸款等問(wèn)題。最重要的是，合作建房組織承諾，在花園北路地塊上建設(shè)的住宅80%以上將是小戶型，均價(jià)在每平方米6500元左右，比附近樓盤(pán)每平方米11000元的均價(jià)低出很多，對(duì)抑制周邊房?jī)r(jià)能起到一定作用。
北京土地儲(chǔ)備中心市場(chǎng)部部長(zhǎng)田鋒告訴記者，政府也在考慮社會(huì)價(jià)值問(wèn)題，而且已經(jīng)把這項(xiàng)算進(jìn)了“綜合印象”評(píng)分里。不過(guò)，“綜合印象”分僅有5分，即使藍(lán)城得到滿分，仍難以追回在“開(kāi)發(fā)資質(zhì)”一項(xiàng)中輸?shù)舻姆謹(jǐn)?shù)。
不改變游戲規(guī)則，合作建房前途渺茫
于凌罡也知道，在現(xiàn)行的土地“招拍掛”規(guī)則下，合作建房拿地非常困難。由于目前的拿地游戲規(guī)則是為開(kāi)發(fā)商們量身定制的，因此，合作建房組織要么變身為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，要么就要選擇合作者。
顯然，后者對(duì)藍(lán)城來(lái)說(shuō)更現(xiàn)實(shí)一些。不過(guò)，尋求有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商們合作并不是一件容易事。合作建房形式目前并不被大多數(shù)開(kāi)發(fā)商所接受，在開(kāi)發(fā)商眼里，普遍存在“合作建房會(huì)搶開(kāi)發(fā)商飯碗”想法。
“試想一下，全國(guó)各地合作建房如雨后春筍般出現(xiàn)，不就意味著全國(guó)各地開(kāi)發(fā)商們要無(wú)米下鍋？”一位開(kāi)發(fā)商老總告訴記者，在一切政策未明了的情況下，開(kāi)發(fā)商們寧愿對(duì)合作建房保持沉默態(tài)度。
在這種情況下，藍(lán)城從開(kāi)發(fā)商圈里找到有實(shí)力的合作伙伴已是很難。于凌罡也意識(shí)到了這點(diǎn)，他呼吁土地管理部門(mén)改變土地“招拍掛”的游戲規(guī)則，制定一套容納更多建房形式的土地出讓制度。
“據(jù)我們調(diào)查，北京市約有8000萬(wàn)平方米的土地被囤積�！庇诹桀刚f(shuō)，目前，北京85%的房地產(chǎn)項(xiàng)目三年內(nèi)無(wú)法按時(shí)交付，35%的項(xiàng)目甚至十年內(nèi)無(wú)法交付。很多開(kāi)發(fā)商拿地回家僅僅是為了囤積，夢(mèng)想著靠土地升值賺地錢(qián)。大量土地閑置是對(duì)資源的浪費(fèi)，同時(shí)對(duì)政府稅收也是損失。
于凌罡說(shuō)，大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是分為土地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)等六個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)進(jìn)行的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商僅僅是一個(gè)連接這六個(gè)環(huán)節(jié)的紐帶，而在國(guó)內(nèi)這一規(guī)則被扭曲，開(kāi)發(fā)商既是拿地的公司，又是設(shè)計(jì)的公司，更是賣(mài)房子的公司。一切房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)皆被開(kāi)發(fā)商控制，其直接后果是在市場(chǎng)需求大于供給時(shí)，開(kāi)發(fā)商利用壟斷哄抬房?jī)r(jià)。
于凌罡還建議有關(guān)部門(mén)對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)實(shí)行問(wèn)責(zé)制度，實(shí)行“誰(shuí)做主的地，誰(shuí)負(fù)責(zé)”體制，經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)手中拍出去的地，如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有開(kāi)發(fā)或被開(kāi)發(fā)商囤積，應(yīng)追究評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的責(zé)任。
合作建房遭開(kāi)發(fā)商狙擊
在財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的夾擊下，合作建房組織越發(fā)顯得勢(shì)單力薄。在大屯地塊的競(jìng)爭(zhēng)中，保利地產(chǎn)以高出對(duì)手1億多元的報(bào)價(jià)輕松摘牌，而面對(duì)這一天價(jià)，于凌罡及藍(lán)城的合作者們只有搖頭輕嘆。
“合作建房一要控制房?jī)r(jià)，二要根據(jù)自己的實(shí)力，選取總價(jià)不太高的地塊參與�！备鶕�(jù)于凌罡摸索出的北京土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)驗(yàn)，藍(lán)城不能與大開(kāi)發(fā)商正面沖突。于是，花園北路25號(hào)地成為藍(lán)城四連敗之后，苦心尋覓到的合適地塊。
然而，事實(shí)出乎于凌罡的意外�；▓@北路25號(hào)地不但有住總等有實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商參與投標(biāo)，還吸引了有地產(chǎn)教父之稱(chēng)的任志強(qiáng)旗下的華遠(yuǎn)盈都房地產(chǎn)公司。
令人不可思議的是，一向在拿地方面頗有研究的華遠(yuǎn)這次報(bào)出了1.35億元的最高價(jià)，而根據(jù)招標(biāo)規(guī)則，這一報(bào)價(jià)同樣屬于“沒(méi)戲”。
華遠(yuǎn)與藍(lán)城報(bào)價(jià)一個(gè)最高，一個(gè)最低，兩者報(bào)價(jià)相差近4000萬(wàn)元。
當(dāng)天到場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代表大都拒絕記者采訪，在投標(biāo)工作結(jié)束后匆匆離場(chǎng)。一位不愿透露身份的房地產(chǎn)企業(yè)代表告訴記者，如果這次不是合作建房組織參與，這么小的招標(biāo)會(huì)上一般見(jiàn)不到那些巨頭開(kāi)發(fā)商。
于凌罡告訴記者，在這塊土地的現(xiàn)場(chǎng)踏勘工作上，他也遇到了麻煩�！暗谝惶齑螂娫捳f(shuō)沒(méi)時(shí)間，要第二天下午，到了第二天下午又說(shuō)沒(méi)時(shí)間，一直到第三天才讓進(jìn)去，但只讓匆匆看了幾眼，沒(méi)有太多時(shí)間進(jìn)行仔細(xì)查勘�！� 于凌罡說(shuō)，自己參與其中才發(fā)現(xiàn)拿地有多難。
合作建房渴望政策支持
從目前情況來(lái)看，能否獲得政府有關(guān)方面支持，是決定北京合作建房事業(yè)能否獲得突破的主要因素，但政府方面一直對(duì)此事保持沉默。
北京市建委及北京市國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人都先后拒絕接受記者采訪。北京土地儲(chǔ)備中心市場(chǎng)部部長(zhǎng)田鋒十分謹(jǐn)慎地說(shuō)：“只能告訴你，一切都會(huì)按照規(guī)則來(lái)�！�
據(jù)于凌罡透露，2004年8月，他在北京市國(guó)土局咨詢有關(guān)政策時(shí)，有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人就明確表示，沒(méi)有法律禁止個(gè)人合作建房，而且北京的土地“招拍掛”政策也允許個(gè)人參與，只要個(gè)人合作建房組織能通過(guò)市場(chǎng)途徑拿到地，后續(xù)開(kāi)發(fā)工作不成問(wèn)題。
一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，調(diào)控北京房?jī)r(jià)是北京市政府目前的主要任務(wù)之一。日前，北京市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出了“兩個(gè)一千萬(wàn)”工程，即在未來(lái)五年內(nèi)建成1000萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房和1000萬(wàn)平方米限價(jià)房。北京市政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心十分堅(jiān)決。
“在此前提下，鼓勵(lì)個(gè)人合作建房可以幫助政府盡快實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策�！庇诹桀刚f(shuō)，“希望政府方面盡快出臺(tái)規(guī)范合作建房的法規(guī)，使個(gè)人合作建房事業(yè)得到承認(rèn)�！�
