房地產(chǎn)市場(chǎng)“限外令”出臺(tái)后，外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資并沒(méi)有減少，只不過(guò)轉(zhuǎn)換了方式與目標(biāo)。政策失效的背后，可以看到巨大的市場(chǎng)利益推動(dòng)。
2006年7月，政府相關(guān)部門對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)布了“限外令”（《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》）后，不僅沒(méi)有阻止外資進(jìn)入步伐，其攻城略地的速度反而加快。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2006年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資折合人民幣167億元，同比增長(zhǎng)32.5%.而三季度，利用外資金額上升到了259億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)46.6%.
限外并非禁外逐利是根本原因
在中國(guó)，外資對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注和投入要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。據(jù)記者了解，房地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)幾年成為僅次于通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)的第二大外商投資領(lǐng)域。投資速度之快，資金比例之大，讓本土投資商望塵莫及。
即便是“限外令”出臺(tái)，也沒(méi)能攔截外資成群結(jié)隊(duì)地“殺”入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
就在“限外令”出臺(tái)后不久，一直對(duì)投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持審慎態(tài)度的美國(guó)凱雷集團(tuán)“逆勢(shì)”進(jìn)軍內(nèi)地樓市，將位于上海市閔行區(qū)的總共110套別墅收入囊中。按照市場(chǎng)銷售價(jià)格推算，該筆交易總價(jià)高達(dá)1.2億美元，約9.5億元人民幣。
此后，2006年10月27日，中國(guó)香港華人置業(yè)出價(jià)7.32億元人民幣，在成都拿下近140畝的土地。11月8日，德意志銀行的房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施管理業(yè)務(wù)分支機(jī)構(gòu)RREEF宣布取得珠海中珠股份有限公司“中珠上城”項(xiàng)目50%的股權(quán)。11月16日，由摩根士丹利參股投資的首個(gè)商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目——上海安信商業(yè)廣場(chǎng)正式入市，摩根士丹利與其合作伙伴安信置地（中國(guó)）有限公司共計(jì)投入了15億元人民幣……
一個(gè)個(gè)鮮活的案例不由讓人迷惑：外資有何膽量敢“以身試法”？
中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心主任、美國(guó)格林證券有限公司董事孫飛告訴記者，“雖然出臺(tái)了‘限外令’，但只是提高了門檻，規(guī)范了市場(chǎng)，并沒(méi)有阻礙外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。‘限外令’的出臺(tái)加大了外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資轉(zhuǎn)型，但并沒(méi)有減少它們投資的數(shù)量，只不過(guò)轉(zhuǎn)換了方式與目標(biāo)而已。”
點(diǎn)評(píng)
外資在進(jìn)入某個(gè)具體項(xiàng)目的時(shí)候，會(huì)進(jìn)行充分計(jì)算，他們還是會(huì)得出結(jié)論：雖然交易成本提高，限制增多，手續(xù)增加，但仍能獲得巨大利潤(rùn)。資本是逐利的，無(wú)孔不入，而類似“限外令”這樣的政策出臺(tái)，恐怕只憑一個(gè)“堵”字是不能奏效的。
限制失效 外資曲線進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)
盡管限制外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施嚴(yán)厲，但外資還是可以曲線進(jìn)入。對(duì)此，孫飛認(rèn)為，在高額利潤(rùn)的驅(qū)使下，外商投資都是八仙過(guò)海，各顯神通，進(jìn)入路徑更加多樣化。
據(jù)孫飛介紹，目前外資投資中國(guó)房地產(chǎn)主要有直接購(gòu)買、設(shè)立獨(dú)資公司、購(gòu)買股權(quán)成立合資公司三種方式。2006年8月份，花旗集團(tuán)注資2000萬(wàn)美元參股上海徐房集團(tuán)，以共同開(kāi)發(fā)的形式參與徐匯區(qū)“建業(yè)里”改造工程。該項(xiàng)目就屬于外資入股。
在直接購(gòu)買境內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)方面，2005～2006年6月底，境外投資者在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域投資約83億美元，占同期境內(nèi)全部房地產(chǎn)投資總量（包括土地市場(chǎng)交易）的3%.孫飛認(rèn)為，在限外令出臺(tái)后，自主需求只能夠買一套住宅，會(huì)有力打壓這方面的投機(jī)行為。
外商在華設(shè)立房地產(chǎn)公司方面，截至2006年一季度，僅上海市外資房地產(chǎn)企業(yè)家數(shù)就占到了全市房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的7%，外資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金占全市房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金的27%.在購(gòu)買股權(quán)成立合資公司方面，2005～2006年，與上海房地產(chǎn)企業(yè)合作的項(xiàng)目公司中，國(guó)際上名列前茅的幾家外資基金在股本份額中，由過(guò)去占有5%股份，迅速上升為50%以上。
不僅如此，據(jù)易成棟介紹，外資涌入一國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式有外資債務(wù)、外商直接投資、外商基金投資等。
由于政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)行一連串信貸緊縮，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金緊張，某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在追求高速業(yè)務(wù)擴(kuò)張的同時(shí)，不得不尋求引進(jìn)外資。想通過(guò)金融手段套利的外資地產(chǎn)基金更是加劇了外商投資房地產(chǎn)的熱潮，雖然其既不是房地產(chǎn)的實(shí)際使用者，也不是長(zhǎng)期投資者。
點(diǎn)評(píng)
在開(kāi)放市場(chǎng)條件下，一國(guó)金融泡沫處于不斷膨脹期間，國(guó)內(nèi)旺盛的資金需求和房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤(rùn)必然吸引國(guó)際游資進(jìn)入。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)外資監(jiān)管的目標(biāo)應(yīng)是鼓勵(lì)長(zhǎng)期投資，抑制短期投機(jī)，保護(hù)正常收益，取締不合理的超高收益。出臺(tái)的“限外令”政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這樣的調(diào)控深度和高度。政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)和目標(biāo)似乎總有值得商榷的地方。
堵不如疏 政府職能應(yīng)回歸制度建設(shè)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005～2006年，僅海外資本投資北京房地產(chǎn)的項(xiàng)目就將近20個(gè)，總建筑面積在500萬(wàn)平方米以上，涉及投資總額近30億元人民幣。其手筆之大令人驚嘆。
事實(shí)上，外資不僅僅是對(duì)北京青睞有加，孫飛對(duì)記者表示，“外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資的分布有明顯特點(diǎn)，集中于首位城市，集中于豪華地段，集中于高端住宅市場(chǎng)、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓。上海、廣州、深圳這些城市化程度較高的城市都是外資進(jìn)入的目標(biāo)”。
易成棟認(rèn)為，外資進(jìn)入彌補(bǔ)了我國(guó)的資本缺乏，帶來(lái)了先進(jìn)的管理技術(shù)和創(chuàng)新觀念。但負(fù)面效應(yīng)在于，外資集中于高端市場(chǎng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。其以非長(zhǎng)期持有為主，追求短期迅速變現(xiàn)獲得收益，加劇了市場(chǎng)波動(dòng)。
也有專家認(rèn)為，雖然外資的進(jìn)入可以為快速發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充裕的資金，但也會(huì)直接沖擊境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，特別是中小開(kāi)發(fā)企業(yè)，不利于其成長(zhǎng)。同時(shí)，其勢(shì)必影響境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平上漲，產(chǎn)生泡沫。
支持的觀點(diǎn)認(rèn)為，這些外資的注入在推動(dòng)境內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，也會(huì)迫使中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改進(jìn)技術(shù)和設(shè)備、強(qiáng)化創(chuàng)新及管理理論，將進(jìn)一步提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給水平。
孫飛認(rèn)為，對(duì)一些理性規(guī)范的投資資金來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是進(jìn)入房地產(chǎn)的好機(jī)會(huì)，從中長(zhǎng)期角度考慮，是能夠獲得較大利潤(rùn)的。雖然門檻高了，短期的投機(jī)性資金肯定會(huì)減少，但中長(zhǎng)期的投資不受影響。
點(diǎn)評(píng)
暫且不論外資進(jìn)入是利多還是弊多，有一點(diǎn)可以肯定：外資無(wú)孔不入，而且經(jīng)常以不可預(yù)料的非正常途徑和方式進(jìn)入，他們的步伐是不可阻擋的。既然無(wú)法阻擋，政府在制定相關(guān)政策的時(shí)候就應(yīng)該把重點(diǎn)放在加強(qiáng)金融制度建設(shè)、提高房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化水平等方面，從而創(chuàng)造有利于境外長(zhǎng)期投資者進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境。政府在監(jiān)督管理的同時(shí)，更應(yīng)該讓市場(chǎng)發(fā)揮自我調(diào)節(jié)配置的功能，多借助無(wú)形之手。
