SOHO中國(guó)上市了，面對(duì)媒體，潘石屹回答了對(duì)SOHO中國(guó)上市前后的眾多質(zhì)疑10月8日，“十。一”黃金周結(jié)束的第一天，SOHO中國(guó)（0410. HK）在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市。首個(gè)交易日收盤報(bào)收9.55港元，比上市價(jià)8.3港元上漲了15.06%.
質(zhì)疑一：
何以選擇低調(diào)上市
潘石屹是個(gè)愛(ài)炒作的人，更是個(gè)會(huì)炒作的人，他所出售的樓盤會(huì)因?yàn)椤芭耸佟比齻�(gè)字而省去高額的廣告費(fèi)。盡管如此，SOHO中國(guó)上市之前，面對(duì)眾多評(píng)論甚至誤讀，潘石屹一直保持低調(diào)。這顯然不是老潘的風(fēng)格。
《新財(cái)經(jīng)》：今年年初采訪您的時(shí)候，曾提到了上市的問(wèn)題。您給了我四個(gè)字的回復(fù)：“無(wú)可奉告”，當(dāng)時(shí)是出于什么考慮？
潘石屹：這是香港聯(lián)交所的規(guī)定。企業(yè)上市之前有一個(gè)靜默期，靜默期間不能對(duì)媒體透露任何關(guān)于上市的信息。
《新財(cái)經(jīng)》：但很多企業(yè)都會(huì)借上市之機(jī)進(jìn)行炒作，這似乎已經(jīng)成為市場(chǎng)潛規(guī)則。
潘石屹：這是不符合規(guī)定的。
《新財(cái)經(jīng)》：那么，2002年，SOHO中國(guó)的高調(diào)宣傳豈不是沒(méi)有符合規(guī)則？（SOHO中國(guó)早在2002年就打算在美國(guó)和香港同時(shí)上市，但潘石屹當(dāng)時(shí)的高調(diào)反而使SOHO中國(guó)上市計(jì)劃最終流產(chǎn)）
潘石屹：上一次還不是因?yàn)闆](méi)遵守靜默期規(guī)定的問(wèn)題。關(guān)鍵是2002、2003年整個(gè)證券市場(chǎng)比較低迷。同時(shí)，發(fā)生了一些對(duì)證券市場(chǎng)有影響的事件：第一是美國(guó)的安然事件；第二是美國(guó)準(zhǔn)備打伊拉克，我記得美國(guó)是在2003年3月開(kāi)始攻打伊拉克。當(dāng)時(shí)，我們準(zhǔn)備在香港和美國(guó)同時(shí)上市，但安然事件及伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)影響了上市進(jìn)程。第三，2003年的“非典”對(duì)北京經(jīng)濟(jì)影響很大，選擇這個(gè)時(shí)候上市，時(shí)機(jī)不好。不過(guò)，我們還是嚴(yán)格遵守了靜默期的規(guī)則。
《新財(cái)經(jīng)》：從年初到9月底，這段靜默期的確很長(zhǎng)。靜默期間會(huì)有很多聲音被誤讀，您是怎樣處理的？
潘石屹：靜默期是一個(gè)很痛苦的過(guò)程。
我們是2007年1月8日開(kāi)會(huì)開(kāi)始籌備上市的，10月8日掛牌。也就是說(shuō)，在9月29日之前不允許對(duì)外談及任何與上市有關(guān)的話題。很多媒體報(bào)道說(shuō)SOHO中國(guó)上市要募集4億美元，也有說(shuō)5億美元的，還有說(shuō)6億美元的。其實(shí)，他們說(shuō)的都不對(duì)，但我也不能站出來(lái)反駁，這樣就相當(dāng)于承認(rèn)有上市這回事了。
實(shí)際上，直到9月9日才確定價(jià)格區(qū)間，資金額度也隨之確定下來(lái)。最后的價(jià)格于北京時(shí)間2007年9月29日凌晨在舊金山定下來(lái)。實(shí)際上，SOHO中國(guó)募集的資金超過(guò)128億港元。
質(zhì)疑二：
SOHO中國(guó)不符合上市條件
對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備是備受資本市場(chǎng)看重的一個(gè)要素。但是，SOHO中國(guó)僅僅擁有100多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備量，公司業(yè)績(jī)能達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)，SOHO中國(guó)是如何做到的？
《新財(cái)經(jīng)》：SOHO中國(guó)的土地儲(chǔ)備一直不多，您是如何考慮的？
潘石屹：擁有很多土地儲(chǔ)備固然好，可是把土地變成錢，需要很長(zhǎng)的過(guò)程。這其中涉及管理、設(shè)計(jì)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)。其實(shí)，我感覺(jué)到，一些地圈多了的地產(chǎn)公司最后都失敗了。20世紀(jì)90年代初，我曾在海南島圈過(guò)地，還不是虧得一塌糊涂。土地儲(chǔ)備多了，對(duì)公司的資金周轉(zhuǎn)速度和使用效率是非常不利的�，F(xiàn)在還有一個(gè)法律規(guī)定，兩年不開(kāi)發(fā)的土地要無(wú)償收回。所以，圈地圈多了，房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)就很大。
《新財(cái)經(jīng)》：我覺(jué)得，也許您和那家開(kāi)發(fā)商都走了一個(gè)極端，過(guò)多地圈地和過(guò)少地儲(chǔ)備土地都會(huì)產(chǎn)生不同的風(fēng)險(xiǎn)。SOHO中國(guó)在香港上市，土地儲(chǔ)備問(wèn)題是否也困擾了您？
潘石屹：沒(méi)錯(cuò)，我們?cè)谙愀勐费莸臅r(shí)候，感覺(jué)壓力很大。香港對(duì)土地儲(chǔ)備這個(gè)因素非常敏感，所以，他們對(duì)SOHO中國(guó)在土地儲(chǔ)備方面的問(wèn)題問(wèn)得比較多。
香港的土地不多，價(jià)格很高。比如，在中環(huán)的土地價(jià)格貴一點(diǎn)，在天水圍、新界的土地便宜一點(diǎn)，但價(jià)格差距不會(huì)特別大。內(nèi)地與香港不太一樣，北京城里與昌平區(qū)的土地價(jià)格差別非常大，所以，香港人更看重土地儲(chǔ)備。
質(zhì)疑三：
財(cái)務(wù)公開(kāi)例證地產(chǎn)暴利
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本一直是老百姓比較關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，更是多次引發(fā)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)濟(jì)學(xué)家之間口水戰(zhàn)的根源。
《新財(cái)經(jīng)》：商品房的成本一直是開(kāi)發(fā)商回避的話題，包括任志強(qiáng)在內(nèi)，對(duì)此都是緘語(yǔ)默口。SOHO上市后財(cái)務(wù)就要對(duì)外公開(kāi)，這方面您有什么想法？
潘石屹：成本公開(kāi)是必然的，我們的利潤(rùn)率本來(lái)就高。全國(guó)房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)率在經(jīng)濟(jì)普查后是7.7%.利潤(rùn)率高是市場(chǎng)的一個(gè)信號(hào)，說(shuō)明市場(chǎng)缺這樣的產(chǎn)品。
《新財(cái)經(jīng)》：上市以后，SOHO中國(guó)還會(huì)延續(xù)之前的商業(yè)模式嗎？對(duì)未來(lái)是不是有新的規(guī)劃？
潘石屹：我覺(jué)得已有的商業(yè)模式不會(huì)變，SOHO中國(guó)的商業(yè)模式已經(jīng)運(yùn)作了幾年，應(yīng)該是非常成功的。SOHO中國(guó)在過(guò)去十年的發(fā)展過(guò)程中，最關(guān)鍵的問(wèn)題是缺錢。記得當(dāng)年北京市有兩塊地，一塊是汽車摩托車廠，另一塊是第一機(jī)床廠。最后因?yàn)槿卞X，只拿了第一機(jī)床廠這塊地，所以，才有了今天的CCTV新址。如果在十年前有資金支持的話，SOHO中國(guó)會(huì)發(fā)展得更快。
《新財(cái)經(jīng)》：既然缺錢，加之現(xiàn)在A股市場(chǎng)這么火暴，有沒(méi)有考慮回歸A股？
潘石屹：這牽扯到一個(gè)政策問(wèn)題，目前，國(guó)內(nèi)還不允許外國(guó)人購(gòu)買中國(guó)的房子，而SOHO中國(guó)又是在香港上市，產(chǎn)品市場(chǎng)與股票市場(chǎng)是完全錯(cuò)位的。如果能回歸A股市場(chǎng)的話，SOHO中國(guó)的產(chǎn)品市場(chǎng)和股票市場(chǎng)就能結(jié)合了。
《新財(cái)經(jīng)》：在SOHO中國(guó)的招股說(shuō)明書中，您把部分股份轉(zhuǎn)讓給了您的夫人，這背后是否涉及商業(yè)運(yùn)作？
潘石屹：沒(méi)有什么商業(yè)目的，就是一個(gè)家庭的安排。SOHO中國(guó)是紅籌股，是離岸公司。張欣是香港人身份，所以，SOHO中國(guó)一開(kāi)始就在境外和境內(nèi)分別注冊(cè)了公司。并不是因?yàn)橐鲜辛瞬艑?guó)內(nèi)的公司挪到國(guó)外去。
老潘眼里的公眾公司
SOHO中國(guó)上市后，一向我行我素的潘石屹也要改變自己的風(fēng)格，他對(duì)公眾公司有了自己的認(rèn)識(shí)。
《新財(cái)經(jīng)》：SOHO中國(guó)上市，是不是也影響到您個(gè)人風(fēng)格的改變？
潘石屹：風(fēng)格要改變得適合公眾公司，尤其是對(duì)媒體態(tài)度的變化。對(duì)我個(gè)人而言，原來(lái)媒體愛(ài)怎么說(shuō)就怎么說(shuō)，我根本不理�，F(xiàn)在律師反復(fù)告訴我，媒體說(shuō)得不對(duì)的，是對(duì)小股東利益的侵害，你就要反駁。必要時(shí)還要出一些澄清公告，事實(shí)是什么就是什么。
《新財(cái)經(jīng)》：SOHO中國(guó)成為公眾公司后，您的心態(tài)有了怎樣的變化？
潘石屹：我心里面最大的變化是：原來(lái)賺錢多少是我自己的事，我需要負(fù)責(zé)任的就是5800多個(gè)客戶，現(xiàn)在需要負(fù)責(zé)的是50多萬(wàn)股民。
《新財(cái)經(jīng)》：除了您個(gè)人的風(fēng)格有所改變之外，SOHO中國(guó)上市前后是否也有所改變？
潘石屹：公眾公司應(yīng)該接受嚴(yán)格的監(jiān)管，從稅務(wù)、法律等各個(gè)方面。尤其像高盛這樣的投資銀行，上市公司有沒(méi)有不合法的東西它都能查出來(lái)，而且所有的調(diào)查完全是背著企業(yè)完成的。作為全球保薦人，他要把一個(gè)公司推薦給全世界的投資者，是要負(fù)責(zé)任的。
有一件特別有意思的事情，SOHO中國(guó)籌備上市期間，美國(guó)方面有人向高盛提出：在中國(guó)有本書叫《批判潘石屹》，你們調(diào)查過(guò)嗎？高盛當(dāng)時(shí)非常緊張，并去買了一本書，發(fā)現(xiàn)作者是潘石屹，最后才放心。
