中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在長(zhǎng)期的探索中，一種趨于理性的可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)模式正在逐步形成為轉(zhuǎn)移政府和百姓的視線，逃避責(zé)任，目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)商把房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題歸結(jié)為住房保障體系不完善，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)不足，把矛盾都推給了政府。
其實(shí)，房?jī)r(jià)過高的責(zé)任并不在房地產(chǎn)開發(fā)商，也不是緣于政府失職，而是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略的缺失和模式不當(dāng)。要解決中國(guó)目前的問題，首先要研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的整體戰(zhàn)略和宏觀模式。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的缺陷
“正規(guī)市場(chǎng)”不規(guī)范，黑市交易比例高。在土地征用、出讓、轉(zhuǎn)讓，以及土地所有權(quán)和使用權(quán)的出租市場(chǎng)，黑市交易十分猖獗。在農(nóng)村征地市場(chǎng)，農(nóng)民處于弱勢(shì)地位，土地沒有實(shí)現(xiàn)平等自由交換。在城鎮(zhèn)的拆遷市場(chǎng)上，被拆遷居民處于被動(dòng)地位，其財(cái)產(chǎn)權(quán)利沒有得到保障。在城市的二手房交易和房屋租賃市場(chǎng)上，一些中介服務(wù)企業(yè)資質(zhì)差，缺乏誠(chéng)信，致使多層次的住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系遠(yuǎn)未形成。
制度體系不健全，司法保障不完善。目前，土地征用、出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、出租、中介、物業(yè)等市場(chǎng)制度都不健全，房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律并未完善，特別是對(duì)市場(chǎng)中各種侵權(quán)行為的限制和懲罰的具體規(guī)定很少，對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的具體保護(hù)規(guī)定嚴(yán)重欠缺。目前房地產(chǎn)合同履約率不高，侵權(quán)訴訟的結(jié)案率也不高，訴訟保障缺乏。
監(jiān)管執(zhí)行不力，監(jiān)管體系不健全。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府在準(zhǔn)入監(jiān)管、質(zhì)量監(jiān)管和秩序監(jiān)管等方面政出多門，互相交叉扯皮，實(shí)施不力。
住房保障不完善，公共服務(wù)不到位。政府對(duì)中低收入家庭的“住房購(gòu)買租賃補(bǔ)貼”額度不足，范圍不大，對(duì)象不準(zhǔn)。公共部門不能提供有效的房地產(chǎn)檔案信息，也未能提供相關(guān)的市場(chǎng)預(yù)警和預(yù)報(bào)信息。
稅費(fèi)種類不簡(jiǎn)明，稅費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。目前，我國(guó)與房地產(chǎn)有關(guān)的稅多達(dá)12種，收費(fèi)項(xiàng)目不少于幾十種，甚至上百種。稅費(fèi)體系混亂，租、稅、費(fèi)混雜現(xiàn)象嚴(yán)重。稅收結(jié)構(gòu)也不合理，所得稅低，保有稅低，流轉(zhuǎn)稅高。稅費(fèi)征繳方面，偷稅、漏稅和逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。
調(diào)控手段不靈活，部門之間欠協(xié)調(diào)。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系沒有健全，貨幣政策手段難以發(fā)揮作用。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是通過行政手段進(jìn)行，包括土地審批、項(xiàng)目審批、資金信貸審批。各級(jí)政府及部門之間沒有形成信息共享、對(duì)話平等、協(xié)調(diào)配合的決策體系和機(jī)制，政策時(shí)常相互矛盾，宏觀調(diào)控常常難以奏效。
城市戰(zhàn)略與住房保障戰(zhàn)略
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖然龐大，但缺少好的制度基礎(chǔ)，其發(fā)展也沒有整合到一個(gè)深思熟慮的城市化戰(zhàn)略中去。中國(guó)必須實(shí)施整體性的城市化戰(zhàn)略，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一個(gè)穩(wěn)定的“錨”。
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展雖然在中國(guó)如火如荼，但并非如某些開發(fā)商所說，完全是來自“市場(chǎng)需求”因素，而卻在于一些更加詭秘的“潛制度”因素。其中，最重要的便是少數(shù)地方政府與房地產(chǎn)商形成的聯(lián)盟。這一聯(lián)盟的關(guān)鍵，是某些地方官員需要通過大造政績(jī)工程來升官發(fā)財(cái)，而房地產(chǎn)商們需要借助地方權(quán)力完成拆遷任務(wù)，實(shí)現(xiàn)最低成本的暴富，兩者一拍即合。
在這一“發(fā)展過程”中，造成大量的社會(huì)與公共損失，比如環(huán)境破壞、失地農(nóng)民的利益損失、銀行呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家稅收損失被忽視，甚至根本不予考慮。顯然，這既是一種過于短視的發(fā)展方式，也是一種利益分配嚴(yán)重不平衡的分配方式。
在這種增長(zhǎng)模式下，地方官員與房地產(chǎn)商獲得了“暴利”，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一推動(dòng)力，但大多數(shù)人并不能從中分享繁榮和收益，造成了中國(guó)房地產(chǎn)利益的嚴(yán)重分化。
為了滿足居民的基本居住需求，政府需要在制定相關(guān)法律的基礎(chǔ)上，建立適應(yīng)中國(guó)的住房保障體系。在這個(gè)住房保障體系中，首先要讓那些喪失勞動(dòng)能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。而這部分住房保障就是廉租房，其所占比重不應(yīng)超過10%.20%左右的中高收入者可以通過商品房市場(chǎng)自行解決住房問題。對(duì)于其余70%居民的住房，同樣也得通過市場(chǎng)解決，但他們需要政府幫助。
為了讓中國(guó)絕大多數(shù)民眾都有進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的支付能力，就得遏制過高的房?jī)r(jià)。使房?jī)r(jià)下降的正常途徑有：在人口普查、土地普查、住房普查的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)規(guī)劃出合理的發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的短、中、長(zhǎng)期方案，做好土地基本規(guī)劃。然后利用信貸、利率等工具把住房投資限定在20%的完全商品房市場(chǎng)范圍內(nèi)，而其他80%的房地產(chǎn)市場(chǎng)則定位為消費(fèi)品市場(chǎng)。利用物業(yè)稅、住房政策（比如每家只準(zhǔn)購(gòu)買一套住房）來調(diào)節(jié)和限制。
在這種情況下，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房也就多此一舉了。而政府一旦確定房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展思路，就得盡快用法律形式把模式確定下來。
加快房地產(chǎn)開發(fā)“工廠模式”的形成
目前，開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)模式是大量?jī)?chǔ)備土地，并從土地的升值中獲利。顯然，金融市場(chǎng)青睞這樣的企業(yè)，它們的股價(jià)高企，也能夠以土地為抵押品輕易地貸款，我們稱之為“土地銀行模式”。對(duì)中國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略來說，這個(gè)模式是不好的。中國(guó)需要的是能夠像工廠大規(guī)模制造產(chǎn)品那樣，迅速開發(fā)大片住宅的開發(fā)商，我們稱之為“工廠模式”。
從“土地銀行模式”到“工廠模式”的轉(zhuǎn)變，需要對(duì)地方政府和開發(fā)商的關(guān)系進(jìn)行重新調(diào)整。近期提出的30%~60%的土地增值稅，對(duì)于“土地銀行模式”是一個(gè)沉重的打擊。同時(shí)，政府需要對(duì)開發(fā)速度和規(guī)模加以鼓勵(lì)，并引入融資工具來支持“工廠模式”。政府已經(jīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商在購(gòu)買土地后，兩年之內(nèi)必須開發(fā)，但這個(gè)規(guī)則很少得到執(zhí)行，這就是“土地銀行模式”流行的原因。如果規(guī)則得到執(zhí)行，它將迫使開發(fā)商轉(zhuǎn)向“工廠模式”。
將房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)為“工廠模式”，是房?jī)r(jià)降溫的關(guān)鍵。在“土地銀行模式”下，如果價(jià)格還不夠高，開發(fā)商就有動(dòng)力拖延開發(fā)時(shí)間，縮小開發(fā)規(guī)模，以伺機(jī)獲取更高的利潤(rùn)。對(duì)此行為的唯一制約手段就是抽出銀行信貸，但這卻很少被實(shí)施。與此相反，“工廠模式”下，開發(fā)商的利潤(rùn)率有賴于銷售速度。當(dāng)房?jī)r(jià)高企時(shí)，供給自然就會(huì)上升，從而冷卻價(jià)格。
“工廠模式”需要發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)作為后盾。房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵在于融資。中國(guó)開發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力就在于拿地和貸款的能力，也就是政府關(guān)系。如果中國(guó)改變政策環(huán)境，促使房地產(chǎn)業(yè)向“工廠模式”轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在行業(yè)中的很多佼佼者未必能保住它們的地位。
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本密集型行業(yè)，融資成本的高低對(duì)其效率至關(guān)重要。當(dāng)前，房地產(chǎn)主要的融資渠道是股市和銀行，二者的成本都很高。這種低效融資暫時(shí)被快速上漲的房?jī)r(jià)所掩蓋，一旦房?jī)r(jià)不再上漲，甚至下跌，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商可能會(huì)大批破產(chǎn)。
未來，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商可能會(huì)向兩個(gè)方向分化。其中大多數(shù)專注于開發(fā)高利潤(rùn)住宅，以及第二居所性質(zhì)的住宅。另一些企業(yè)將發(fā)展為服務(wù)于大眾市場(chǎng)，每年開發(fā)數(shù)百萬平方米房屋的大規(guī)模企業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大概可以容納20~30個(gè)這種規(guī)模的開發(fā)商。他們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于資金管理，以及統(tǒng)籌眾多的承包商。他們的規(guī)模也將大到足以開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施，也就是說，他們就是城市化的代言人。他們的賬面資產(chǎn)可達(dá)數(shù)十億元之巨，但大部分屬于債務(wù)融資，并且需要頻繁地再融資。
在長(zhǎng)期的探索中，一種趨于理性的可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)模式正在逐步形成。
