理性看待物業(yè)稅對住房消費(fèi)的影響

　　物業(yè)稅對住房消費(fèi)的影響

　　我國即將開征的物業(yè)稅是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，其實質(zhì)是將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)化為購房后房屋所有者或承租人每年都繳付一定稅款。從這個意義上講，征收物業(yè)稅確實能降低消費(fèi)者購房“門檻”，增強(qiáng)百姓改善住房的機(jī)會和能力。但是，仔細(xì)地思考，事情又不是如此簡單。

　　第一，一般來說，城市的基礎(chǔ)設(shè)施是不斷改善的，這意味著城市地段會不斷升值，居民住宅的評估市值會水漲船高，每年政府收的物業(yè)稅收也會不斷增加。這于地方政府當(dāng)然是利好，但對于普通的購房者而言卻增加了諸多不確定性。如果將來房屋所在地段升值，購房者就必須繳納更多的稅，就可能繳不起稅。作為一個好公民，誰都希望自己的城市發(fā)展得越來越好；可是作為業(yè)主，又盼望自己居住的地方干脆不發(fā)展才好。開征物業(yè)稅后，如何消除居民購房的矛盾心理，恐怕是一個無法回避的問題。

　　第二，從理論上講，物業(yè)稅開征后，隨著房產(chǎn)商開發(fā)成本的下降，房價也會跟著下降。但不像有些人所說的那樣“物業(yè)稅開征就必然使房價下降30％～40％”。這種說法主要是寄希望于把現(xiàn)在一次性繳納的土地出讓金（本應(yīng)該70年分次繳納）分?jǐn)偟矫磕昀U納的物業(yè)稅中去。但是，物業(yè)稅與土地出讓金是兩個不同的概念。在我國，城鎮(zhèn)土地屬于國家所有，只有地方政府才能以土地所有者的身份收取土地出讓金，是其所有者權(quán)利在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)；而繳納物業(yè)稅是一國公民依法應(yīng)盡的義務(wù)，兩者的本質(zhì)截然不同。不能因為房屋所有者向政府繳納了物業(yè)稅就可以免費(fèi)占有土地的使用權(quán)。既然物業(yè)稅代替不了或者包含不了土地出讓金，那么，就很難想像只要開征物業(yè)稅就會大幅度降低購房成本。況且，決定房價高低的主要因素是價值規(guī)律和供求關(guān)系，以及居民收入水平、有效需求和對未來房價市值的預(yù)期。

　　第三，物業(yè)稅的開征可能出現(xiàn)“買房不易，用房更難”的現(xiàn)象，在目前各大城市的房價居高不下的情況下，即使是因為物業(yè)稅的開征導(dǎo)致房價下降10％，也改變不了大多數(shù)老百姓“望房興嘆”的基本格局。開征物業(yè)稅后，尋常百姓用房更難，而且用房的成本是不斷變化的。這意味著業(yè)主將承受月供與稅費(fèi)的雙重壓力。

　　土地出讓金實施“年租金制”是緩解物業(yè)稅對住房消費(fèi)影響的關(guān)鍵

　　不少專家、學(xué)者提出，停止一次性收取幾十年土地出讓金的辦法，改為向購房者按年以物業(yè)稅的形式征收這部分土地出讓金。

　　我認(rèn)為，這種做法也有很多不足。因為土地出讓金是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實現(xiàn)其增值價值的一種形式，它體現(xiàn)的是土地所有者與土地使用者之間的一種純粹的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。稅收是國家為滿足社會公共需要，憑借政治權(quán)力，按照法定標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制、無償?shù)貐⑴c國民收入分配的一種形式。不能把土地出讓金與稅收混同起來。所以，比較務(wù)實的做法是推進(jìn)土地供應(yīng)管理制度改革，將原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。

　　以公平為本設(shè)計物業(yè)稅

　　從社會公正和稅收公平的角度出發(fā)，物業(yè)稅的開征必須制定起征點和免征額。政府可規(guī)定百姓在購第一套自住房時免繳物業(yè)稅，只有購第二套住房時，才繳物業(yè)稅。當(dāng)然，也需要結(jié)合價值標(biāo)準(zhǔn)來考慮是否征收物業(yè)稅，就是說，即使只有一套住房，但在價值上達(dá)到了征收標(biāo)準(zhǔn)的，也必須納稅。此外，原有已經(jīng)一次性繳納了土地出讓金和稅費(fèi)的商品房，屬于免稅范圍。

　　考慮到目前我國城鄉(xiāng)差距較大和農(nóng)村居民用房與生產(chǎn)用房很難區(qū)分的現(xiàn)實，物業(yè)稅應(yīng)該將農(nóng)村排除在外，僅限于在城市征收。物業(yè)稅的稅率不宜太高。稅率的設(shè)置應(yīng)采取區(qū)別對待的原則，個人居住用房的適用稅率應(yīng)低于經(jīng)營性用房的稅率。