李開發(fā)：物業(yè)稅體察民生 8大要點尚不明朗

　　時下有關(guān)方面正在抓緊研究制訂中國第一部物業(yè)稅法律。說簡明點，是房地產(chǎn)物業(yè)稅，其實這概念還是有問題，其核心就是房地產(chǎn)資源占用調(diào)節(jié)稅。其理由是，中國的土地資源有限，要提高資源使用效率，同時保護中低收入階層的購房權(quán)利。這一措施其實是參照跟許多國家的做法出來的。比如，英國，新加坡，韓國，也都是面臨房價上漲、住房緊缺、土地資源緊張的問題后推出的，也是在這一問題上吃了苦頭的。物業(yè)稅是主要的一種財產(chǎn)稅。依據(jù)我的研究，物業(yè)稅的順利出臺需要解決8個問題，而這些問題目前依然有分歧意見。

　　一是物業(yè)稅的起征是以家庭為單位，還是以人為單位。所有人都要交物業(yè)稅，但怎么計算家庭。比如，三口之家，擁有90平方，就目前情況是沒有問題的，假如合理的減免數(shù)額是每人30平方，那么減扣90平方，實際需交稅額是零，假如是兩口人，能不能擁有90平米，假如是成年人，未結(jié)婚或者已經(jīng)離婚，能不能一個人擁有90平米住宅，也就是說一個人算不算一個家庭？我覺得一個獨立的家庭，不能完全按人頭來算，成年人有可能結(jié)婚，也有可能不結(jié)婚，這樣子一個單獨的成年人擁有一套房子應(yīng)該是沒有問題的。會不會有人為了另一套房假離婚，或者是出臺一個政策，單個成年人擁有90平米，超過部分的物業(yè)稅減半收取。需要參照國外的做法并結(jié)合我國的情況來制訂相關(guān)規(guī)定。

　　二是物業(yè)稅如何計算家庭數(shù)？假定有這樣一個案例，一個家庭四口人，買了三套房子。一套房子記在男主人名下，一套記在大兒子名下，一套記在小兒子名下。其中大兒子19歲，小兒子13歲。如果算是一戶人，可能另有兩套房要征收物業(yè)稅。如果是三戶人就可能不征稅了。從另一角度看，大兒子按憲法規(guī)定是成年人，可以擁有一套房子，那么未成年的不能擁有。這樣，這個家庭就只有一套房子的要交物業(yè)稅。如果另設(shè)一條規(guī)定，按有沒有獨立工作與生活來區(qū)分，也有一定的合理性。這個規(guī)定是把實際上是父母親購買的但放在小孩子名下，只是一種回避稅收的辦法。用這個道理也是說得過去的。

　　三是物業(yè)稅的扣減點。是指人均扣減面積數(shù)量，在扣減范圍內(nèi)，實際稅率是零。發(fā)改委研究部門說，人均30平方米是扣減標準，這也是近幾年來強調(diào)中小戶型形成的共識。另外，建設(shè)部研究中心出臺過一個小康住宅標準，叫做人均35平米。究竟依據(jù)那個標準來計算，目前尚不明朗。

　　四是物業(yè)稅計算人均房地產(chǎn)面積是按城市算，還是全國統(tǒng)一計算？這里面有兩種情況，從廣州到北京打工，廣州有一套住房，北京有一套住房。在廣州市，他是一套自住房，但人在北京工作。在北京，因為工作多年，所以有一套房。也屬自住。如果全國統(tǒng)籌，他有一套房要交物業(yè)稅。如果不是全國統(tǒng)籌，許多人在全國炒房，將無法受到稅收的調(diào)節(jié)，有的貪腐官員用多套房來洗錢，也將無法查找。筆者的傾向是，只要在本地工作，擁有一套自住房將受到稅收保護，如果戶口遷移，人口均已經(jīng)移至新城市，并在新城市就業(yè)，原有城市的住房在一年內(nèi)可不征稅，鼓勵其合理流轉(zhuǎn)。如果仍然有人口在原有城市，兩個城市均可作自住房考慮。區(qū)別是有無人口在新城市就業(yè)，且戶口是否全部遷移。另外，誰來征稅，在那個城市苛稅也是個問題。

　　五是既有物業(yè)和未來的物業(yè)的處理方法。作為一個家庭，投資物業(yè)是不違法的，況且以前并未出臺相關(guān)規(guī)定。作為“經(jīng)濟人”的投資置業(yè)，使自己家庭的資產(chǎn)保值增值，從法理上是沒有問題的。那么既然作為合法投資，即使新的規(guī)定出臺，要抑制家庭投資房地產(chǎn)，也要和過去規(guī)定的銜接，不能隨意清算過去，因為過去時是合法的。那么需要前后按時間劃斷。在新規(guī)定出臺時間之前的，筆者建議要給予相當一段時間讓投資人考慮，要不要繼續(xù)持有，如果要促進流轉(zhuǎn)，也要有一定的寬限期。比方，新文件出臺后，實際物業(yè)稅的征收要推遲半年到一年，讓擁有者自行處理流轉(zhuǎn)問題，這種情況可以讓出讓人損失較小。作為流轉(zhuǎn)稅，應(yīng)當盡量減少或免除相關(guān)稅收，鼓勵這種流轉(zhuǎn)進行。對今后新買的物業(yè)，超過部分按此標準實施，那就是現(xiàn)在時，實時征收，這樣就體現(xiàn)法律的現(xiàn)在時與過去時，也恰到好處是體現(xiàn)了居民擁有投資性資產(chǎn)的實際情況。

　　六是物業(yè)稅的征收比例。比例小了，沒有制約作用，比例大了，顯然又不合適，如何找到適合的度。筆者的看法，不論房子在小，關(guān)鍵是首先要分清是自住房，或者是出租或投資房。如果是自住房，面積大一些，我認為稅率應(yīng)當相對較低，如果是投資房，第二套獨立住房，則要高一些。確定一個稅率，這個稅率要起到抑制的有效作用，比如，轉(zhuǎn)售過程的增值部分，在韓國是50%，出租收入也是的50%的稅率。如果稅率太低，起不到抑制作用，投資的傾向也還是得到鼓勵的，因此就沒有什么效果。這個稅率，放在不低于房租的基礎(chǔ)上。比如，如果稅率太低，比存放銀行的利息還是要高得多，那么這個家庭就會繼續(xù)持有這個物業(yè)，稅收沒有起到調(diào)節(jié)作用。如果等于甚至大于這個房租收入，OK，他還要這個物業(yè)做什么？因此比例很重要，關(guān)系到文件精神能不能起到作用。

　　七是如何打擊假名物業(yè)。近幾年來，有些投資者人并不以本人的名義購買物業(yè)，而是以自己的子女、親友甚至他人的名義投資物業(yè)，。這樣就能避稅，同時也能實現(xiàn)洗錢與財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的目標。這其中存在兩個問題，一是關(guān)于貪污受賄的審查。這不是一個小數(shù)字，只有實名才能把這些貪腐的錢收歸國家，另外，許多人有灰色收入，或者說叫未稅收入。應(yīng)納稅部分，通過投資房地產(chǎn)物業(yè)。如果管不了這個，國家的物業(yè)稅征收就會遇到很大的問題，也是一個非常明顯的不公。筆者認為，清查房地產(chǎn)物業(yè)，可以將一大批貪腐資金收繳國庫，可以將灰色未稅收入重新苛稅，難的是如何實施。參照韓國、新加坡的相關(guān)措施，我國可能通過嚴厲的措施保證真實性，并且可以通過鼓勵檢舉揭發(fā)并給予重獎的辦法加以落實，畢竟人民群眾的眼鏡是雪亮的。

　　八是對大戶型的待遇房怎么處理？筆者覺得，待遇房是個老問題，也很復(fù)雜。我贊成在只要是政府以前規(guī)定過的，待遇之內(nèi)的按扣減數(shù)處理。待遇之外按標準處理。畢竟待遇是個個案，不要企圖一次把所有的問題都解決了，那樣會把事情搞得更復(fù)雜，不利于物業(yè)稅的推進。