北京政協(xié)委員、地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平1月22日在北京“兩會(huì)”上透露，北京市已率先向國(guó)家稅務(wù)總局提交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請(qǐng)，最快今年6月份北京將開征物業(yè)稅。
來(lái)自中介行業(yè)的消息表明，北京市初次制定的物業(yè)稅稅率為每年征收物業(yè)評(píng)估價(jià)值的0.8%-1.4%，實(shí)際征收額依據(jù)物業(yè)每年評(píng)估價(jià)值變化。
記者另外獲悉，除北京外，多個(gè)城市向國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部遞交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請(qǐng)方案。
各個(gè)城市所遞交方案內(nèi)容不同，依據(jù)自身情況而定，但意思都一致指向一點(diǎn)：目前這些城市已經(jīng)具備物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的條件，如果不能實(shí)現(xiàn)“空轉(zhuǎn)實(shí)”，再“空轉(zhuǎn)”下去已經(jīng)沒有意義。
申請(qǐng)：“空轉(zhuǎn)”到“實(shí)轉(zhuǎn)”
北京進(jìn)行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，至今已有3年。
2007年10月，國(guó)家稅務(wù)總局宣布將物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市由6個(gè)擴(kuò)大到10個(gè)。而物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市擴(kuò)大到10個(gè)已經(jīng)說(shuō)明了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”三年的試點(diǎn)成果得到國(guó)家有關(guān)部門肯定，開始向全國(guó)推廣。
北京市地稅局一位有關(guān)人士說(shuō)，北京物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作全部由國(guó)家稅務(wù)總局來(lái)掌控，但是從北京市試點(diǎn)情況來(lái)看，一些諸如物業(yè)價(jià)值評(píng)估等難題已經(jīng)得到突破性解決。
記者了解到，北京市申報(bào)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”主要出于三個(gè)方面原因：一是完善目前稅制，相應(yīng)國(guó)家稅務(wù)總局推出物業(yè)稅的工作；二是開辟新的地方稅源，優(yōu)化北京市稅收結(jié)構(gòu)；三是增強(qiáng)稅收參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的功能，以區(qū)別性物業(yè)稅來(lái)調(diào)節(jié)購(gòu)房需求。
王紀(jì)平表示，北京市會(huì)通過(guò)減輕企業(yè)稅、個(gè)人所得稅等途徑從另一方面平衡增加物業(yè)稅給納稅人帶來(lái)的稅收負(fù)擔(dān)，整體上不會(huì)增加納稅人負(fù)擔(dān)。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，物業(yè)稅以前在北京以“房產(chǎn)稅”的名義進(jìn)行空轉(zhuǎn)運(yùn)行，物業(yè)稅開征后，北京市可能會(huì)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)稅收進(jìn)行整合，減少一些重復(fù)納稅的地方。
所有參與物業(yè)稅政策制定的專家都傾向一種觀點(diǎn)：開征物業(yè)稅不能增加普通納稅人負(fù)擔(dān)。
或因如此，北京市在申報(bào)物業(yè)稅開征方案時(shí)表示，暫時(shí)不對(duì)民宅征稅。
中央與地方：財(cái)政再分配
上述北京市地稅局有關(guān)人士表示，開征物業(yè)稅要對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控起到輔助作用，商業(yè)地產(chǎn)一向是投資性購(gòu)房的熱點(diǎn)，而且物業(yè)價(jià)值比較好評(píng)估，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)較小，因此選擇先對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅。
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，北京有可能三年內(nèi)暫時(shí)不對(duì)住宅征收物業(yè)稅，因?yàn)樽≌刻嫶�，目前物業(yè)稅評(píng)估等技術(shù)手段支持上還不能覆蓋。
“只征商業(yè)地產(chǎn)”等內(nèi)容均出自北京市所提交的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”方案。而北京地稅局一位知情人士介紹，多數(shù)試點(diǎn)城市為避免評(píng)估困難，都準(zhǔn)備只對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。
另一經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的提案內(nèi)容傾向于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和住宅都征稅。
各個(gè)城市在物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”申報(bào)中十分積極，其主要原因是物業(yè)稅是對(duì)固定資產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收，之前有說(shuō)法是物業(yè)稅歸地方政府。如果這樣，則物業(yè)稅將給地方財(cái)政收入帶來(lái)巨大利益。
以北京為例，商業(yè)地產(chǎn)樓面面積保守估計(jì)在4萬(wàn)平方米以上，保守估計(jì)每月也可增加稅款4億元，一年就增加稅款50億元以上。上海市房?jī)r(jià)升值更高，原來(lái)每平方米5000元的商業(yè)物業(yè)如今已經(jīng)上漲到了2-3萬(wàn)元/平方米。按照物業(yè)評(píng)估值征收1%的話，上海市財(cái)政收入將增加上百億元。
記者獲悉，各地物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”方案的前提均是不增加納稅人負(fù)擔(dān)，都將采取降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)的方式來(lái)平衡稅收。如果按照各地申報(bào)的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”方案，將是中央與地方財(cái)政收入的一次再分配。
上述知情人士告訴記者，各城市申報(bào)方案另一個(gè)存在較大爭(zhēng)議的地方是，各地申報(bào)方案不一，物業(yè)稅是否能分地區(qū)執(zhí)行？
北京市地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平告訴記者，北京住宅數(shù)量龐大，而且產(chǎn)權(quán)不一，對(duì)北京住宅和商業(yè)全面征收物業(yè)稅不太可能。
而有財(cái)稅方面專家傾向于物業(yè)稅應(yīng)該承擔(dān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控功能，一旦推出就要對(duì)全國(guó)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)起到抑制作用。
如果征收物業(yè)稅，則一些諸如醫(yī)院、軍隊(duì)等非盈利單位持有的物業(yè)也要征收，這個(gè)問(wèn)題怎么解決？
最關(guān)鍵問(wèn)題是，關(guān)于物業(yè)稅歸屬問(wèn)題仍存爭(zhēng)執(zhí)，是歸中央還是歸地方并沒有最后明確。據(jù)悉，在這次“上書”以后，幾個(gè)主管部門仍對(duì)物業(yè)稅歸屬問(wèn)題有較大分歧。
影響：商業(yè)地產(chǎn)有走低趨勢(shì)
據(jù)高力國(guó)際顧問(wèn)公司24日發(fā)布的研究報(bào)告數(shù)據(jù)，受信貸政策和物業(yè)稅預(yù)期影響，北京商用物業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)成交量和價(jià)格在2007年第四季度呈現(xiàn)雙降趨勢(shì)。市場(chǎng)價(jià)格反應(yīng)靈敏的亞運(yùn)村和中關(guān)村地區(qū)寫字樓租金還出現(xiàn)了明顯下降。
截止到2007年末，北京市寫字樓空置率達(dá)到16%.
高力國(guó)際投資與項(xiàng)目部董事黃卓偉告訴記者，2007年第四季度北京市中高檔住宅市場(chǎng)和其他商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)空置率上升等問(wèn)題的主要原因是市場(chǎng)供應(yīng)變化和人們預(yù)期改變。
中高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)成交量下降的另一個(gè)原因是需求量下降，多數(shù)購(gòu)買此類住房的人為投資需求，而非自住。因此如何以合適價(jià)位將手中所購(gòu)豪宅出售，是買家購(gòu)買之前就需要考慮的問(wèn)題。由于物業(yè)稅等一系列不利消息影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求下降，并造成了豪宅和商業(yè)地產(chǎn)的成交量下降。
胡景暉表示，北京市在開征物業(yè)稅的同時(shí)，有可能將營(yíng)業(yè)稅等流通環(huán)節(jié)稅負(fù)降低甚至取消，最終通過(guò)物業(yè)稅來(lái)達(dá)到“持有環(huán)節(jié)繳稅，促進(jìn)房屋流通”的目的。而第一批進(jìn)入物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”的地產(chǎn)已經(jīng)圈定廠房、寫字樓、商鋪，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步走低的趨勢(shì)大于中高檔住宅。
