提及“雪崩”二字，很多投資者都并不陌生。特別是經(jīng)歷了昨天股市暴跌的人，更是對(duì)“雪崩”一詞蘊(yùn)含的深意有著最真實(shí)的體驗(yàn)。這讓我忽然想起了前段時(shí)間看過(guò)的電視劇《與青春有關(guān)的日子》里一句經(jīng)典臺(tái)詞：“玩的就是心跳”。
毫不忌諱的說(shuō)，身處當(dāng)下的投資市場(chǎng)，沒(méi)點(diǎn)心里準(zhǔn)備還真是禁不起如此折騰，不論是股市一日暴跌數(shù)百點(diǎn)，還是樓市入冬拐點(diǎn)將顯，每一次看似細(xì)微的變化都敲打著投資者最敏感的神經(jīng)，也關(guān)系著他們最直接的利益獲取。
說(shuō)起物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”已經(jīng)討論了很久，各種各樣的評(píng)論和分析數(shù)不勝數(shù)。作為政府打擊投機(jī)、抑制房地產(chǎn)投資熱潮的“殺手锏”，物業(yè)稅一天不落地，樓市就一天不得安寧。可是，當(dāng)北京真正提出物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”申請(qǐng)，等待國(guó)稅總局批準(zhǔn)時(shí)，樓市反而變得更不安寧。問(wèn)及其中原因，主要有以下幾點(diǎn)：
一、到目前為止，包括城市房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、印花稅等稅費(fèi)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的征稅已高達(dá)11項(xiàng)之多。物業(yè)稅一旦實(shí)轉(zhuǎn)成功，無(wú)疑對(duì)原本就面臨冷清局面的京城樓市又多加了一個(gè)重磅沖擊，加重觀望氛圍。
二、由于物業(yè)稅征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，屬于持有稅。因此開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的持有者及增量市場(chǎng)上的新增需求者將會(huì)起到抑制作用。而這些購(gòu)房者大多已經(jīng)擁有至少兩套住房，多購(gòu)買一套就意味著多一份不動(dòng)產(chǎn)的投資。如果說(shuō)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期看漲的話，他們或許會(huì)愿意花更多的成本投入，然而現(xiàn)在面臨資本市場(chǎng)的整體緊俏，事實(shí)并非如此，投資者面對(duì)物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)帶來(lái)的市場(chǎng)影響更多的是一種恐慌。
三、此次北京申請(qǐng)的物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)一旦成功，將首先針對(duì)工業(yè)企業(yè)、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)征收，而市場(chǎng)中此類高端產(chǎn)品銷量及成交量早在07年10月就已出現(xiàn)“雙降”。如今，在物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)以及股市暴跌的影響下，投資者必將對(duì)京城樓市的投資環(huán)境表示猶豫，拋售很可能成為市場(chǎng)又一風(fēng)氣，大量資金將從京城樓市中撤離，北京高端樓市在政策打壓及市場(chǎng)影響下將面臨崩盤(pán)的威脅。
另外，值得關(guān)注的是，樓市普通產(chǎn)品與高端產(chǎn)品存在很大差異，不論產(chǎn)品質(zhì)量還是土地占有量都有很大不同。此次，北京申請(qǐng)物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)將對(duì)城市的投資性購(gòu)房需求產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，通過(guò)增加物業(yè)的持有成本迫使業(yè)主將更多的控制物業(yè)投入市場(chǎng)以提高物業(yè)的流轉(zhuǎn)率、增加房源的有效供給。與普通產(chǎn)品相比，高端產(chǎn)品因其獨(dú)特的投資價(jià)值而受到眾多投資者的青睞，對(duì)其收取物業(yè)稅的操作性和可能性都會(huì)更大一些，這也是促使北京高端市場(chǎng)受挫的原因之一。
不可否認(rèn)，落實(shí)物業(yè)稅是完善稅收制度，規(guī)范樓市行為的重磅舉措之一，不僅可以調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，還可以使政府從房地產(chǎn)價(jià)格升值中獲得穩(wěn)定的稅收，從而改變地方政府追求“土地財(cái)政”的弊端。不過(guò)，物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)過(guò)程中一些具體操作細(xì)節(jié)還需進(jìn)一步完善調(diào)整，比如在增加物業(yè)持有環(huán)節(jié)成本的同時(shí)，適當(dāng)降低各種交易稅費(fèi)帶來(lái)的物業(yè)流通環(huán)節(jié)的交易成本，否則盲目的“空轉(zhuǎn)實(shí)”很有可能引起北京高端樓市整體雪崩，再一次引發(fā)樓市“心跳加速”，那就得不償失了。
