“北京今年已提出進(jìn)行物業(yè)稅‘實(shí)轉(zhuǎn)’的申請(qǐng)，目前正在等待國(guó)家稅務(wù)總局的批準(zhǔn)�！笔姓䥇f(xié)委員、市地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平昨天透露，北京有望在6月份之前獲批并開(kāi)征物業(yè)稅，向工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)征收。盡管物業(yè)稅今年還不會(huì)涉及到居民住宅，但稅務(wù)部門近三年的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)已屬未雨綢繆。
物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”跟蹤房屋估值
王紀(jì)平介紹，物業(yè)稅在國(guó)際上通常被稱為房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，主要是每年根據(jù)房產(chǎn)的評(píng)估值或接近市場(chǎng)價(jià)值來(lái)征稅，而目前我國(guó)實(shí)行的房地產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征稅，土地稅是按照土地的面積來(lái)征稅，這種做法與國(guó)際上有很大差距。
本市先后在亦莊、東城、西城設(shè)立“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)房產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量�！瓣P(guān)鍵是評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，作為征稅的依據(jù)，并隨著市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)不斷修正估值�！蓖跫o(jì)平解釋說(shuō)，針對(duì)不同類型的房產(chǎn)項(xiàng)目，要對(duì)房地產(chǎn)的房齡、朝向、建筑成本、位置、附近公用設(shè)施等數(shù)據(jù)資料進(jìn)行采集統(tǒng)計(jì)，為“實(shí)轉(zhuǎn)”做好準(zhǔn)備。而市建委自去年下半年開(kāi)始的全市房屋普查也同時(shí)被證實(shí)，“與物業(yè)稅無(wú)關(guān)”。
新增物業(yè)稅不增加納稅人負(fù)擔(dān)
目前，包括城市房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、印花稅等稅費(fèi)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的征稅高達(dá)11項(xiàng)。曾有專家提出，物業(yè)稅主要是把房屋保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)統(tǒng)一起來(lái)，還可以將土地出讓金也放入物業(yè)稅以內(nèi)按年征收。王紀(jì)平否認(rèn)了上述物業(yè)稅成為綜合稅的說(shuō)法，并表示：“開(kāi)征物業(yè)稅不會(huì)增加納稅人的負(fù)擔(dān)，因?yàn)檎畷?huì)通過(guò)減免其他稅收的方式進(jìn)行彌補(bǔ)，如減免納稅人的個(gè)人所得稅，使稅負(fù)總額保持平衡�！�
“即便本市對(duì)居民住宅開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也很有限�！蓖跫o(jì)平說(shuō)，住宅物業(yè)稅的征收同樣會(huì)遵循“生活必需品不得征稅”的原則。居民的基本住房需求不會(huì)受到物業(yè)稅影響，相反，第二套以上或大戶型住房則最有可能“嘗鮮”。征收標(biāo)準(zhǔn)：“從量定額”到“從價(jià)定率”
王紀(jì)平還披露，目前物業(yè)稅的稅率尚未出臺(tái)，但北京征收物業(yè)稅很可能采用“從量定額”到“從價(jià)定率”的標(biāo)準(zhǔn)。即在開(kāi)征初期，按房屋面積每平方米每年繳納若干元，類似于物業(yè)費(fèi)；條件成熟后再轉(zhuǎn)為根據(jù)房屋評(píng)估值，按照屆時(shí)的物業(yè)稅稅率征收。
“物業(yè)稅和物業(yè)費(fèi)使用范圍不同，前者在小區(qū)外，后者在小區(qū)內(nèi)。”王紀(jì)平強(qiáng)調(diào)說(shuō)，物業(yè)稅屬地方稅，用途主要是消防、綠化、市政道路等全體納稅人公共利益。因此，交納物業(yè)稅不可替代物業(yè)費(fèi)，將來(lái)更不會(huì)讓物業(yè)公司或社區(qū)代收代繳。
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房屋估值需引進(jìn)中介
在提起北京開(kāi)征物業(yè)稅面臨的困難時(shí)，市政協(xié)委員、華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)提出，向居民征收物業(yè)稅條件尚不成熟。需要解決的問(wèn)題有：尚不具備房屋、土地、稅務(wù)、金融一體化信息網(wǎng)，很難判斷房屋的真實(shí)情況。
另外，物業(yè)稅開(kāi)征時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值是由稅務(wù)部門來(lái)估值還是由社會(huì)中介組織來(lái)估值，也還有待確定。按照國(guó)際通行的做法，應(yīng)該由社會(huì)中介組織來(lái)評(píng)估，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)近年來(lái)剛剛興起，具備資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估師的數(shù)量有限，能否應(yīng)對(duì)復(fù)雜的物業(yè)稅仍是未知數(shù)。
