現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場最引人關注的一個話題，就是物業(yè)稅何時啟動，如何征收？按照正常運作流程，物業(yè)稅最早也將于2009年正式推出，征收對象將主要是面積在144平方米以上的房屋。目前物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點范圍的擴大，并不意味著物業(yè)稅就會在今年到來，除非它超越相應的立法程序，仍以行政立法的面目出現(xiàn)。
具體而言，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，在相關研究討論中對此方面的爭議也是最少的，所以物業(yè)稅可能在2009年最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應該納稅。無論在哪個城市試點開征物業(yè)稅，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場短期沖擊都會很大，稅收成本也很高。因為要摸清每個人的房產(chǎn)，還要對城鄉(xiāng)接合部和農(nóng)村的房屋進行摸底，而現(xiàn)在的模擬試點只針對城鎮(zhèn)居民。并且物業(yè)稅出臺，要經(jīng)過許多部門決策，提案需要經(jīng)過國務院法制辦的審查再提交到人大常委會，經(jīng)過“幾讀”后再提交到全國人民代表大會，走完全部程序，最短也需要3年時間。
從征收房屋面積而言，征收物業(yè)稅有對普通住宅和非普通住宅的區(qū)分。國家鼓勵90平方米以內(nèi)戶型的開發(fā)和消費，不干預90～140平方米房型的開發(fā)和購買，但是對140平方米以上大戶型的開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。因此，目前部分專家認為，物業(yè)稅界定值為144平方米。也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。
如果一旦模擬試點變成實際征繳，其重要原則就是制定的稅率不增加試點城市的稅收負擔。在實際征收時，政府將按照比房屋真實市值偏低的原則來計算征稅額，考慮到首次開征房地產(chǎn)稅，稅率不宜定得過高。物業(yè)稅改革課題研究組提交的報告所建議的稅率是0.3%～0.8%，如果以超過0.8%的稅率征收物業(yè)稅，則可能增加居民的稅收負擔。
目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租、投資用，就以投資回報的18%為基準，征收12%的物業(yè)稅。由于物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財富分配的功能，因此對消費者第一套房產(chǎn)可能會采取免稅或減稅的政策，主要是對消費者擁有的第二套住房征稅。
鑒于中國地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，國家應當確定物業(yè)稅幅度在0.1%～3%之間，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。中國人民銀行行長助理易綱就表示，物業(yè)稅的征收將按照“中央作決策，立法在省一級，征收和規(guī)范在縣市”的原則，因此具體的稅率將由各個地方來定，全國不會實行統(tǒng)一稅率。
當然，在所有準備工作都已經(jīng)做好之后，在實際操作中的具體細節(jié)還存在著一些問題。
比如說中國目前稅務機關幾乎不直接對個人征稅，而是習慣通過代扣代繳等辦法跟單位打交道，但這一方式顯然難以適用于房產(chǎn)；優(yōu)惠政策如何設計——比如政府機構(gòu)、事業(yè)單位房產(chǎn)過去一直免稅，可由于它們改革進展緩慢，大量用于出租、經(jīng)營的物業(yè)是否依然要享受這一待遇？
此外，豁免在很多時候是一個必需的工具，對于那些黃金地段的“城中村”，以及低收入的弱勢人群等，從目前中國新推行的居民保障性制度想要保障的“居者有其屋”來看，減免物業(yè)稅是現(xiàn)實而必要的選擇。物業(yè)稅如果開征，對地方政府的管理能力是個特別大的挑戰(zhàn)，在物業(yè)稅實際征收過程中，除了減、免、安撫這些技術手段之外，更重要的是如何既避免社會動蕩，又維護經(jīng)濟繼續(xù)高速增長。
如同在中國任何一項改革中所出現(xiàn)過的問題一樣，既得利益格局一旦受到觸動，必然會有所反應。物業(yè)稅一旦開征，交錢越多的，越是有錢有勢的人，只有他們才有多套房子，在經(jīng)濟和政治上掌握著一定話語權的這些人必然要進行干擾和阻攔。但比既得利益群體的力量更讓高層無法忽視的，是沉默的大多數(shù)。由于政府支出不透明、缺乏傳統(tǒng)習慣等種種原因，中國人納稅并不積極，近來進行的個人所得稅申報遇冷即是明證。如何讓這些沉默的大多數(shù)能接受并繳納一年一繳的物業(yè)稅，成為政府最大的挑戰(zhàn)。
物業(yè)稅本質(zhì)并不是為打壓房價而設計，而是旨在為地方政府提供穩(wěn)定稅源，改善區(qū)域內(nèi)的公共服務，促使地方政府從“土地財政” 向“公共財政”轉(zhuǎn)型。一旦地方政府財力穩(wěn)定，改革順利推進，加大公共投入，則地方民眾集體受益，而房產(chǎn)價值將因此得到升值，政府所得的物業(yè)稅收入進一步增加，一個經(jīng)濟、社會發(fā)展的良性循環(huán)才能得以形成，而中央與地方財力與事權不匹配的財政關系也將發(fā)生變化。更為重要的是，物業(yè)稅對于規(guī)范房地產(chǎn)交易行為、防止資產(chǎn)價格膨脹，將起到不可估量作用，對整個社會將不僅是因為一項稅收而得益，而且對中國經(jīng)濟發(fā)展長治久安起著非同小可作用。因此在最短時間以最合適稅率推出物業(yè)稅，是當前一項很重要的工作。
