北京某會計師事務(wù)所的楊林（化名）最近簡直成了“空中飛人”，他的任務(wù)就是飛往全國各地幫房地產(chǎn)開發(fā)公司客戶做“納稅規(guī)劃”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最近北京的一些納稅服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)商客戶陡增，據(jù)一家不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說，自從今年1月份國稅總局“187號文”發(fā)布以來，請納稅代辦機(jī)構(gòu)做“納稅規(guī)劃”以求減免土地增值稅的房地產(chǎn)企業(yè)暴增3倍。
房地產(chǎn)企業(yè)：“能避一點是一點”
“雖然我是給這些客戶服務(wù)，但有時候我真是為他們行為感到氣憤，”楊林告訴記者，房地產(chǎn)開發(fā)商在房價上漲過程中賺了個盆滿缽滿，但在納稅上特別吝嗇，尤其是在偷逃土地增值稅上，“能避一點是一點”。
請楊林去做“納稅規(guī)劃”的項目多是2005年以前的房地產(chǎn)項目，土地多是協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地，土地價格低廉，單個土地項目的純利潤在100%以上。按照“187號文”規(guī)定，這些房地產(chǎn)項目需要繳納的土地增值稅，都是幾十萬到上千萬不等，但是經(jīng)過代辦納稅機(jī)構(gòu)的精心包裝，這些企業(yè)往往能少納稅甚至不納稅。
土地增值稅業(yè)務(wù)以北京、上海等一線城市為主，因為這些城市已經(jīng)在不同程度地開始執(zhí)行“187號文”，在這些城市，有開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)商土地增值稅交納比例上升很快。據(jù)某在北京有開發(fā)項目的房地產(chǎn)上市公司公告，該公司因為北京土地儲備取得價格較低，公司對土地增值稅撥備額上升了100%。
相比一些房企主動申報土地增值稅清算，另外一些房企卻選擇了通過納稅代辦機(jī)構(gòu)逃稅。
“有兩種方法：一種是適當(dāng)、合理避稅；另一種被稱為'生道'，指通過一些違法手段偷逃稅�！睏盍窒蛴浾叩莱隽藭嫀熓聞�(wù)所們幫房地產(chǎn)開發(fā)商偷逃土地增值稅的一些門道。
楊林所指第一種方法主要內(nèi)容是適當(dāng)增加房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中的成本，使費用和成本項擴(kuò)大，減少利潤額，進(jìn)而減少土地增值稅清算應(yīng)稅額。不過這種方法一般用于土地取得之初，開發(fā)商沒有取得預(yù)售證等文件時，在做項目規(guī)劃和設(shè)計時就將“納稅規(guī)劃”加于其中。
此種方法主要利用土地增值稅征收及清算政策中的一些可尋租之處。如北京市規(guī)定普通住宅（140平米以下）項目可以享受20%的土地增值稅免稅額，而界定普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是整個樓盤的平均面積，如果整棟樓盤的平均面積低于140平方米則可以當(dāng)普通住宅算，否則土地增值額要全部納稅。
另外，刻意增加人力、財務(wù)、廣告等費用是開發(fā)商經(jīng)常采取的手段。北京太和管理顧問咨詢公司有關(guān)人士介紹，去年房地產(chǎn)行業(yè)人才薪酬增長約為16%，但實際反映到上市公司賬表中的數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)比這一數(shù)據(jù)大。
“我們會采取在一個項目里將大戶型房子和小戶型房子搭配建設(shè)的方法，使樓盤平均面積在普通住宅范圍之內(nèi)�！睏盍挚偨Y(jié)道，第一種方法的核心原理就是在開發(fā)過程的各個環(huán)節(jié)上想法幫開發(fā)商增加費用和成本支出，但是對于已經(jīng)進(jìn)入土地增值稅清算范圍內(nèi)（符合“187號文”規(guī)定的清算條件）的房地產(chǎn)項目來說，第一種方法能夠起到的避稅作用有限。
“一個項目開發(fā)周期往往在3年以上，不可能將這3年過程中的財務(wù)材料都改變，”楊林說，目前找會計師事務(wù)所最迫切的，就是這種已經(jīng)要進(jìn)入土地增值稅清算，而又面臨巨額土地增值稅補款的開發(fā)商。合理的避稅方法已經(jīng)不能幫他們減免多少土地增值稅。
于是，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都要求會計師事務(wù)所的人員幫他們出“生招”。而所謂的“生招”，即便在會計師行業(yè)里也很忌諱。
例如，在“187號文”發(fā)布之前，某開發(fā)商有一項目要進(jìn)入土地增值稅清算環(huán)節(jié)，因為項目利潤較高，開發(fā)商不想補交稅款，就采取了會計師提供的意見，將該處商業(yè)項目以“假贈予、真銷售”的方式轉(zhuǎn)讓給了另一家企業(yè)，從而逃避了上百萬元的稅收。
“187號文”發(fā)布之后，只要項目權(quán)屬發(fā)生變更都視同銷售，而且有了比較嚴(yán)格的權(quán)屬變更規(guī)定。目前開發(fā)商能采取的偷逃土地增值稅措施，只有做假發(fā)票來加大開發(fā)成本，而虛造證據(jù)和假發(fā)票能為開發(fā)商逃避的土地增值稅也很驚人，往往一個項目通過制造假發(fā)票等手段就可以將利潤做到20%以下，不用補繳土地增值稅。
“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)牽涉上下游50多個產(chǎn)業(yè)，每個產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)提高一點成本，很容易將項目開發(fā)成本提高上去，”楊林說，尤其是建筑行業(yè)發(fā)票管理比較混亂，很多開發(fā)商都從建筑行業(yè)下手，虛增成本。
楊林指出，一般偷逃稅動機(jī)大的都是民營房地產(chǎn)企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)上市公司因為會計制度比較規(guī)范很難操作，但是也有一些房地產(chǎn)公司通過收購建筑公司等方式，將自己的開發(fā)商業(yè)鏈擴(kuò)大，進(jìn)而為偷逃稅提供方便。
土地增值稅地方細(xì)則難產(chǎn)？
“除了北京等幾個一線城市外，大部分城市沒有制定土地增值稅清算細(xì)則，”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、中國稅網(wǎng)專家張春平告訴記者，由于房地產(chǎn)行業(yè)整體納稅體系比較復(fù)雜，土地增值稅政策長期處于不被重視的地位，地方政府在執(zhí)行土地增值稅清算的執(zhí)行能力不強。
雖然土地增值稅開始于1998年，但是由于之前房地產(chǎn)行業(yè)一直處于利潤不高的情況，多數(shù)地方政府采取1%預(yù)征的方法來征收土地增值稅。
“那時候重預(yù)征輕清算的原因是，地價房價不高，土地增值稅清算甚至還有退稅情況出現(xiàn)�！睆埓浩秸f。
有關(guān)專家介紹，土地增值稅清算最難的地方是成本及費用扣除的界定，而房地產(chǎn)行業(yè)上下游關(guān)聯(lián)100多個行業(yè)，如何單筆界定清楚開發(fā)發(fā)生的費用，是各地稅收部門最頭疼的問題。
地方稅務(wù)部門征繳手段落后被業(yè)內(nèi)專家視為土地增值稅制度改革的最大阻力。
“187號文件發(fā)布之后，有的地方僅僅是在預(yù)征環(huán)節(jié)后加了一個環(huán)節(jié)，叫核定，”有關(guān)專家說，有的地方稅務(wù)機(jī)構(gòu)因為技術(shù)手段不能對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行清算，而改為簡單的核定。
除了征收手段外，地方利益保護(hù)也是阻礙房地產(chǎn)土地增值稅清算推廣的原因。
由于二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)項目多數(shù)為外地房地產(chǎn)公司開發(fā)，這些房地產(chǎn)公司來二三線城市開發(fā)項目除了可以為當(dāng)?shù)卦黾訝I業(yè)稅外，還能幫助地方政府提升當(dāng)?shù)赝恋貎r值，進(jìn)而使地方政府土地出讓金等收入大幅度提高。
“在各地都不出臺土地增值稅清算細(xì)則的情況下，哪個地方率先推行就有可能致使房企不去這個城市開發(fā)項目，各地都擔(dān)心外地房企不進(jìn)來，所以都不率先推土地增值稅清算�！睆埓浩秸f。
北京一家房企經(jīng)理告訴記者，很多二三線城市政府為招商引資，都喜歡與開發(fā)商簽定一個這樣的合同：由開發(fā)商在當(dāng)?shù)睾诵奈恢媒ㄒ蛔逍蔷频甑鹊貥?biāo)性建筑，從而廉價換取一些配套土地。
