清算土地增值稅推行已有半年，來自市場的各種反響仍不絕于耳。盡管各房地產(chǎn)公司紛紛表態(tài)稱，這項政策對公司的利潤沒有影響或者影響甚微，但事實真的是這樣嗎？
“土地增值稅政策的出臺勢必意味著開發(fā)商將加大持有型物業(yè)的開發(fā)力度�！边@樣的說法并不是毫無根據(jù)�！胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅……”從字面上看，這個邏輯自然是順理成章。
所有的邏輯都有推論和前提，這樣的字面邏輯前提似乎并不是無懈可擊，更確切的說，十分值得推敲。究竟多大的稅額“創(chuàng)痛”才可以將開發(fā)商推向持有型物業(yè)開發(fā)，究竟這樣的“創(chuàng)痛”是否百分之百地會兌現(xiàn)？這兩個問題直接相關(guān)的是，在“住宅”與“商業(yè)持有型”的天平中，土地增值稅的砝碼有多大？
或許存在，或許不存在
“開發(fā)商聯(lián)名上書要求修改清算規(guī)定”，在土地增值稅政策出臺后，有媒體捕捉到了這樣的動態(tài)。有趣的不是聯(lián)名上書這樣書生氣的行為本身，而是發(fā)生的時間。
就在土地增值稅清算通知下發(fā)的第二天，深交所率先出現(xiàn)了對于清算的澄清公告。而后此類公告更是如雨后春筍一般冒出，而且?guī)缀跏褂昧送瑯拥睦碛珊鸵罁?jù)，連句式也何其相似�！耙驗樵谟嬎憷麧檿r已經(jīng)計提，因此對整體業(yè)績并不發(fā)生影響。”大大小小的地產(chǎn)上市公司幾乎無一例外地使用了這樣的語氣和字眼，輕描淡寫，寥寥數(shù)語，將之前專家的解讀和業(yè)內(nèi)的預(yù)判化解于無形之中。
歸納起來，其主要理由有二，一則是房產(chǎn)銷售時已經(jīng)預(yù)交土地增值稅，并在2006年度對土地增值稅費進行了預(yù)提；其二在于，所開發(fā)項目主要為普通居民住宅和經(jīng)濟適用房，毛利率不高，因此土地增值稅的稅率偏低，清算管理影響較小。
如果此言當(dāng)真，那“聯(lián)名上書”小插曲該如何解釋？
十余年的舊債在這個時候吐出來，滋味可想而知。叫囂也是常理。
如果“上書”的小插曲當(dāng)真，那些在上證所、深交所發(fā)布的大同小異的“澄清”公告又如何解釋？
幾乎發(fā)生在同一時間的兩件事，抱成團對“清算暴利”的恐慌，如出一轍地平靜，誰是真實的表情，誰是故作鎮(zhèn)定？
土地增值稅的清算是一顆重磅炸彈還是意料中會到來的“不速之客”？
“如果嚴(yán)格清算，大部分開發(fā)商將倒閉�！庇新�(lián)名上書的開發(fā)商直言不諱。但是開發(fā)商也是咎由自取。“土地增值稅并非新稅種”，只是稅務(wù)部門一直未進行過清算，這是國家稅務(wù)總局自動承認(rèn)的事實。而在現(xiàn)實中，2003年-2006年，上海也僅對部分項目采取了象征性的預(yù)征（據(jù)估算，可能僅對150多個項目實行預(yù)征）�！邦A(yù)證”不是“不征”的道理，大多數(shù)開發(fā)商卻置若罔聞，未將應(yīng)該繳納的土地增值稅納入“應(yīng)付賬款”科目。一拖就是十余年。現(xiàn)在要翻出舊帳也怨不得他人。
說大可大，說小可小——準(zhǔn)備者可以心安，不準(zhǔn)備者十分被動。恐慌也好，故作鎮(zhèn)定也罷，各人有各人的理。也許這個“巨石”足以重創(chuàng)部分人將來的道路，也許只是一個“絆腳石”，因人而異而已。
另一個邏輯
“地方細(xì)則沒有出現(xiàn)�！痹诘禺a(chǎn)上市公司的澄清公告中，這是第三個理由，也是最有力的理由。地方政府的游戲規(guī)則沒有公布，所有開發(fā)商樂得按兵不動。
從2007年1月17日至今，專家的判斷、猜測，開發(fā)商的澄清、解釋，媒體的解讀，人們看到的是各方在政策文字層面上的激烈爭執(zhí)，在這場爭執(zhí)面前，唯獨作為政策執(zhí)行方的稅務(wù)部門卻保持著慣有的暫時沉默。
“我們正在討論研究方案。”上海稅務(wù)局的對外發(fā)言人士用政府部門一貫的語言回答外界的提問。
開發(fā)商的煎熬，購房者的旁觀，稅務(wù)部門的權(quán)衡。只因《通知》留給執(zhí)行部門太大的余地。除了三種依照通知必須接受土地增值稅清算的項目，剩余的大量項目是否要接受清算，主動權(quán)則完全掌握在稅務(wù)部門手上�！爸鞴芏悇�(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算”，而并不是“必須要求”。
“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”這兩種在市場上占主流的情況，也是大多數(shù)開發(fā)商面臨的情況，選擇權(quán)在稅務(wù)部門手中。
而現(xiàn)實是，自從2007年2月1日《通知》施行，也就是土地增值稅可以開始清算至今，一切都尚無大動靜。
如果說之前甚囂塵上的爭執(zhí)是“山雨欲來風(fēng)滿樓”前的大風(fēng)，那么刮到現(xiàn)在似乎也成了吹面不寒的楊柳風(fēng)，而雨點似乎還沒有下的跡象。套用一個曾用過的比喻，土地增值稅對于開發(fā)商的影響就像薩達姆的共和國衛(wèi)隊——或許存在，或許不存在。在這件事情上，沒有人能夠知道究竟多大的力度將會被投入。
不是砝碼，是試金石
這兩個邏輯在現(xiàn)實中的折扣似乎都沒有辦法推出土地增值稅政策足以能夠讓開發(fā)商加大持有型物業(yè)開發(fā)力度。因為不確定的地方太多，影響未必很大的稅種，未必會得到執(zhí)行的政策，兩者相乘的最后概率實在太低。
或許身在行業(yè)之外的人看法倒能理智些。如果將國內(nèi)十大券商對土地增值稅清算影響分析一一看來，大部分對行業(yè)影響并不如想象的大。
中銀國際的分析能夠反映一些券商的觀點�！敖患{銷售收入1%的稅金或交納增值額30-60%的稅金，對于毛利率在30%左右的項目都不會造成實質(zhì)性的影響。但是對于毛利率在50%的項目而言，新的稅率將使項目的毛利率下降近8個百分點�！�
普遍的分析是，新的稅收政策將會對主要依賴于高利潤率而非大交易量的開發(fā)商產(chǎn)生較大負(fù)面影響。換句話說，如果土地增值稅政策得到全面的貫徹，對于以非普通住宅開發(fā)商而言，增值稅的清算仍會對業(yè)績產(chǎn)生實質(zhì)影響。而對于一些開發(fā)普通住宅的開發(fā)商而言，資金鏈勢必也會吃緊。
可以肯定的是，如果土地增值稅開始清算，無論原先有無計提撥備，開發(fā)商的流動資金都會減少，需要去籌集新的資金補充進來才能開發(fā)，開發(fā)速度會放慢。這層作用下，小開發(fā)企業(yè)自然因為政策原因時刻繃緊資金鏈，但是對于一些正在從住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型的大開發(fā)企業(yè)而言，流動資金的減少勢必也會減少其在商業(yè)地產(chǎn)上的投入力度。
土地增值稅政策執(zhí)行到位將導(dǎo)致行業(yè)利潤率的降低以及流動資金的減少，一旦不到位則開發(fā)商并不熱衷于從事持有型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。無論從哪個邏輯看，土地增值稅政策都無法成為一股強大的推力，推動國內(nèi)開發(fā)商紛紛迅速轉(zhuǎn)向大規(guī)模持有型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。
作為一種需要大量資本支撐的地產(chǎn)開發(fā)模式，大型持有型商業(yè)地產(chǎn)項目的運作最根本的競爭就是資本的競爭。在這場競爭中，需要的是企業(yè)對自身長期發(fā)展戰(zhàn)略的縝密規(guī)劃，對穩(wěn)定現(xiàn)金流的保證，以及能夠“通吃”海內(nèi)外的經(jīng)營招商實力，這一些，國內(nèi)的諸多開發(fā)企業(yè)還正在摸索階段。僅僅一個可能執(zhí)行，可能不執(zhí)行，對行業(yè)整體利潤影響不到8%的稅收政策，任何企業(yè)都不可能，也沒有這個膽量不考慮長期發(fā)展戰(zhàn)略就作出決定。
相反，清算土地增值稅政策出臺后，就在國內(nèi)企業(yè)紛紛慌亂時，88%的港資公司均表示，不會減少內(nèi)地投資。原因簡單明了，盡管對地產(chǎn)公司來說土地增值稅政策是一個利空因素，但并沒有嚴(yán)重到可以影響到近年來積極發(fā)展內(nèi)地市場、增加內(nèi)地土地儲備的香港本地地產(chǎn)商的內(nèi)地投資熱情。而在政策出臺之前，2006年10月間，金地、中海、世茂、上實等國內(nèi)大型開發(fā)商都紛紛開始有明確動作向持有型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型，要由收房款者轉(zhuǎn)向收租者。
其實開發(fā)持有型商業(yè)地產(chǎn)依靠的本不是熱情，而是這些香港本地以及內(nèi)地大型開發(fā)企業(yè)的長期發(fā)展策略以及現(xiàn)金流。只有那些對企業(yè)發(fā)展經(jīng)過構(gòu)思、現(xiàn)金流經(jīng)得起長時間考驗的房地產(chǎn)企業(yè)，才能夠在政策面前巋然不動，將自有型零售商業(yè)開發(fā)進行到底。
無論政策方面的大風(fēng)大浪，都勝似閑庭信步的人才足夠強大。準(zhǔn)確來說，土地增值稅政策不是砝碼，而是試金石。
