昨天，上海市地方稅務(wù)局就上海個人轉(zhuǎn)讓非普通住房征、免土地增值稅有關(guān)問題發(fā)出通知。通知規(guī)定，從2007年7月15日起，個人轉(zhuǎn)讓一定年限內(nèi)的非普通住房，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可實行核定征收轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)總收入0.5%的土地增值稅辦法；對個人轉(zhuǎn)讓普通住房則仍暫免征收土地增值稅。
上海并非率先在個人住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的城市。從去年12月1日起，北京已經(jīng)對個人出售二手房征收土地增值稅，只是核定征收的稅率為轉(zhuǎn)讓價格的1%、高于上海的0.5%.而杭州則是從今年2月1日起開始征收的，核定征收的稅率為轉(zhuǎn)讓價格的0.5%.
未住滿5年轉(zhuǎn)讓要交稅
本報了解到，上海地稅局已經(jīng)向各區(qū)縣稅務(wù)局、各財稅分局下發(fā)《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問題的通知》（滬地稅地[2007]26號），通知對個人轉(zhuǎn)讓非普通住房征收土地增值稅的規(guī)定是：個人因工作調(diào)動或者改善居住條件轉(zhuǎn)讓非普通住房，居住滿5年的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收；居住未滿3年的按規(guī)定征收。
如果個人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可核定征收土地增值稅，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是：凡居住未滿3年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%核定征收；居住滿3年未滿5年的，減半征收。
另外，個人轉(zhuǎn)讓普通住房的，暫免征收土地增值稅。
土地增值稅非新稅種
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)陳寧介紹，我國在1995年頒布的《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中就對開發(fā)銷售環(huán)節(jié)和個人住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅征收都作出了明文規(guī)定，上海這次的標(biāo)準(zhǔn)也是按此制訂的，而非新增稅種。同時，上海已從2005年6月1日起對花園洋房和獨棟別墅這兩類非普通住房的轉(zhuǎn)讓開征土地增值稅，這次通知則是將征收范圍擴至所有的非普通住房。
市場人士認(rèn)為，根據(jù)規(guī)定，居住未滿3年的非普通住房轉(zhuǎn)讓要按規(guī)定征收土地增值稅，如果按累進稅率的計算方法，有些非普通住房轉(zhuǎn)讓的稅收成本恐怕就比較高了。不過這次上海確定了轉(zhuǎn)讓收入0.5%的核定征收稅率，這個比例不算高。所以我覺得和征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅一樣，要看相關(guān)部門的執(zhí)行力度了。
為回暖樓市降降溫
“上海在這個時候落實非普通住房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅，還是和地方政府的調(diào)控意圖一脈相承的�！币拙臃康禺a(chǎn)研究員高級評論員楊紅旭表示，上海樓市這幾個月以來回暖趨勢明顯，今年的房價走勢也變得微妙起來，“從前一階段上海從嚴(yán)征收二手房個稅朝令夕改的風(fēng)波看，還是反映出上海政府意欲調(diào)節(jié)、穩(wěn)定樓市的想法的，只是二手房個稅的影響面太廣，土地增值稅就比較小，而且針對的是非普通住房，政府只是希望通過提高交易成本來進一步抑制投資投機行為，變相地為樓市降溫�！�
陳寧認(rèn)為，從市場影響來看，基于針對的只是非普通住房且稅率較低，所能造成的影響還是有限的。“當(dāng)然，距離通知正式實施還有1個月的‘緩沖期’，在此期間，可能會形成一個非普通住房的交易高峰�！�
◎小貼士1：
據(jù)上海2005年公布的普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，上海的普通住房必須同時符合下列條件：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上；單套建筑面積140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，具體為坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米、內(nèi)環(huán)與外環(huán)間的低于10000元/平方米、外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。不符合上述條件的則均為非普通住房。
◎小貼士2：
據(jù)國家法律，征收土地增值稅采取的是累進稅率的計算方法，如增值額未超過扣除項目金額50%的，土地增值稅稅額=增值額×30%；增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的，土地增值稅稅額＝增值額×40%-扣除項目金額×5%；增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的，土地增值稅稅額＝增值額×50%-扣除項目金額×15%；增值額超過扣除項目金額200%的，土地增值稅稅額＝增值額×60%-扣除項目金額×35%.
上海房企土地增值稅清算暫按收入1%預(yù)征
除了對非普通住房轉(zhuǎn)讓制定了土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，上海市地方稅務(wù)局還在昨天發(fā)出通知，要求落實國家稅務(wù)總局今年初提出的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作。上海地稅局明確，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造房屋出售的，暫統(tǒng)一按收入的1%預(yù)征土地增值稅，而對按有關(guān)規(guī)定建設(shè)并出售的配套商品房和中低價普通商品房，暫不實行預(yù)征辦法。
業(yè)內(nèi)人士表示，國稅總局于今年1月發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》已在市場內(nèi)掀起一陣巨浪，而上海地稅局此次只是表明要進一步落實國家規(guī)定。
對于針對開發(fā)商的土地增值稅清算工作，市場普遍持贊同態(tài)度。“利率、匯率、稅收等金融調(diào)節(jié)工具的恰當(dāng)運用，能起到房價穩(wěn)定器的作用。從今年以來的情況看，我們的宏觀調(diào)控正在朝這個方面努力，如對開發(fā)商土地增值稅的嚴(yán)格清查，有利于縮短建設(shè)周期和抑制土地囤積。如能因此減少部分未來供應(yīng)，對于樓市從偏熱走向理性來說，也不是件壞事。”中房上海指數(shù)辦公室的分析師這樣認(rèn)為。
