昨天，上海市地方稅務(wù)局就上海個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房征、免土地增值稅有關(guān)問(wèn)題發(fā)出通知。通知規(guī)定，從2007年7月15日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓一定年限內(nèi)的非普通住房，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)總收入0.5%的土地增值稅辦法；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房則仍暫免征收土地增值稅。
上海并非率先在個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的城市。從去年12月1日起，北京已經(jīng)對(duì)個(gè)人出售二手房征收土地增值稅，只是核定征收的稅率為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的1%、高于上海的0.5%.而杭州則是從今年2月1日起開(kāi)始征收的，核定征收的稅率為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的0.5%.
未住滿(mǎn)5年轉(zhuǎn)讓要交稅
本報(bào)了解到，上海地稅局已經(jīng)向各區(qū)縣稅務(wù)局、各財(cái)稅分局下發(fā)《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（滬地稅地[2007]26號(hào)），通知對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房征收土地增值稅的規(guī)定是：個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或者改善居住條件轉(zhuǎn)讓非普通住房，居住滿(mǎn)5年的，免征土地增值稅；居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收；居住未滿(mǎn)3年的按規(guī)定征收。
如果個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定征收土地增值稅，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是：凡居住未滿(mǎn)3年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%核定征收；居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收。
另外，個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房的，暫免征收土地增值稅。
土地增值稅非新稅種
上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)陳寧介紹，我國(guó)在1995年頒布的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中就對(duì)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅征收都作出了明文規(guī)定，上海這次的標(biāo)準(zhǔn)也是按此制訂的，而非新增稅種。同時(shí)，上海已從2005年6月1日起對(duì)花園洋房和獨(dú)棟別墅這兩類(lèi)非普通住房的轉(zhuǎn)讓開(kāi)征土地增值稅，這次通知?jiǎng)t是將征收范圍擴(kuò)至所有的非普通住房。
市場(chǎng)人士認(rèn)為，根據(jù)規(guī)定，居住未滿(mǎn)3年的非普通住房轉(zhuǎn)讓要按規(guī)定征收土地增值稅，如果按累進(jìn)稅率的計(jì)算方法，有些非普通住房轉(zhuǎn)讓的稅收成本恐怕就比較高了。不過(guò)這次上海確定了轉(zhuǎn)讓收入0.5%的核定征收稅率，這個(gè)比例不算高。所以我覺(jué)得和征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅一樣，要看相關(guān)部門(mén)的執(zhí)行力度了。
為回暖樓市降降溫
“上海在這個(gè)時(shí)候落實(shí)非普通住房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅，還是和地方政府的調(diào)控意圖一脈相承的�！币拙臃康禺a(chǎn)研究員高級(jí)評(píng)論員楊紅旭表示，上海樓市這幾個(gè)月以來(lái)回暖趨勢(shì)明顯，今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)也變得微妙起來(lái)，“從前一階段上海從嚴(yán)征收二手房個(gè)稅朝令夕改的風(fēng)波看，還是反映出上海政府意欲調(diào)節(jié)、穩(wěn)定樓市的想法的，只是二手房個(gè)稅的影響面太廣，土地增值稅就比較小，而且針對(duì)的是非普通住房，政府只是希望通過(guò)提高交易成本來(lái)進(jìn)一步抑制投資投機(jī)行為，變相地為樓市降溫�！�
陳寧認(rèn)為，從市場(chǎng)影響來(lái)看，基于針對(duì)的只是非普通住房且稅率較低，所能造成的影響還是有限的�！爱�(dāng)然，距離通知正式實(shí)施還有1個(gè)月的‘緩沖期’，在此期間，可能會(huì)形成一個(gè)非普通住房的交易高峰�！�
◎小貼士1：
據(jù)上海2005年公布的普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，上海的普通住房必須同時(shí)符合下列條件：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上；單套建筑面積140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，具體為坐落在內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)的低于17500元/平方米、內(nèi)環(huán)與外環(huán)間的低于10000元/平方米、外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。不符合上述條件的則均為非普通住房。
◎小貼士2：
據(jù)國(guó)家法律，征收土地增值稅采取的是累進(jìn)稅率的計(jì)算方法，如增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，土地增值稅稅額=增值額×30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%未超過(guò)100%的，土地增值稅稅額＝增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%未超過(guò)200%的，土地增值稅稅額＝增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的，土地增值稅稅額＝增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%.
上海房企土地增值稅清算暫按收入1%預(yù)征
除了對(duì)非普通住房轉(zhuǎn)讓制定了土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，上海市地方稅務(wù)局還在昨天發(fā)出通知，要求落實(shí)國(guó)家稅務(wù)總局今年初提出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作。上海地稅局明確，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造房屋出售的，暫統(tǒng)一按收入的1%預(yù)征土地增值稅，而對(duì)按有關(guān)規(guī)定建設(shè)并出售的配套商品房和中低價(jià)普通商品房，暫不實(shí)行預(yù)征辦法。
業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)稅總局于今年1月發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》已在市場(chǎng)內(nèi)掀起一陣巨浪，而上海地稅局此次只是表明要進(jìn)一步落實(shí)國(guó)家規(guī)定。
對(duì)于針對(duì)開(kāi)發(fā)商的土地增值稅清算工作，市場(chǎng)普遍持贊同態(tài)度�！袄�、匯率、稅收等金融調(diào)節(jié)工具的恰當(dāng)運(yùn)用，能起到房?jī)r(jià)穩(wěn)定器的作用。從今年以來(lái)的情況看，我們的宏觀調(diào)控正在朝這個(gè)方面努力，如對(duì)開(kāi)發(fā)商土地增值稅的嚴(yán)格清查，有利于縮短建設(shè)周期和抑制土地囤積。如能因此減少部分未來(lái)供應(yīng)，對(duì)于樓市從偏熱走向理性來(lái)說(shuō)，也不是件壞事�！敝蟹可虾Ｖ笖�(shù)辦公室的分析師這樣認(rèn)為。
