全國房價漲幅排序前列的北京率先出臺了土地增值稅的清算細則。5月21日，北京市地稅局公布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》。這意味著，土地增值稅的征收方式終于從預征走向清算。
涵蓋所有項目
業(yè)界等待細則出臺至少已有5個月了�！皟�(nèi)容還是比較合理的，這在我們預期之內(nèi)，之前只是不知道如何執(zhí)行而已�！币晃婚_發(fā)商看過細則之后表示。
在中信證券看來，政策規(guī)定是比較嚴厲的。通知第二條指出：“凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括未預征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，均適用本辦法�！闭吆w了所有項目，意味著歷史遺留問題也要追溯。
其次，通知指出：“高層商品住宅（7 層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米2263 元；多層商品住宅（7 層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米1560 元�！边@條杠杠基本上關上了房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過向建筑企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤從而少交增值稅的大門。此外，通知規(guī)定了具體的處罰措施。
針對收購公司股權(quán)時的土地增值稅如何征收仍然沒有明確規(guī)定�！皬摹锻ㄖ房梢钥闯�，文件基本上堵上了項目收購漏逃土地增值稅的口子，但是并沒有涉及收購公司股權(quán)土地增值稅的繳納問題，這一漏洞如何彌補或者出臺什么樣的細則，目前還有懸疑�！敝行抛C券一位行業(yè)研究專家告訴記者。
嚴格執(zhí)行該項政策會在一定程度上影響到房地產(chǎn)公司的利潤率和現(xiàn)金流，影響房地產(chǎn)公司的項目購并。
解決爭議
中國社會科學院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜在接受采訪時提到，建設部在上個月還專門召開了一次針對土地增值稅的會議，“希望大家提提建議，當時會上的意見分歧還是很大的�！�
“比如單位集資房，并沒有進入市場，沒有形成交易，所以在重所得、輕流轉(zhuǎn)的前提下，是否應該將其算在征稅范圍內(nèi)？由于土地供給一直存在雙軌制，計劃經(jīng)濟下劃撥的土地，使一些壟斷行業(yè)和壟斷企業(yè)可以將住房作為福利進行分配，這其實是不公平的�！蓖衾日f。
不過，這一問題在新出臺的細則中已得到解決。細則規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，對其收入的確定由主管地方稅務機關按照當期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。
此外，對于土地增值稅應在何時進行征收也是爭論的焦點。國家稅務總局副局長宋蘭表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點決定了對其征收土地增值稅必須采取先預征后清算的征管方式。
宋蘭說，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，不能按年度進行，要待項目完工并銷售以后再進行。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實行先預征再清算，這是該稅種開征以來明確規(guī)定的。同時，她強調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算后的稅款將多退少補。
征稅對誰利好？
業(yè)內(nèi)人士分析，由于土地增值稅清算按照利潤率水平征收，這將在一定程度上鼓勵開發(fā)商進行普通住宅的開發(fā)建設，打擊囤地或捂盤的行為。一位開發(fā)商向記者表示，土地增值稅的清算對于手頭土地儲備量很大的公司來說有些不能接受，比如擁有1900萬平方米土地的碧桂園。
北京市地稅局局長王紀平在一次稅法宣傳活動上表示，土地增值稅清算的宏觀調(diào)控政策將會在一定程度上促使房地產(chǎn)價格回落�！巴恋卦鲋刀愖尫慨a(chǎn)商沒有了漲價的動力。”王紀平說。由于要征收高稅率的土地增值稅，導致開發(fā)商囤地和開發(fā)的成本大增。這樣，房產(chǎn)商哄抬房價的積極性就會受到一定的遏制，從而促使房價回歸供需平衡，抑制房價過快上漲。
但一些專家表示，在供需矛盾仍然存在的情況下，土地增值稅對房價的漲跌并不能起決定性作用。汪利娜認為，雖然土地增值稅令土地交易成本上漲，但在市場好的情況下，將稅收轉(zhuǎn)嫁給消費者是順理成章的�！爸袊藙倓傞_始撳起第一個買房浪潮，房價的上漲根本不能阻止買房的熱情�！�
另外，對于稅款征收之后的用途，政府方面一直沒有明確說法，這也是納稅人希望知曉的問題�！叭绻麑⑦@些稅收返還給老百姓，作為住房補貼，我舉雙手贊成�！蓖衾日f。鏈接根據(jù)北京《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》，符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：
�。ㄒ唬┤靠⒐げN售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
�。ㄒ唬� 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的。（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。（三）經(jīng)主管地方稅務機關進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。
