全國房價(jià)漲幅排序前列的北京率先出臺了土地增值稅的清算細(xì)則。5月21日，北京市地稅局公布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》。這意味著，土地增值稅的征收方式終于從預(yù)征走向清算。
涵蓋所有項(xiàng)目
業(yè)界等待細(xì)則出臺至少已有5個(gè)月了�！皟�(nèi)容還是比較合理的，這在我們預(yù)期之內(nèi)，之前只是不知道如何執(zhí)行而已。”一位開發(fā)商看過細(xì)則之后表示。
在中信證券看來，政策規(guī)定是比較嚴(yán)厲的。通知第二條指出：“凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括未預(yù)征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，均適用本辦法�！闭吆w了所有項(xiàng)目，意味著歷史遺留問題也要追溯。
其次，通知指出：“高層商品住宅（7 層以上）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263 元；多層商品住宅（7 層及以下）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560 元�！边@條杠杠基本上關(guān)上了房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過向建筑企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤從而少交增值稅的大門。此外，通知規(guī)定了具體的處罰措施。
針對收購公司股權(quán)時(shí)的土地增值稅如何征收仍然沒有明確規(guī)定�！皬摹锻ㄖ房梢钥闯�，文件基本上堵上了項(xiàng)目收購漏逃土地增值稅的口子，但是并沒有涉及收購公司股權(quán)土地增值稅的繳納問題，這一漏洞如何彌補(bǔ)或者出臺什么樣的細(xì)則，目前還有懸疑�！敝行抛C券一位行業(yè)研究專家告訴記者。
嚴(yán)格執(zhí)行該項(xiàng)政策會(huì)在一定程度上影響到房地產(chǎn)公司的利潤率和現(xiàn)金流，影響房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目購并。
解決爭議
中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜在接受采訪時(shí)提到，建設(shè)部在上個(gè)月還專門召開了一次針對土地增值稅的會(huì)議，“希望大家提提建議，當(dāng)時(shí)會(huì)上的意見分歧還是很大的�！�
“比如單位集資房，并沒有進(jìn)入市場，沒有形成交易，所以在重所得、輕流轉(zhuǎn)的前提下，是否應(yīng)該將其算在征稅范圍內(nèi)？由于土地供給一直存在雙軌制，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下劃撥的土地，使一些壟斷行業(yè)和壟斷企業(yè)可以將住房作為福利進(jìn)行分配，這其實(shí)是不公平的。”汪利娜說。
不過，這一問題在新出臺的細(xì)則中已得到解決。細(xì)則規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，對其收入的確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格核定。
此外，對于土地增值稅應(yīng)在何時(shí)進(jìn)行征收也是爭論的焦點(diǎn)。國家稅務(wù)總局副局長宋蘭表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)決定了對其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征管方式。
宋蘭說，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，不能按年度進(jìn)行，要待項(xiàng)目完工并銷售以后再進(jìn)行。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實(shí)行先預(yù)征再清算，這是該稅種開征以來明確規(guī)定的。同時(shí)，她強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算后的稅款將多退少補(bǔ)。
征稅對誰利好？
業(yè)內(nèi)人士分析，由于土地增值稅清算按照利潤率水平征收，這將在一定程度上鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行普通住宅的開發(fā)建設(shè)，打擊囤地或捂盤的行為。一位開發(fā)商向記者表示，土地增值稅的清算對于手頭土地儲備量很大的公司來說有些不能接受，比如擁有1900萬平方米土地的碧桂園。
北京市地稅局局長王紀(jì)平在一次稅法宣傳活動(dòng)上表示，土地增值稅清算的宏觀調(diào)控政策將會(huì)在一定程度上促使房地產(chǎn)價(jià)格回落�！巴恋卦鲋刀愖尫慨a(chǎn)商沒有了漲價(jià)的動(dòng)力�！蓖跫o(jì)平說。由于要征收高稅率的土地增值稅，導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)的成本大增。這樣，房產(chǎn)商哄抬房價(jià)的積極性就會(huì)受到一定的遏制，從而促使房價(jià)回歸供需平衡，抑制房價(jià)過快上漲。
但一些專家表示，在供需矛盾仍然存在的情況下，土地增值稅對房價(jià)的漲跌并不能起決定性作用。汪利娜認(rèn)為，雖然土地增值稅令土地交易成本上漲，但在市場好的情況下，將稅收轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者是順理成章的�！爸袊藙倓傞_始撳起第一個(gè)買房浪潮，房價(jià)的上漲根本不能阻止買房的熱情�！�
另外，對于稅款征收之后的用途，政府方面一直沒有明確說法，這也是納稅人希望知曉的問題�！叭绻麑⑦@些稅收返還給老百姓，作為住房補(bǔ)貼，我舉雙手贊成�！蓖衾日f。鏈接根據(jù)北京《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》，符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：
�。ㄒ唬┤靠⒐げN售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
�。ㄒ唬� 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的。（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。（三）經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。
